70年后，何處安放我們的房子？

馬光遠(yuǎn)

很難想象，在70年的土地上，能生長(zhǎng)出百年建筑；也很難想象，在40年的廠房里，能生長(zhǎng)出百年基業(yè)的企業(yè)。

最近，溫州一則關(guān)于住宅土地使用權(quán)到期，如果要續(xù)期，需要繳納高達(dá)1/3房?jī)r(jià)的費(fèi)用的消息，讓所有中國(guó)人備感震驚！溫州歷來(lái)是中國(guó)很多制度的自發(fā)創(chuàng)新之地，這一次，在住宅土地使用權(quán)問(wèn)題上，溫州又走到了“最前面”。

公權(quán)違背民意是倒退

由于中國(guó)特色的“土地國(guó)有”和建設(shè)用地的出讓人必須是政府的特殊規(guī)定，對(duì)于70年大限之后，土地使用權(quán)如何處理，早在《物權(quán)法》立法的時(shí)候就引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)論。在土地國(guó)有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動(dòng)續(xù)展，還是無(wú)償收回，《物權(quán)法》最終作了一個(gè)妥協(xié)各方利益的考慮：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”因?yàn)楫?dāng)時(shí)關(guān)于是否無(wú)償續(xù)期爭(zhēng)議很大，就選擇了模糊處理的立法技術(shù)。但事實(shí)上，當(dāng)時(shí)占絕大多數(shù)的意見(jiàn)，是建議土地使用權(quán)到期后只交象征性的費(fèi)用自動(dòng)續(xù)期。

然而，盡管溫州有關(guān)部門事后做了所謂的澄清，但從媒體事前的報(bào)道，以及溫州國(guó)土局有關(guān)部門的介紹看，準(zhǔn)備收費(fèi)，而且準(zhǔn)備高額收費(fèi)肯定是真的。收取高額續(xù)費(fèi)的辦法幾乎意味著《物權(quán)法》取得的巨大進(jìn)步蕩然無(wú)存，直接倒退回1990年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定！這個(gè)條例首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。

歷史總在進(jìn)步，三年之后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對(duì)于這個(gè)規(guī)定，就有明顯的進(jìn)步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會(huì)由國(guó)家無(wú)償收回。之后再到《物權(quán)法》，在70年后如何處理產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題上，最起碼大家就“自動(dòng)續(xù)期”已經(jīng)達(dá)成了基本的共識(shí)，而且即使收費(fèi)，也在應(yīng)該是“象征性的”這一點(diǎn)上是有共識(shí)的。

中國(guó)民眾對(duì)70年大限的恐懼，一是基于對(duì)高房?jī)r(jià)的恐懼，無(wú)論政府和開發(fā)商如何互相推卸責(zé)任，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，高房?jī)r(jià)離不開高地價(jià)的助推，在當(dāng)前民眾對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)都沒(méi)有任何博弈能力的語(yǔ)境下，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無(wú)法讓民眾不焦慮；二是基于對(duì)公權(quán)力的恐懼，中國(guó)歷史上的任何一個(gè)朝代，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的。然而，如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒(méi)有任何理由還要征收什么房產(chǎn)稅；如果要征收房產(chǎn)稅，就請(qǐng)把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。想無(wú)償收回或者高價(jià)續(xù)期，都是民眾無(wú)法接受的，更是中國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定所不容許的。

溫州這種明顯違背《物權(quán)法》基本精神的做法，已經(jīng)透視出地方政府在這個(gè)問(wèn)題上的“試探性舉措”，必須引起我們的警惕。

呼吁永久產(chǎn)權(quán)出臺(tái)

事實(shí)上，一個(gè)國(guó)家規(guī)定什么樣的產(chǎn)權(quán)制度，就會(huì)出現(xiàn)什么樣的建筑。很難想象，在70年的土地上，能生長(zhǎng)出百年建筑；也很難想象，在40年的廠房里，能生長(zhǎng)出百年基業(yè)的企業(yè)。中國(guó)人缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，中國(guó)企業(yè)少有百年的戰(zhàn)略，土地使用權(quán)的期限也許就是一個(gè)很重要的原因。

土地使用權(quán)的70年大限問(wèn)題，歷來(lái)被視為懸在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐怖之劍。因此，如何處理，攸關(guān)幾乎所有民眾的切身利益，考驗(yàn)政府的智慧和執(zhí)政能力。

筆者再次強(qiáng)烈呼吁：盡快廢除1990年國(guó)務(wù)院關(guān)于土地70年的相關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年，也就是實(shí)質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)。如果仍然要堅(jiān)持70年的期限，也一定要明確70年后土地?zé)o償續(xù)期的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹《物權(quán)法》的法治原則和精神。

而溫州政府這種敢為人先的“探索”，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)迅速并予以明確制止，以撫慰民眾的焦慮和恐慌！