房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用分析

崔德利

摘 要：房產(chǎn)測(cè)繪是當(dāng)前受到人們廣泛重視的一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在經(jīng)歷了最近10多年的市場(chǎng)化發(fā)展之后，如今在測(cè)量技術(shù)與測(cè)量手段上不斷拓展，使得我國(guó)的房地產(chǎn)建筑行業(yè)得到了較快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：測(cè)量技術(shù)；房地產(chǎn)測(cè)繪；應(yīng)用分析

房產(chǎn)的測(cè)量對(duì)于建筑工程來講有著極大的意義，在房產(chǎn)的測(cè)量中，不僅要具有相關(guān)的基礎(chǔ)性測(cè)量技術(shù)還必須具有相應(yīng)的法律性，有一個(gè)準(zhǔn)確的、真實(shí)的測(cè)量結(jié)果是直接關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)人的自身經(jīng)濟(jì)利益的?？陀^來講，房產(chǎn)的測(cè)量在整體上還存在著不足之處，技術(shù)上尚有缺陷，這就要求相關(guān)部門、相關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量時(shí)要注意整體的規(guī)范性，要精確到測(cè)量的細(xì)微之處。房產(chǎn)測(cè)量必須要保證測(cè)量的精準(zhǔn)性，測(cè)量方式的可靠性以及測(cè)量技術(shù)的創(chuàng)新性，提高測(cè)量的應(yīng)用效果，這樣才能促進(jìn)房產(chǎn)建筑工程的全面性發(fā)展。

一、房產(chǎn)測(cè)量的目的分析

房產(chǎn)作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于人們的生活有重要影響。因此，確立房產(chǎn)的實(shí)際情況，運(yùn)用法律手段保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益是一件意義重大的事情。房產(chǎn)管理部門要想真實(shí)有效的保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，必須首先對(duì)其房產(chǎn)情況進(jìn)行實(shí)際的測(cè)繪與登記，然后頒發(fā)相關(guān)證書給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，證書即是處理相關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)，它關(guān)系到購(gòu)房人的直接經(jīng)濟(jì)利益。由于各種因素綜合影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力一直在升高，使得商品房的價(jià)格也一直處于高位運(yùn)行，部分不法開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，常常在商品房買賣時(shí)，虛報(bào)房產(chǎn)真實(shí)面積，使得許多民眾的切身利益受到損失?，F(xiàn)代測(cè)量技術(shù)的發(fā)展，加之相關(guān)法律的規(guī)定，使得商品房房屋面積的測(cè)量結(jié)果及測(cè)量的法律意義得到了保證，相關(guān)人員在進(jìn)行商品房買賣時(shí)，進(jìn)行房屋面積的測(cè)量，檢驗(yàn)商品房面積是否縮水，能夠保證買賣雙方的利益，保持良好健康的市場(chǎng)秩序。

二、房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

（一）坐標(biāo)解析測(cè)量法

通常情況下，房產(chǎn)面積的測(cè)算包括房屋面積與用地面積測(cè)算兩部分。其中房屋面積的測(cè)算又分為建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積以及使用面積等方面；占地面積測(cè)算是指房屋所在封閉地塊的面積測(cè)算。在商品房銷售時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學(xué)精準(zhǔn)的反映房屋實(shí)際測(cè)量結(jié)果的計(jì)算方式和公式十分重要，坐標(biāo)解析法在這方面具有其不可替代的優(yōu)勢(shì)。國(guó)家主管部門出臺(tái)了相關(guān)的房產(chǎn)面積計(jì)算與公用面積分?jǐn)傄?guī)則，文件中對(duì)于房產(chǎn)的邊長(zhǎng)測(cè)量、面積計(jì)算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標(biāo)分析法計(jì)算房產(chǎn)測(cè)算的時(shí)候需要相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整。

（二） GPS測(cè)量技術(shù)

GPS技術(shù)是現(xiàn)階段發(fā)展迅速的數(shù)字定位技術(shù)，GPS技術(shù)性能優(yōu)良被廣泛應(yīng)用到了房產(chǎn)測(cè)繪中，基于GIS的形式進(jìn)行圖形繪制和屬性確定，完成了圖形屬性雙向連接，提高了房屋面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，同時(shí)可以智能生產(chǎn)分層分戶的平面圖。RTK測(cè)量技術(shù)是基于GPS定位技術(shù)的最新測(cè)量技術(shù)，進(jìn)一步加強(qiáng)了房產(chǎn)測(cè)繪的精確性。RTK測(cè)量技術(shù)的優(yōu)勢(shì)在于：第一，在定位上具有較高的精度，所獲得的數(shù)據(jù)安全可靠性強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)誤差積累；第二，提高了測(cè)繪的效率，在通常地形和地勢(shì)環(huán)境下，一次設(shè)站可以完成6Km左右半徑的測(cè)量區(qū)，大幅度降低了傳統(tǒng)測(cè)量過程中設(shè)置的控制點(diǎn)的數(shù)量以及儀器設(shè)備的搬運(yùn)次數(shù)。

