城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)收入差距與房價(jià)研究

劉廣平 陳立文 陳晨 李丹妮

摘要：利用2005～2012年31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的面板數(shù)據(jù)，以房屋竣工面積、利率和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為控制變量，分析了城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響機(jī)理。結(jié)果表明，城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入顯著正向影響房價(jià)，利率則與房價(jià)之間存在著顯著負(fù)向關(guān)系；城鄉(xiāng)收入差距在城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響中起調(diào)節(jié)作用。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；城鄉(xiāng)收入差距；房價(jià)；調(diào)節(jié)作用

DOI：10.13956/j.ss.1001-8409.2016.06.09

中圖分類號：F29921 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-8409（2016）06-0039-04

Urbanization， Income Gap between Urban and Rural

Abstract：Use panel data of 31 provinces， autonomous regions and Municipalities between 2005 and 2012， this paper choose the completion area of housing， interest rate and urban per capita disposable income as control variables， analyzes the impact mechanism of urbanization on house price. The result shows that， urbanization and urban per capita disposable income positive effect house price significantly and there is a significant negative relationship between interest rate and house price. The income gap between urban and rural areas plays a moderating role in the impact of urbanization on house price. Lastly， in view of research conclusion， it puts forward some policy suggestions to restrain the rapid inflation of house price.

Key words：urbanization； income gap between urban and rural areas； house price； moderating effect

引言

十八屆三中全會提出，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，旨在通過城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2014年3月，國家出臺新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020年），為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展設(shè)定了發(fā)展目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的一系列策略。在城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷引起中央高度重視并提升至國家戰(zhàn)略層面時(shí)期，人們對城鎮(zhèn)化發(fā)展的看法褒貶不一。一些學(xué)者認(rèn)為，城鎮(zhèn)化發(fā)展推動了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，增加了農(nóng)民收入[1，2]。還有學(xué)者認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是城鄉(xiāng)收入差距不斷擴(kuò)大的重要因素，城鎮(zhèn)化率的提升也引起了房價(jià)的上漲 [3，4]。也有學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化并未擴(kuò)大城鄉(xiāng)收入差距，高房價(jià)與城鎮(zhèn)化沒有必然聯(lián)系。鑒于現(xiàn)有研究關(guān)于城鎮(zhèn)化與房價(jià)關(guān)系的分歧結(jié)論，本文將深入探討城鎮(zhèn)化是否對房價(jià)產(chǎn)生影響以及產(chǎn)生何種影響。另外，拋棄一些學(xué)者將城鄉(xiāng)收入差距作為解釋變量或被解釋變量的慣用研究策略，從調(diào)節(jié)變量視角來解析城鄉(xiāng)收入差距在城鎮(zhèn)化與房價(jià)之間的交互作用。

1文獻(xiàn)回顧與研究假設(shè)

目前，學(xué)者們對城鎮(zhèn)化是否推動房價(jià)上漲這一焦點(diǎn)話題存在不同的見解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是房價(jià)高漲的“罪魁禍?zhǔn)住?，即房價(jià)的高漲是城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)的必然結(jié)果。任木榮等采用界面估計(jì)和時(shí)間估計(jì)模型實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化對房價(jià)具有積極的影響。但這種影響在各地存在一定的差異[5]；駱永民運(yùn)用四種回歸模型研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化對本地區(qū)和相鄰地區(qū)的房價(jià)產(chǎn)生顯著的正向影響，而且這種影響隨著該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人力資本集聚的提高而增強(qiáng)[6]；于守華發(fā)現(xiàn)，無論從長期還是短期來看，城鎮(zhèn)化水平的提升引起了房價(jià)的不斷上漲，但這種影響有一定的滯后性[7]。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不是房價(jià)上漲的因素，而是高房價(jià)阻礙了城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。馬光遠(yuǎn)指出，城鎮(zhèn)化只是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房所慣用的噱頭，而真實(shí)情況是房價(jià)的居高不下阻礙了農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的步伐，減緩了城鎮(zhèn)化的順利推進(jìn)[8]；也有學(xué)者指出，城鎮(zhèn)化與房價(jià)沒有必然的聯(lián)系，城鎮(zhèn)化會帶來一部分住房需求，但房價(jià)被推高與民眾對城市相對稀缺的公共服務(wù)的追逐有直接關(guān)系[9]；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，房價(jià)的上漲不是農(nóng)民進(jìn)城推動的，相反，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)會促使房價(jià)回歸到合理價(jià)位[10]。

