借名買房協(xié)議在經(jīng)濟適用房中效力問題初探

楊曉青

摘 要：隨著近些年房地產(chǎn)價格市場的大熱，我國全面開放二孩政策，人口不斷增長，房價不斷攀升，關(guān)于房子的糾紛也逐漸增多，人們開始變得“談房色變”。雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬和內(nèi)容依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的登記確定。但是，在現(xiàn)實生活中仍然存在著大量的房產(chǎn)登記人與實際權(quán)利人不相符的情形。而由于國家政策的出臺，借名買房的現(xiàn)象開始逐年增多，因此，由于“借名”而導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛也逐漸被社會各界所關(guān)注。

關(guān)鍵詞：借名購房協(xié)議；經(jīng)濟適用房；物權(quán)登記

一、借名購房“名”的分析

借名購房中，名應(yīng)該包括自然人的姓名、法人和其他組織的名稱。自然人所借的“名”，實際上就是借他人的姓名，可能是借用親朋好友中的名字，也可能借用素不相識，但有購房條件的陌生人姓名。不過，無論是親朋好友還是陌生人，都必須得到他們本人的認可與同意，也就是說實際購房人與名義購房人之間事先要有“借用名字”協(xié)議或約定，否則就是冒用他人姓名，涉嫌侵犯他人姓名權(quán)，這種情形不在本文討論范圍。借名購房通常是指實際出資人（實際購房人）借用他人（名義購房人）姓名購買房屋，將房屋登記在他人名下，并達成協(xié)議，房屋的實際權(quán)益由實際出資享有。

在限購令和經(jīng)濟適用房政策推出前，借名購房行為就只存在于實際出資人和名義購房人之間。實際出資人借用他人名義買房，有其多種目的，但均逃不過“利”字。如有人利用非法收入以親友名義購房，掩蓋犯罪事實的?，F(xiàn)階段在限購令下，還有些實際購房人已經(jīng)失去再次購房的資格，但是為規(guī)避國家限購政策，借用他人名字再次購房。在現(xiàn)實生活中，一個富有的自然人，是有權(quán)利選擇購買房產(chǎn)的數(shù)量的，這是自然人行使權(quán)利的體現(xiàn)。但是，在公民在行使權(quán)利的時候，也需要遵守國家的法律法規(guī)和相關(guān)政策。

二、借名購買經(jīng)濟適用房下，合同效力

為了更好地解釋分析經(jīng)濟適用房下借名買房的相關(guān)法律關(guān)系，筆者擬引入一則實際案例進行具體分析。案情如下：

屈某某因拆遷獲得一套經(jīng)濟適用住房購房的指標。遂與有購房需求的劉某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，主要內(nèi)容為，甲乙雙方本著互惠互利、誠實、信用原則，就拆遷戶定向購買天通苑經(jīng)適用房的購房資格轉(zhuǎn)讓一事，達成以下協(xié)議：

一是甲方自愿將自己名下的經(jīng)濟適用房號轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方愿意支付給甲方5萬元，作為購房資格轉(zhuǎn)讓補償金。二是甲方應(yīng)無條件提供購買經(jīng)濟適用房及過戶的各項手續(xù)資料，并負責(zé)辦理；乙方應(yīng)承擔(dān)所有的購房款項及過戶費用。協(xié)議簽訂后，乙方先預(yù)交給甲方定金5000元，余下25000元在甲方辦妥房產(chǎn)過戶手續(xù)后一次付清。若遇市場行情變化，不管房價上漲還是下跌，雙方仍需按本協(xié)議認真履行，不得違約。

此后，屈某某與某公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定屈某某以325298元的價格購買位于昌平區(qū)某居住區(qū)xxx號的房屋一套。2010年屈某某取得產(chǎn)權(quán)證。但由于國家政策等原因致使該套經(jīng)適房暫時不能過戶，但甲方重申；這套經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，而且后代子孫也不提出異議。在若干年后，有條件過戶，甲方將積極協(xié)助乙方完成房屋過戶手續(xù)。

現(xiàn)屈某某訴至法院，請求確認屈某某、劉某某簽訂的《房屋購買協(xié)議書》無效?；谏鲜鼋杳彿繀f(xié)議，筆者擬從以下幾個方面，從而理清“借名買房”合同的效力問題。

