貸款買(mǎi)房的那些潛規(guī)則

李穎

貸款買(mǎi)房，指購(gòu)房人以在住房交易的樓宇作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)，而貸款買(mǎi)房也有許多你并不知道的潛規(guī)則。

貸款利率高者得房貸

雖然銀行會(huì)承諾按照約定予以一定的折扣和優(yōu)惠，但很多貸款人仍然會(huì)“無(wú)期限”地等待。在貸款額度變的稀缺時(shí)，如果仍然按照原有的優(yōu)惠折扣發(fā)放貸款，那么銀行的利潤(rùn)空間就會(huì)大幅壓縮，所以銀行會(huì)選擇上浮利率來(lái)牟利。在貸款發(fā)放時(shí)，有限的額度往往優(yōu)先保證貸款利率高的項(xiàng)目，所以其他的只能排隊(duì)等待。

條件相同，接受的附加條件越多越好貸

銀行每個(gè)階段都會(huì)有不同的業(yè)務(wù)指標(biāo)，所以會(huì)有多拉客戶應(yīng)付利潤(rùn)考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)甚至?xí)霈F(xiàn)違規(guī)收費(fèi)、承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產(chǎn)品或者攬存等行為。如果想要8.5折優(yōu)惠，但是必須購(gòu)買(mǎi)銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品或者基金產(chǎn)品等，少則幾萬(wàn)，多則十幾萬(wàn)。接受購(gòu)買(mǎi)這些理財(cái)產(chǎn)品等條件，就會(huì)優(yōu)先放款；如果不愿意搭配產(chǎn)品，就會(huì)被要求上浮利率。

不同樓盤(pán)利率差別化

貸款買(mǎi)房利率打幾折，不僅要看買(mǎi)的是第幾套房，還要看買(mǎi)的哪個(gè)開(kāi)發(fā)商的房子。同是貸款買(mǎi)第一套房，選擇不同樓盤(pán)，利率也可能會(huì)有一定的差距。

當(dāng)心空白合同

空白合同已經(jīng)是銀行近年來(lái)形成的行業(yè)“潛規(guī)則”，銀行客戶經(jīng)理向貸款人口頭承諾折扣利率，并且與貸款人簽訂空白的“同貸書(shū)”，上面只標(biāo)明銀行同意向貸款人放款，但并沒(méi)有標(biāo)明具體的利率和放款時(shí)間。一旦銀行政策發(fā)生變化，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。而空白合同并不具有法律效力，所以貸款人也無(wú)從追溯。在簽貸款合同的時(shí)候，如果是空白的，要讓銀行方面寫(xiě)下貸款利率的承諾，并保留證據(jù)。

公積金貸款受歧視

公積金貸款，目前全國(guó)并沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商有強(qiáng)制性要求。公積金貸款受歧視，會(huì)有下面這些原因：

1.開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、樓盤(pán)能否使用住房公積金貸款不僅取決于開(kāi)發(fā)商是否資質(zhì)齊全，還取決于是否與市公積金管理部簽訂了申請(qǐng)合作的協(xié)議；

2.開(kāi)發(fā)商如果想讓自己開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目享受公積金貸款，需要準(zhǔn)備若干材料，向公積金管理部門(mén)申報(bào)。然后經(jīng)過(guò)項(xiàng)目受理、審核，調(diào)查、認(rèn)證，上報(bào)、審批等多個(gè)環(huán)節(jié)，才能由管理中心（分中心、管理部）與開(kāi)發(fā)單位、受托銀行簽訂協(xié)議，并在審批通過(guò)后當(dāng)日將項(xiàng)目相關(guān)信息錄入管理中心公積金貸款信息系統(tǒng)；

3.公積金貸款資金回籠慢、公積金貸款審批時(shí)間較長(zhǎng)、手續(xù)相對(duì)復(fù)雜、回籠資金相對(duì)較慢，因此開(kāi)發(fā)商更愿意購(gòu)房者付全款或使用商業(yè)貸款；

4.銀行和開(kāi)發(fā)商互惠互利因此即使拒絕公積金貸款，開(kāi)發(fā)商也不愁房子賣(mài)不出去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易需要大量資金，開(kāi)發(fā)商幫銀行爭(zhēng)取房貸客戶，和售樓人員的任務(wù)指標(biāo)是很多銀行同意放貸的重要條件。所以開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介和售樓人員都積極向購(gòu)房者推銷商業(yè)貸款。

房貸提前還款要交“罰金”

申請(qǐng)房貸的頭一年是利息最多的時(shí)候，銀行為了這筆貸款投入了人力物力，能撈回本的正是這頭一年，所以銀行要設(shè)法制止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。而一年以上可以自由選擇還款金額，且不需要繳納違約金。在我們買(mǎi)房辦理貸款的時(shí)候，可以挑選出那些能夠使用公積金貸款的樓盤(pán)，在這些樓盤(pán)中選擇符合自己要求的房子。同時(shí)，也要問(wèn)售樓部，與其合作的貸款銀行的貸款利率優(yōu)惠。