房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域特性及可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題探究

曹華玲

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，不同區(qū)域間呈現(xiàn)出不同的發(fā)展特點(diǎn)，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是有目共睹的。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均消費(fèi)水平、人口規(guī)模等都決定著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。文章分析了房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特點(diǎn)，提出優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域特性；可持續(xù)發(fā)展

近年來(lái)，我國(guó)各大城市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，地方發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)空間布局、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，導(dǎo)致地區(qū)間具有明顯的差異。由于各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平不同，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用各不相同。當(dāng)前，我國(guó)出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)商也不斷調(diào)整策略進(jìn)行區(qū)域布局，對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展起到了積極的作用。

1 區(qū)域特性對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)供給是固定的，滿(mǎn)足本地區(qū)居民需求的主要限于住宅與商業(yè)用房。受土地性質(zhì)、人口紅利等因素的制約，房地產(chǎn)供給與需求在不同地區(qū)呈現(xiàn)不同的布局。房地產(chǎn)這一特征決定了房地產(chǎn)業(yè)的興衰以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的優(yōu)劣。

1.1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度分析，不同地區(qū)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)越高級(jí)，經(jīng)濟(jì)收入越能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平低及產(chǎn)業(yè)空間布局混亂，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，也制約著該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人均收入水平越高，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)。地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)作用越大。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。房地產(chǎn)業(yè)供給能力大，說(shuō)明當(dāng)?shù)匦枨鬆顩r良好，反映了區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)不斷改善著人們居住環(huán)境，而企業(yè)的生產(chǎn)廠(chǎng)房、商業(yè)辦公樓等也隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越具有便捷性、合理性，所以房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。此外，房地產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，對(duì)鋼鐵、水泥、裝修、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用明顯。若房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不景氣，其他相關(guān)行業(yè)也將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)區(qū)域特性的現(xiàn)狀

根據(jù)我國(guó)各城市政治地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)模、區(qū)域輻射能力等指標(biāo)評(píng)判，一線(xiàn)城市包括北京、深圳、上海、廣州、天津；以南京、杭州、重慶、西安為代表的二線(xiàn)城市有極強(qiáng)的相似性；三線(xiàn)城市以煙臺(tái)、貴陽(yáng)、海口等作為代表。無(wú)論是房?jī)r(jià)、投資規(guī)模，都呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

2.1 經(jīng)濟(jì)狀況分析。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)比。國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）按一二三線(xiàn)城市呈依次遞減的順序，一線(xiàn)城市明顯領(lǐng)跑于二三線(xiàn)城市。2015年，以廣州、上海為代表的一線(xiàn)城市GDP分別為18100億元、23561億元，而以武漢、成都為代表的二線(xiàn)城市則分別為10060億元、10056億元。一線(xiàn)城市高于二線(xiàn)城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出三線(xiàn)城市。近幾年，由于一線(xiàn)、二線(xiàn)城市新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人口規(guī)模大幅提升，增長(zhǎng)速度相當(dāng)。三線(xiàn)城市隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，也具有一定的發(fā)展?jié)摿?。?）消費(fèi)能力對(duì)比。我國(guó)人均可支配收入不斷提高，一二三線(xiàn)城市的消費(fèi)能力不盡相同。盡管城市間人口不盡相同，但一線(xiàn)城市居民購(gòu)買(mǎi)力仍然是最強(qiáng)的，二線(xiàn)城市作為區(qū)域性中心城市，城鎮(zhèn)人口收入明顯高于三線(xiàn)城市；而二線(xiàn)城市雖然低于一線(xiàn)城市，但從中長(zhǎng)期看卻具有很大的發(fā)展?jié)摿?。三線(xiàn)城市人均儲(chǔ)蓄也處于較高水平，但從發(fā)展趨勢(shì)看，流出人口呈不斷上升的態(tài)勢(shì)，人們購(gòu)買(mǎi)欲不是很強(qiáng)烈。

