國有土地租金征收面臨的問題及建議

牟萍 馮中萍

摘 要：國有土地租金征收，符合現(xiàn)階段級差地租的相關(guān)理論，充分體現(xiàn)了國有土地租金屬性與所屬權(quán)益，為土地資源的優(yōu)化配置與合理流轉(zhuǎn)打下堅實基礎(chǔ)。從國有土地租金的本質(zhì)內(nèi)涵來看，是以劃撥方式取得國家土地使用權(quán)，除法律規(guī)定可繼續(xù)實行劃撥之外，土地使用者需要以年度為單位向國家繳納土地收益。本次研究以日照市為例，分析本地區(qū)國有土地租金征收面臨的問題，提出建議。

關(guān)鍵詞：國有土地租金；租金征收；公平；效率

中圖分類號： TU723.2 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）24-99-2

0 引言

國有土地租金征收主要采用的是年租金征收的方式，這樣的方式避免了國有土地資產(chǎn)增值方面產(chǎn)生的流失，滿足土地集約與高效利用的基本要求。隨著城市化進程的演進，土地使用制度也在不斷改革。合理配置土地資源，能夠彰顯土地資產(chǎn)的價值，財政收入增加并有助于城市建設(shè)進程的加快。如何站在公平與效率的前提下完成對國有土地租金征收是本次研究重點。

1 國有土地租金征收開展現(xiàn)狀分析

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省國有土地租賃本法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范，國有土地征收力度進一步被加強。日照市作為山東省東南部的一個地級市，城市建設(shè)前景十分廣闊，針對這一問題在2004年日照市出臺頒布《日照市國有土地租賃實施辦法》，以下簡稱（《辦法》），依據(jù)辦法當中的規(guī)定并結(jié)合市人事部門，組建土地租金征收中心，負責對整個市區(qū)內(nèi)部的土地使用權(quán)進行租金的征收[1]。

在國有土地租金征收的過程中，主要是通過大力宣傳與教育的方式，使得日照市多數(shù)用地單位對有償使用與劃撥國有土地繳納年租金表述理解。為更準確研究日照市國有土地租金征收情況，對日照市所采取的征收方式進行明確，大致可以分為兩個方面：其一積極探索租金征收渠道與路徑，自2004年辦法頒布開始，相關(guān)部門則針對日照市的主要城市道路門房進行調(diào)查，統(tǒng)計得出土地租賃合同90份，商業(yè)用地50份，工業(yè)用地38份，辦公用地2份?？傉{(diào)查面積達到830萬平方米，應(yīng)征收租金面積188萬平方米[2]。明確征收范圍，為租金征收過程奠定基礎(chǔ)；其二，強化工作職責。工作職責則是客觀角度上推動土地租金征收的方式，結(jié)合法律相關(guān)標準進行執(zhí)行，做到在根本上貫徹落實。工作前期還是以宣傳為主，針對長期拖欠的土地租金與法院協(xié)商，以法律手段為基礎(chǔ)工具有效解決這一問題。

2 國有土地租金征收面臨的問題——以日照市為例

從日照市國有土地租金征收的現(xiàn)狀來看，雖然在當時的時期可應(yīng)用性較強，但從現(xiàn)代實際情況入手，則所需調(diào)查與征收的面積更大，面臨的問題較多，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗，具體劃分為以下幾種情況：

2.1 效率方面存在的問題

國有土地租金征收效率方面所產(chǎn)生的問題，可以具體劃分為三個方面：第一，征收渠道不暢。雖然日照市已經(jīng)在辦法出臺之后針對性的做出探索，努力拓展渠道，但在具體實踐操作過程中，辦法當中規(guī)定的標準落實并不全面，用地單位對國有土地租金認識不全，可交可不交的錯誤思想與拖延的方式，致使租金征收難度較大；第二，征收對象不廣，開展國有土地年租金征收時，征收對象多是登記在冊的土地，將一定數(shù)量的未登記土地隔絕在征收總范圍之外，造成征收數(shù)額與實際國有土地使用不符，征收效率十分有限；第三，催促效果不理想。國有土地年租金征收方面，對于未按照協(xié)議要求以及未能及時繳納年租金的用戶，國土部門催促效果有限，多部門聯(lián)合機制并未建立，無法協(xié)同與聯(lián)動，效率方面存在問題[3]。

2.2 公平方面存在的問題

效率方面的國有土地租金征收問題分析完成后，對公平方面的問題歸納總結(jié)：其一，新增國有土地使用證未辦理。日照市國有土地年租金的繳納單位，都是已經(jīng)登記以及具備土地證書的單位。但存在很大一部分的無土地使用證的狀況，同時已經(jīng)征地但由于種種原因未及時供應(yīng)的土地，無法提供土地使用證與產(chǎn)權(quán)歸屬，這一類被歸納到土地租金征收的范圍之外，存在征收不公現(xiàn)象；其二，部分單位繳納不夠積極。部分單位并不重視國有土地有償使用制度，主觀意識上不夠重視，不積極繳納年租金，同時對辦理相關(guān)的手續(xù)拖延現(xiàn)象明顯，造成同一類的土地使用成本發(fā)生變化，影響征收公平；其三，國有土地未發(fā)證存量大。受到歷史成因以及權(quán)源資料的影響，土地使用證無法及時發(fā)放，這一部分也就成為征收的空白區(qū)，成為一部分并未涵蓋在征收范圍內(nèi)的領(lǐng)域。