綜上可知，持城鎮(zhèn)化推動房價(jià)上漲觀點(diǎn)的學(xué)者所展開的研究多為實(shí)證分析，而持相反觀點(diǎn)的多采用定性理論分析。近年來我國各地房價(jià)普遍連年上升，同時(shí)各地城鎮(zhèn)化水平也在逐年上升，可通過經(jīng)驗(yàn)分析推出房價(jià)負(fù)向影響著城鎮(zhèn)化水平的結(jié)論與實(shí)際不符。由圖1可知，1987～2012年我國商品房平均銷售價(jià)格與城鎮(zhèn)化率的趨勢變化大致相同，兩變量的皮爾遜相關(guān)系數(shù)為0971（p<0001）。自我國改革開放以來，城鎮(zhèn)化率從1978年的1792%上升至2012年的5257%，平均每年由農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦娜丝跀?shù)量在1000萬以上，農(nóng)村大量人口涌進(jìn)城市，勢必會增加對房屋的需求。

假設(shè)1：城鎮(zhèn)化對房價(jià)具有顯著的正向影響。圖11987～2012年我國城鎮(zhèn)化率與商品房平均

銷售價(jià)格發(fā)展變化趨勢

農(nóng)民選擇轉(zhuǎn)變身份為市民的原因之一是獲得相對較高的經(jīng)濟(jì)收入。在城鄉(xiāng)收入差距較大時(shí)，城鎮(zhèn)化水平的提高正是因?yàn)槿藗冏非蟾嗟呢?cái)富而涌入城市所致，新進(jìn)市民對房屋的需求量增加，進(jìn)而推動房價(jià)的高漲。而當(dāng)城鄉(xiāng)收入差距較小時(shí)，如果城市房價(jià)依然居高不下，市民的生活壓力相較于農(nóng)村來說將會增加，人們就會選擇向收入水平與城市相當(dāng)?shù)顗毫^低的農(nóng)村遷移，城鎮(zhèn)化水平會隨之降低。由此得出以下結(jié)論：城鄉(xiāng)收入差距越大，城鎮(zhèn)化對房價(jià)的正向影響也越大；城鄉(xiāng)收入差距越小，城鎮(zhèn)化對房價(jià)的正向影響也越小。

假設(shè)2：城鄉(xiāng)收入差距調(diào)節(jié)著城鎮(zhèn)化與房價(jià)的正向關(guān)系。

2變量選取與數(shù)據(jù)來源

21變量選取

本文被解釋變量為房價(jià)，解釋變量為城鎮(zhèn)化，調(diào)節(jié)變量為城鄉(xiāng)收入差距。由于影響房價(jià)的因素眾多，從供給、需求和利率三個(gè)層面來選擇控制變量。其中，供給層面的控制變量為房屋竣工面積，需求層面的控制變量為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，利率層面的控制變量為以天數(shù)為權(quán)重計(jì)算的1～3年貸款利率。各變量的定義與說明見表1。

211城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)收入差距與房價(jià)

城鎮(zhèn)化是運(yùn)用各地區(qū)年末城鎮(zhèn)人口比重計(jì)算得出；城鄉(xiāng)收入差距為各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年可支配收入與農(nóng)村人均實(shí)際收入的比值；房價(jià)為各地區(qū)商品房的平均價(jià)格。

變量名稱變量代碼變量說明房價(jià)HP各地區(qū)年平均商品房價(jià)格城鎮(zhèn)化URB各地區(qū)年末城鎮(zhèn)人口比重城鄉(xiāng)收入差距GUR各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年可支配收入與農(nóng)村人均實(shí)際收入比值房屋竣工面積HCA各地區(qū)房屋竣工面積城鎮(zhèn)居民人均

可支配收入U(xiǎn)RDC各地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入利率RATE1～3年貸款利率212影響房價(jià)的控制變量

房屋竣工面積作為商品房供給層面的一項(xiàng)重要指標(biāo)，其數(shù)值的增加意味著商品房供給量的增加；而供給量的增加在一定程度上可緩解供小于求的住房供給短缺的局面，進(jìn)而逐漸降低商品房價(jià)格。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在一定程度上反映居民家庭可用于購買商品房的能力大小，其數(shù)值越大，表明居民家庭能夠拿出越多的資金用于購買商品房，居民的住房支付能力隨之越大[11，12]。因此，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價(jià)之間應(yīng)當(dāng)存在正向的影響關(guān)系。

