公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)影響

徐柏青

【摘要】本文首先剖析了金融街采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的真實(shí)動(dòng)機(jī)和原因，并通過(guò)對(duì)金融街更改會(huì)計(jì)政策前后財(cái)務(wù)狀況的對(duì)比分析，揭示了公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)影響，并建議投資者對(duì)以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)加以調(diào)整，區(qū)別對(duì)待。

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)影響 金融街

一、引言

現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》頒布于2006年，這意味著，企業(yè)持有的用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)，可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選用成本或者公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。準(zhǔn)則頒布后的第四年選擇公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)比例僅占3%，大多數(shù)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式持有一種觀望態(tài)度。而作為受該準(zhǔn)則影響最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)金融街控股股份有限公司（金融街），則在準(zhǔn)則實(shí)行的第二年就宣布從2008年1月1日起，對(duì)公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

金融街是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的公司，商務(wù)地產(chǎn)比例超過(guò)70%，與主攻住宅的房地產(chǎn)企業(yè)不同，金融街的多數(shù)房地產(chǎn)被劃為投資性房地產(chǎn)，而不屬于存貨。所以，金融街選擇在投資性房地產(chǎn)計(jì)量方面轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)政策，對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表的影響更為顯著。

金融街轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)政策之后，投資者難免擔(dān)憂，認(rèn)為金融街的做法有失穩(wěn)健，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)水分比較大。本文旨在通過(guò)分析金融街會(huì)計(jì)政策轉(zhuǎn)變的動(dòng)機(jī)和由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)影響以及后續(xù)持續(xù)的對(duì)業(yè)績(jī)的影響，試圖回答投資者是否需要區(qū)別對(duì)待以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在投資決策時(shí)是否需要特殊關(guān)注或者調(diào)整某些項(xiàng)目。

二、金融街以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因分析

（一）變更會(huì)計(jì)政策的官方解釋

金融街在會(huì)計(jì)政策變更公告中稱原因有二，一是采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國(guó)際通行的成熟方法；二是公允價(jià)值模式具有可操作性。

（二）本質(zhì)原因

公告中的理由看似充分，但實(shí)質(zhì)過(guò)于空泛，并沒(méi)有闡明公司選擇公允價(jià)值模式的最本質(zhì)原因。首先，針對(duì)原因一，雖然公允價(jià)值模式在國(guó)外較成熟，但是在我國(guó)還沒(méi)有被廣泛的接受，提早應(yīng)用可能會(huì)降低會(huì)計(jì)信息的可比性；針對(duì)原因二中有關(guān)公允價(jià)值的獲得，仍然存在很多不確定性和沒(méi)有解決的問(wèn)題，這些都會(huì)影響會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。所以，金融街更改會(huì)計(jì)政策一定另有原因。

公允價(jià)值模式和成本模式的最主要區(qū)別有兩點(diǎn)，一是后續(xù)計(jì)量的計(jì)量屬性是公允價(jià)值還是歷史成本；二是是否需要繼續(xù)計(jì)提折舊。企業(yè)的房地產(chǎn)類資產(chǎn)中通常會(huì)隱藏著一些溢價(jià)，而公允價(jià)值模式能夠?qū)⑦@些隱藏的溢價(jià)全部體現(xiàn)在賬面上，而且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)無(wú)需計(jì)提折舊，也會(huì)相對(duì)增加利潤(rùn)，這些都是可以提高收益水平的途徑。

所以，我認(rèn)為金融街選擇公允價(jià)值模式的原因之一是要美化盈利指標(biāo)，從凈資產(chǎn)收益率的角度看，金融街2007年凈資產(chǎn)收益率劇降，盈利下滑，管理層有通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，提升凈利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)。每股收益同樣呈下降趨勢(shì)，因此公司可能需要利用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的利好影響來(lái)緩沖這種下滑趨勢(shì)。