（三） RTK測(cè)繪技術(shù)

RTK是一種全新的測(cè)繪技術(shù)，受到測(cè)繪行業(yè)關(guān)注與青睞。RTK技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)測(cè)繪工程與結(jié)果測(cè)繪的全程自動(dòng)化，并且操作簡(jiǎn)單容易，所得的測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量較高。RTK技術(shù)將接收機(jī)獲得的數(shù)據(jù)和既有數(shù)據(jù)導(dǎo)入到流動(dòng)站的GPS接收機(jī)內(nèi)，然后利用流動(dòng)站進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，從而得到厘米單位的測(cè)量數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了測(cè)繪的高精確度。RTK技術(shù)應(yīng)用在房產(chǎn)測(cè)繪中可以準(zhǔn)確界定房屋權(quán)屬情況，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的客觀性與公平性，較少房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛問題。此外，GPS將獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后錄入GPS系統(tǒng)，及時(shí)進(jìn)行測(cè)量地圖的繪制。

三、測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)中的應(yīng)用

房產(chǎn)測(cè)繪具有工作量大和數(shù)據(jù)量大的特點(diǎn)，后期的數(shù)據(jù)處理過程以及結(jié)果分析環(huán)節(jié)比較繁瑣并容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。房產(chǎn)測(cè)量系統(tǒng)的出現(xiàn)，避免了傳統(tǒng)測(cè)繪中的問題，使測(cè)繪技術(shù)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)建設(shè)是個(gè)復(fù)雜工程，需要較高測(cè)繪水平。美國(guó)在這方面做了深入研究并取得了一定成果。美國(guó)開發(fā)的GIS已經(jīng)被應(yīng)用到各個(gè)領(lǐng)域，帶來了數(shù)據(jù)測(cè)繪領(lǐng)域的技術(shù)革命。測(cè)量信息系統(tǒng)，即GIS已經(jīng)初步引入到房產(chǎn)測(cè)繪中去，降低了傳統(tǒng)測(cè)繪過程中的工作強(qiáng)度，大幅度的提高了測(cè)繪的效率。以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)具有強(qiáng)大的測(cè)繪以及數(shù)據(jù)管理功能，在測(cè)繪中以GIS技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，輸出測(cè)繪圖和其屬性，大大提高了房產(chǎn)測(cè)繪的工作效率。GIS相比較傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)繪方法有更高的運(yùn)行效率，可以實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的相接，可能自動(dòng)繪制出房屋的分層、分戶的平面設(shè)計(jì)圖。GIS的地理信息體統(tǒng)可以對(duì)屬性和空間的生產(chǎn)與管理、查詢進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，這樣不僅可以減輕測(cè)繪人員的工作強(qiáng)度，還可以帶來很客觀的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。房產(chǎn)測(cè)繪空間的數(shù)據(jù)模型可以用GIS進(jìn)行。房產(chǎn)信息由房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等，因此測(cè)繪工作是相當(dāng)困難的，該技術(shù)可以搭建這樣的數(shù)據(jù)模型，對(duì)動(dòng)態(tài)特征進(jìn)行測(cè)繪，對(duì)應(yīng)的地理模型可以使用符號(hào)來直接表達(dá)，更加直觀，它的工作流程如下圖。GIS技術(shù)在測(cè)繪的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中的應(yīng)用有三個(gè)方面，一是數(shù)據(jù)的維護(hù)。它可以對(duì)數(shù)據(jù)庫所記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)，如添加、更改、刪除、更新等基本操作。二是圖形輸出。它支持DXF、TIF等格式的圖形。與傳統(tǒng)的手工制圖相比提高了效率。三是屬性和圖形的雙向掛接。四是統(tǒng)計(jì)分析。對(duì)房屋的面積、產(chǎn)權(quán)等信息用圖形、表格等直觀形式表現(xiàn)出來。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，房產(chǎn)測(cè)繪方面的技術(shù)規(guī)范與法律法規(guī)還不夠完善，房產(chǎn)測(cè)繪具有較強(qiáng)的壟斷現(xiàn)象。未來要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的研究和開發(fā)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)化和規(guī)范化。文中介紹了數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)、坐標(biāo)解析測(cè)量法、GPS測(cè)量技術(shù)、PTR測(cè)繪技術(shù)、GIS測(cè)繪技術(shù)等房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)。

參考文獻(xiàn)：

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