目前，有關(guān)利率對房價(jià)的影響存在兩種分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，利率與房價(jià)呈反向關(guān)系，較低的實(shí)際利率刺激了房價(jià)的上漲[13]；另一種認(rèn)為，利率與房價(jià)的關(guān)系已被金融創(chuàng)新所弱化，利率和房價(jià)之間存在正向關(guān)系[14]。本文將重新對兩者之間的關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。

22數(shù)據(jù)來源

選取我國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市作為樣本數(shù)據(jù)來源。由于本文城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)是用各地區(qū)年末城鎮(zhèn)人口比重來測度，在2006～2013年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中可獲得2005～2012年的數(shù)據(jù)，而各地方年鑒只能獲得2005年之前的非農(nóng)業(yè)人口比重，但非農(nóng)業(yè)人口與城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不一致，因此樣本數(shù)據(jù)的考察時(shí)間為2005～2012年，共248個(gè)觀測值。房價(jià)、城鄉(xiāng)收入差距、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等數(shù)據(jù)來源于2006～2013年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。房屋竣工面積來源于2006～2013年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。利率數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行官方網(wǎng)站公布的2005～2012年之間1～3年貸款利率。

3模型構(gòu)建與實(shí)證分析

31模型構(gòu)建

本文采用層級回歸檢驗(yàn)城鄉(xiāng)收入差距在城鎮(zhèn)化與房價(jià)之間的調(diào)節(jié)作用，具體分析步驟如下：

首先，分析房價(jià)與各控制變量之間的關(guān)系構(gòu)建模型1：

lnHPit=α0+α1lnHCAit+α2lnURDCit+α3RATEit+εit（1）

其次，檢驗(yàn)房價(jià)與各控制變量、解釋變量和調(diào)節(jié)變量之間關(guān)系構(gòu)建模型2：

lnHPit=β0+β1lnHCAit+β2lnURDCit+β3RATEit+β4URBit+β5lnGURit+εit（2）

最后，將解釋變量與調(diào)節(jié)變量的乘積作為交互項(xiàng)納入到模型2中得到模型3：

lnHPit=γ0+γ1lnHCAit+γ2lnURDCit+γ3RATEit+γ4URBit+γ5lnGURit+γ6URBit×lnGURit+εit（3）

其中，i代表第i個(gè)地區(qū)（i=1，2，…，31），t代表第t年（t=2005，2006，…，2012）。

32實(shí)證分析

321單位根檢驗(yàn)

采用LLC、IPS、ADF和PP四種方法對面板數(shù)據(jù)的單位根進(jìn)行檢驗(yàn)。由于每個(gè)變量的水平值都是非平穩(wěn)過程，在此對一階差分后變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。其中，單位根檢驗(yàn)的滯后期采用Schwarz標(biāo)準(zhǔn)自動選擇，檢驗(yàn)式中只包括截距項(xiàng)，檢驗(yàn)結(jié)果見表2。從檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，每個(gè)變量取一階差分后都是平穩(wěn)的，除了城鄉(xiāng)收入差距和利率的IPS方法檢驗(yàn)結(jié)果以及利率的ADF方法檢驗(yàn)結(jié)果在5%水平下顯著之外，其他變量在多種方法檢驗(yàn)下的結(jié)果均在1%水平下顯著，即各變量都是一階單整。

4政策建議

構(gòu)建差異化利率定價(jià)機(jī)制。根據(jù)商業(yè)銀行自身的管理能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力構(gòu)建差異化利率定價(jià)機(jī)制。具體來講，一方面根據(jù)購房套數(shù)的多少繼續(xù)推進(jìn)購房貸款利率差異化政策，抑制因投機(jī)性需求所引起的房價(jià)上漲；另一方面根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模和信譽(yù)的大小制定差異化貸款利率政策，不斷淘汰規(guī)模小和信譽(yù)低的房地產(chǎn)開發(fā)公司，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

縮小城鄉(xiāng)收入差距。加快推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，以增加物質(zhì)資本；增加農(nóng)村教育資源配置與投入，加大對農(nóng)村地區(qū)二次分配投入的力度，并制定吸引人力資本入駐農(nóng)村的政策；利用自然稟賦條件和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在政府統(tǒng)籌安排和引導(dǎo)下大力搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。政府通過財(cái)政激勵構(gòu)建農(nóng)村金融體系，做好金融政策對部分領(lǐng)域和農(nóng)民的重點(diǎn)扶持，引導(dǎo)金融服務(wù)三農(nóng)。同時(shí)，通過政策引導(dǎo)社會資本向農(nóng)業(yè)和農(nóng)村投資的動力，逐步形成財(cái)政、金融的合力，不斷縮小城鄉(xiāng)收入差距。

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