首先，政策性規(guī)定不屬于《合同法》第52條“違反強制性法律、行政法規(guī)”中“強制性法律、行政法規(guī)”的范疇。強制性規(guī)定是指其適用不以當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移、不能通過約定予以排除或變更的規(guī)定。其次，其用語多為“應(yīng)當(dāng)”“必須”“不得”“禁止”等，但由“應(yīng)當(dāng)”所提示的法律規(guī)定并非總是強制性規(guī)定，如我國《合同法》規(guī)定“合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式簽訂”，但未采取書面形式的合同可以通過補正等措施彌補其效力。最后，我國《合同法》第52條第5項規(guī)定違反法律、行政法規(guī)中的強制性規(guī)定的合同無效，即明確限定了在此情形下合同無效的范圍，對于違反倡導(dǎo)性規(guī)定和任意性規(guī)則的合同，不能認為其為無效合同。而限購政策作為國務(wù)院相關(guān)部委為調(diào)控經(jīng)濟而出臺的政策，顯然不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，因此不能依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定認定委托合同無效。

此外，合同法旨在賦予當(dāng)事人的意志以法律效果，因此合同法應(yīng)以當(dāng)事人的意思自治和合同自由作為其基本原則，從而最大限度地實現(xiàn)私法自治并鼓勵交易能實現(xiàn)其私人目的。當(dāng)事人希望通過合同的履行而實現(xiàn)其訂約目的，所以，在當(dāng)事人自愿接受合同關(guān)系拘束的情況下，如果合同本身并沒有違背法律和社會公共道德，不存在《合同法》所規(guī)定的無效事由，則任何第三人強迫當(dāng)事人解除合同或宣告合同失效都是不符合當(dāng)事人意志的。

屈某援引國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟適用住房管理辦法的有關(guān)條款，主張與劉某之間的協(xié)議無效。第一，本案申請人與被申請人雙方約定由申請人出資以被申請人名義購買訟爭房，待符合上市交易條件后再將房屋過戶給申請人，該情形并未被上述文件所直接禁止。第二，上述文件只是對經(jīng)濟適用房購買資格作出一定限制，但并未絕對禁止經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件并繳納稅費之后，經(jīng)濟適用房允許上市交易。也即無購房資格人員只是不能直接從開發(fā)商處購濟適用房，而無購房資格人員因他人轉(zhuǎn)賣而取得經(jīng)濟適用房并未被上述文件所禁止。本案的情形與約定先由被申請人購買，待允許上市交易后再按照原價格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形并無實質(zhì)差異，只不過是簡化了價款交付手續(xù)而已。而后者（約定先由被申請人購買，在允許上市交易后再按照原價格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形）顯然并不為法律、政策所禁止，因此本案情形亦不能評價為違反法律或政策的強制性規(guī)定。上述國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟適用住房管理辦法并非由總理簽署國務(wù)院令公布，在效力層級上均不屬于行政法規(guī)，因此即便認為本案情形違反上述規(guī)范性文件，亦不構(gòu)成合同無效的理由。

本案被申請人在當(dāng)時并無購買經(jīng)濟適用房的實際需求和意愿，而申請人除訟爭房外別無其他住房，其購買訟爭房系用于自住而非用于投資或投機，因此申請人與被申請人之間的借名買房行為不能認定存在非法目的，其實際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。且依據(jù)房管政策，經(jīng)濟適用房在上市交易（也即申請人與被申請人之間辦理更名過戶）時要繳納各種稅費，政府通過收繳稅費的方式已經(jīng)收回一部分政策補貼性投入，因此亦不能認定為損害國家或社會公共利益。被申請人已在簽訂協(xié)議后從申請人處獲得5000元補償款，現(xiàn)房價大幅上漲，被申請人又主張借名買房協(xié)議無效，要求按原價格留買訟爭房，該主張明顯有違誠實信用和公平原則。

綜上，被申請人所謂協(xié)議書“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”的抗辯理由均不能成立。現(xiàn)訟爭房已具備上市交易條件，被申請人應(yīng)配合申請人辦理房屋過戶手續(xù)。

三、總結(jié)

實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房的，借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議在當(dāng)事人之間具有約束力，在房屋具備上市交易條件后，名義購房人應(yīng)配合實際出資人辦理房屋過戶手續(xù)。借名購房行為應(yīng)遵循登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，借名購房協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)屬于實際出資人的約定僅有債權(quán)效力，不具有物權(quán)效力。實際出資人僅對名義購房人享有要求后者配合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)，并不對借名購買的房屋直接享有物權(quán)。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院）

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