此外，金融街在2008年有大規(guī)模融資的計(jì)劃，包括股權(quán)融資和和債權(quán)融資。2008年，公司股東大會(huì)通過(guò)了10億元短期融資券的融資方案并獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)的有條件通過(guò)。2008年1月，公司實(shí)施了公開(kāi)發(fā)行股票方案。由此看來(lái)，公司有動(dòng)機(jī)通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量屬性提升企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，提升資產(chǎn)價(jià)值、凈利潤(rùn)，改善資產(chǎn)負(fù)債率，有利于其通過(guò)增發(fā)股票和債券進(jìn)行融資，幫助企業(yè)進(jìn)行更好地融資。

三、會(huì)計(jì)政策變更的財(cái)務(wù)影響分析

（一）公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的影響

金融街的資產(chǎn)負(fù)債率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。資產(chǎn)負(fù)債率的忽然改善是得益于使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的政策變更。之前提到的金融街在2008年的債權(quán)融資計(jì)劃可能是企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政策變更的動(dòng)因，也進(jìn)一步得到印證。

（二）采用公允價(jià)值模式對(duì)利潤(rùn)表的影響

1.公允價(jià)值變動(dòng)損益。在轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)政策之前，公司的公允價(jià)值變動(dòng)損益發(fā)生額幾乎可以忽略不計(jì)。但是采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，需要每年對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。2009年后，公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)利潤(rùn)總額有十分明顯的正的效應(yīng)。

2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，行業(yè)排名不斷下滑，因此，公司可能需要利用公允價(jià)值對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的利好影響遏止這種下滑趨勢(shì)。表中數(shù)據(jù)表明，政策變更后公司達(dá)到了這個(gè)目的。

3.收益質(zhì)量。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入具有可持續(xù)性，是質(zhì)量高的收益。而營(yíng)業(yè)外收入、公允價(jià)值變動(dòng)損益、投資收益的可持續(xù)性差，是質(zhì)量較低的收益。一個(gè)企業(yè)的收益越來(lái)越依賴主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的來(lái)源，是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。金融街在轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后的收益結(jié)構(gòu)變化如下表。

在金融街會(huì)計(jì)政策變更之前價(jià)值變動(dòng)凈收益占利潤(rùn)總額的百分比穩(wěn)定在5%，而在會(huì)計(jì)政策變更并追溯調(diào)整了2007年的數(shù)據(jù)以后，該比例顯著增長(zhǎng)，并且隨市場(chǎng)行情的變化不斷波動(dòng)。在2009年房?jī)r(jià)回暖的年份，該比例竟達(dá)到了50%以上，也就是說(shuō)來(lái)自于這部分增值的收益超過(guò)了來(lái)自出營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)。這樣的結(jié)構(gòu)說(shuō)明，在采用公允價(jià)值模式之后，金融街展現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上的利潤(rùn)質(zhì)量可能是存在問(wèn)題的。

四、結(jié)論

經(jīng)分析，金融街的凈資產(chǎn)規(guī)模增大、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)更加改善、凈利潤(rùn)和每股收益也變得更加樂(lè)觀。但是需要注意的是，這些改變并不是因?yàn)楣镜馁Y產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化或者是經(jīng)營(yíng)能力提升，而僅僅是因?yàn)楣咀兏藭?huì)計(jì)政策，是由于對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量導(dǎo)致的。也就是說(shuō)，這種改善并不是實(shí)質(zhì)上的改善，而只是公司通過(guò)改變游戲規(guī)則而產(chǎn)生的結(jié)果。公司的公允價(jià)值變動(dòng)損益金額和占利潤(rùn)比例增大、收益質(zhì)量變差也說(shuō)明了這一點(diǎn)。

對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，投資者們做財(cái)務(wù)分析和投資決策時(shí)應(yīng)該特殊對(duì)待。因?yàn)?，政策變更的影響顯著，使得采用成本模式計(jì)量的企業(yè)和采用公允價(jià)值模式的企業(yè)變成不同游戲規(guī)則下的競(jìng)賽者，因此不能在同一平臺(tái)和基準(zhǔn)上進(jìn)行比較。對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的或者處于政策變更時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，應(yīng)該特殊關(guān)注其各種財(cái)務(wù)指標(biāo)變化的誘因，必要時(shí)應(yīng)該對(duì)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，才能與其他企業(yè)具有可比性。這樣才能使投資決策更具合理性。

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