3 國有土地租金征收具體建議——以日照市為例

從日照市的國有土地租金征收的現(xiàn)狀以及存在的征收問題來看，征收效率以及征收公平不容樂觀，嚴重影響國有土地租金征收以及合理配置。筆者認為優(yōu)化日照市國有土地資金征收具體建議，可以從以下幾個方面入手：

3.1 建立績效標準

建立績效標準，目的是保障國有土地租金征收公平。一方面，建立能夠充分展現(xiàn)部分績效價值的“4E”指標，即（economic，經(jīng)濟；efficiency，效率；effectiveness，效能；equity，公平）[4]?！?E”指標的選擇，有助于站在全新的指標體系下完成對績效的評估。另一方面，結(jié)合績效評估指標，完成對日照市土地年租金征收的具體評價。

①經(jīng)濟指標方面，開展土地租金征收過程中會產(chǎn)生一定的管理成本因素，而所征收的土地租金需要直接繳納財政；

②效率指標方面，結(jié)合投入與產(chǎn)出之間的比例關(guān)系，得出日照市征收任務(wù)正在逐年增加。依據(jù)征收力度完成對資源效率的處理，去積極引導(dǎo)合理化用地，使得所能夠提供的服務(wù)范圍更廣；

③效能指標方面，優(yōu)化土地收益具體分配，避免國有資產(chǎn)流失；

④公平指標，受到繳納土地年租金單位積極性的影響，公平指標主要表現(xiàn)在按時交納年租金的單位有失公平。

3.2 健全收繳制度

健全收繳制度是優(yōu)化日照市國有土地租金征收的重要工具。一方面，創(chuàng)新體制。從國有土地租金征收的角度出發(fā)，國土資源管理部門雖然處于重要位置，但同樣也是被動位置。因此，針對這一問題應(yīng)該創(chuàng)新收繳體制，將被動地位轉(zhuǎn)化為主動。具體策略可以是依據(jù)法律標準對拖欠國有土地年租金的單位采取強制性措施，使得相關(guān)單位可以承擔起應(yīng)有的繳納責任；另一方面，資源優(yōu)化，控制成本。國有土地年租金征收呈現(xiàn)出常年常態(tài)化的狀態(tài)，繁重的工作量，要求成本得到精確的控制。收繳制度的建立，注重多資源優(yōu)化，完善成本控制目標，細分時間、人員以及資源等多因素，在協(xié)調(diào)優(yōu)化中健全收繳制度。

3.3 優(yōu)化收繳措施

收繳措施是保證國有土地租金征收的基本手段，日照市在這一工作方面，應(yīng)該從以下方面入手：第一，強化溝通。這里所說的溝通是多政府相關(guān)部門之間的溝通，從國有土地租金征收方面來看，并非僅僅是國土資源部門自身的事情，還需要與財政、稅務(wù)、物價、房管、城建以及工商等多部門進行協(xié)調(diào)，建立溝通機制，以便于取得綜合優(yōu)勢與成果。第二，主動宣傳。國有土地從最開始的無償劃撥到有償使用，制度的變革需要一定的適應(yīng)周期。但如何將新的制度思想滲透到用地的使用單位，建立正確的認知，需要以宣傳為基本手段，確定宣傳對象、宣傳范圍以及宣傳內(nèi)容，最終將土地租金征收作為一項自覺行為，展現(xiàn)出主動宣傳的價值與目標。第三，建立收繳隊伍。一方面，將成熟的管理機制應(yīng)用到土地租金征收當中，適當調(diào)整后增強其適用性，依據(jù)收費標準將責任落實到個人，促進與推動工作執(zhí)行與實施。另一方面，以人文本。土地年租金征收工作量較大，要積極打造一支能力強，作風正的隊伍，開展年租金征收工作，在源頭上防治腐敗，減少國家資產(chǎn)損失[5]。

4 結(jié)論

總之，本次研究以日照市為例，對國有土地租金征收面臨的問題與對策進行分析，站在公平與效率的視角下去探索征收策略。效率上，優(yōu)化國有土地資源的配置，將國有資產(chǎn)收益應(yīng)收盡收。公平上，依據(jù)法律法規(guī)與制定標準執(zhí)行，提高公信力與執(zhí)行力，保證征收公平。

參 考 文 獻

[1] 李巖.國有土地租金制度的問題與對策——以17省市地方立法為樣本的考察[J].東北大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2013，10（05）：524-529.

[2] 陳艷.可持續(xù)推進土地年租金征收[J].中國地產(chǎn)市場，2013，10（10）：140-141.

[3] 張濤.國有土地租金征收面臨的問題及建議——以焦作市為例[J].資源導(dǎo)刊，2012，11（05）：112-113.

[4] 王俊彪，吳彤.關(guān)于對土地租金征繳的幾點思考[J].吉林省社會主義學(xué)院學(xué)報，2012，4（02）：144-145.

[5] 王傳智.效率與公平視角下完善土地年租金征收的思考[J].淮海工學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2011，4（16）：79-81.