2.2 房地產(chǎn)發(fā)展層面分析。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模對(duì)比。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近些年的快速發(fā)展，投資規(guī)模越來(lái)越大，2015年全國(guó)達(dá)到95979億元。一二線(xiàn)城市投資額較高，受多方因素影響，一線(xiàn)城市增速并不穩(wěn)定，二三線(xiàn)城市增速也出現(xiàn)回落，三線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力增大，多數(shù)房地產(chǎn)商進(jìn)軍省會(huì)城市及資源型城市，投資額度較大。（2）商品房銷(xiāo)售面積對(duì)比。根據(jù)2015年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷(xiāo)售不斷創(chuàng)歷史新高，銷(xiāo)售面積為128495萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額87281億元，以6.5%、14.4%的增長(zhǎng)速度取得了可觀(guān)的成績(jī)。其中以蘇州、武漢、南京為代表的二線(xiàn)城市銷(xiāo)量增長(zhǎng)迅速。人口大量流入、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，助推了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。三線(xiàn)城市銷(xiāo)售形勢(shì)出現(xiàn)回落，成績(jī)不容樂(lè)觀(guān)。當(dāng)然，一線(xiàn)城市還是遙遙領(lǐng)先，顯現(xiàn)火爆的銷(xiāo)售局面，深圳、北京的房子出現(xiàn)一開(kāi)盤(pán)便售完。（3）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)對(duì)比。一個(gè)城市人口規(guī)模與人口吸納能力越大，城市房?jī)r(jià)越高，房?jī)r(jià)的理想狀態(tài)是平穩(wěn)變化，但隨著新型城鎮(zhèn)化率的提高，刺激了城市住房剛性需求，推高了房?jī)r(jià)。如今我國(guó)部分城市人口呈現(xiàn)流出趨勢(shì)，人口流動(dòng)變化使二三線(xiàn)城市房產(chǎn)庫(kù)存量大大增加，出現(xiàn)價(jià)格跌勢(shì)。而一線(xiàn)城市如北上廣深的房?jī)r(jià)仍然不斷上漲，讓人望而卻步。（4）競(jìng)爭(zhēng)程度對(duì)比。一線(xiàn)城市是眾多房地產(chǎn)、知名企業(yè)發(fā)源地，各種類(lèi)型的企業(yè)眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。隨著二線(xiàn)城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)不斷凸顯，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始布局搶占市場(chǎng)份額，像南京、杭州、武漢等省會(huì)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而三線(xiàn)城市則相對(duì)平靜。

3 促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議

3.1 加強(qiáng)綜合調(diào)控。我國(guó)政府已相繼出臺(tái)了一系列引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的政策措施，建議地方政府不再參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是要引導(dǎo)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不要過(guò)度追逐短期利益。放緩保障性住房的建設(shè)速度，庫(kù)存大的地區(qū)可將商業(yè)住房轉(zhuǎn)化成保障性住房。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅收政策，嚴(yán)控土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)規(guī)模，激活住房消費(fèi)，落實(shí)各項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

3.2 加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、去庫(kù)存壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)提升房子的建設(shè)和環(huán)境品質(zhì)，在服務(wù)層面加強(qiáng)創(chuàng)新。隨著老齡化程度的加快，二孩政策的放開(kāi)以及新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇。地產(chǎn)商應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)、改善型住房的開(kāi)發(fā)，關(guān)注目標(biāo)應(yīng)向中低收入群體轉(zhuǎn)移。由于一二線(xiàn)城市中心城區(qū)人口聚集，交通擁堵等城市病問(wèn)題突出，房地產(chǎn)發(fā)展的空間應(yīng)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)軌道交通、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的投資建設(shè)。

3.3 鼓勵(lì)房企跨行業(yè)融合發(fā)展。推動(dòng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)化為實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展模式，房企應(yīng)注重管理運(yùn)營(yíng)。房企應(yīng)不斷滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，如延伸養(yǎng)老、酒店、教育、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融等新型服務(wù)業(yè)。目前，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)滲透到人們生活的方方面面，房地產(chǎn)可與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，使房屋建設(shè)、社區(qū)管理更加智慧化、便民化。

3.4 制定本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展應(yīng)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展規(guī)劃來(lái)考慮，在一二線(xiàn)城市，由于房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，成為助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引擎，并且房地產(chǎn)業(yè)不斷向商品化、市場(chǎng)化加速發(fā)展。在三線(xiàn)城市，人們購(gòu)買(mǎi)力不是很強(qiáng)，人口流入度低，應(yīng)充分利用國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房建設(shè)力度，帶動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，當(dāng)前宏觀(guān)調(diào)控及房地產(chǎn)行業(yè)的變化，使區(qū)域間、城市間分化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有其特殊的區(qū)域性，決定當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。因此，各地方政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，貫徹落實(shí)國(guó)家一系列政策措施的同時(shí)，各地區(qū)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展特點(diǎn)，制定符合本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的配套政策。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)因地制宜地布局產(chǎn)業(yè)形態(tài)，切實(shí)有效地促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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