二手房買賣的公證“直通車”

嚴(yán)愛華

二手房市場魚龍混雜各類糾紛屢屢不斷

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的火爆，二手房交易也越來越活躍。由此產(chǎn)生的各類糾紛日趨增多，各種不規(guī)范甚至違法交易也不斷產(chǎn)生?！耙环慷奚踔炼嗉蕖?，房屋一天一個價，天天在漲價；簽了合同收了定金，說毀約就毀約；還有個別中介拿了押金卷款走人等等。這些擾亂二手房交易市場的現(xiàn)象屢見不鮮，群眾的合法權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害，社會誠信、社會穩(wěn)定受到嚴(yán)重影響！

2015年，李老伯在中介看中了郊區(qū)的一套房屋，想買下后入住，安度晚年。當(dāng)他將大部分錢款付給對方后，準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)，卻發(fā)現(xiàn)對方已人間蒸發(fā)。李老伯急得趕緊請律師打官司，要求法院保全這套房子。但為時已晚，該房早被其他法院查封。對方因做生意虧本欠了好多人的錢，債權(quán)人聯(lián)合起來將他告上法院，要求分割這套房子。其實，賣家早有預(yù)謀，故意隱瞞欠債事實，將房子出售給李老伯，一旦拿到錢款就逃回老家，致使李老伯損失慘重。

據(jù)奉賢區(qū)人民法院提供的數(shù)據(jù)顯示，近三年該院受理的房地產(chǎn)買賣糾紛案件呈快速上升趨勢，其中二手房買賣糾紛占了90%以上。研究分析表明，產(chǎn)生二手房買賣糾紛的原因主要可歸結(jié)為三大類。

原因一是二手房市場混亂，中介機構(gòu)不規(guī)范。從調(diào)查郊區(qū)一個中心鎮(zhèn)而言，該地區(qū)有中介經(jīng)營機構(gòu)300多家，門店800家，其中無證經(jīng)營占69%，中介從業(yè)人員近4000人，但持證上崗者只占3%。有很多房源在進(jìn)入市場前就被“黃?！背缘?，再加價出售，導(dǎo)致房源價格居高不下。在政府取消對二手房中介收費的統(tǒng)一定價后，有些中介通過降低收費來吸引顧客，造成中介之間惡性競爭，嚴(yán)重影響市場秩序。

原因二是交易過程中信息不對稱。目前二手房源信息主要是賣方通過中介機構(gòu)提供給買方，但是賣方從自身利益出發(fā)，往往對所出售的二手房的一些不利信息進(jìn)行隱瞞，不能真實、客觀地提供信息，埋下了許多隱患。

原因三是交易手續(xù)復(fù)雜，交易程序繁瑣。購房人辦理交易手續(xù)，如果材料齊全，也需要到中介、銀行、交易中心來回跑好幾次，前后需花費一個多月甚至幾個月。交易歷時長，更是增加了交易風(fēng)險。

“直通車” 讓市場更規(guī)范

市場需要規(guī)范有序，社會需要誠信穩(wěn)定，百姓更需要公平可靠！

如何將公證服務(wù)延伸至不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，通過公證的公信力，為不動產(chǎn)交易的安全性和可靠性提供有力的法律支持和保障，促進(jìn)房產(chǎn)交易市場規(guī)范有序，成了奉賢公證處的一大使命。他們本著便民、利民、惠民的服務(wù)宗旨，勇于探索，敢于擔(dān)當(dāng)，大膽實踐，通過赴昆明考察，學(xué)習(xí)該市公證行業(yè)辦理二手房買賣公證的經(jīng)驗，對本市二手房市場進(jìn)行了廣泛調(diào)研。在此基礎(chǔ)上，他們與房產(chǎn)交易中心、稅務(wù)、銀行等相關(guān)職能部門反復(fù)研究、協(xié)商，于去年率先在全市創(chuàng)新推出了“二手房買賣直通車全方位服務(wù)”舉措，為人民群眾提供了安全可靠、便捷高效的法律服務(wù)。這一新舉措的實施，開創(chuàng)了公證事業(yè)新局面?！岸址抠I賣直通車”運行近一年來，效果較為顯著，截至目前，為1500多人辦理了公證服務(wù)項目。

“直通車”防范風(fēng)險的“安全車”

“公證提供的法律服務(wù)是一項重要的預(yù)防性法律制度，能防患于未然，在糾紛發(fā)生后也可以提供有力的證據(jù)，促進(jìn)糾紛的有效解決?！狈钯t公證處主任秦保國在介紹“二手房買賣直通車”具體服務(wù)內(nèi)容時談到，公證機構(gòu)是依法設(shè)立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機構(gòu)。

在二手房直通車中，買賣雙方可在公證處平臺上免費登記和查閱房源，并在沒有第三方介入的情況下商定價格、簽訂買賣合同。交易過程中，公證處可以應(yīng)買賣雙方要求介入全過程：為當(dāng)事人提供買賣合同公證、委托公證、提存公證等法律服務(wù)，同時，還可為當(dāng)事人提供代辦房產(chǎn)信息查詢、預(yù)告登記、辦理貸款、評估、審稅、限購查詢、撤銷預(yù)告登記、繳稅、過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證等后續(xù)服務(wù)。整個過程買賣雙方除向公證處按《上海市公證行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)》繳納公證費外，無需繳納額外費用，更無中介費。買賣雙方只要對交易房屋的價格達(dá)成一致并在公證處辦理相關(guān)公證，其他工作均由公證處完成，直到等候通知領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

這一全方位的服務(wù)將公證所具有的事前、事中、事終監(jiān)管，預(yù)防糾紛、風(fēng)險防范、中立、公平正義的特點得到了充分發(fā)揮。公證處通過提供房屋交易整個程序的法律服務(wù)，一方面對房屋轉(zhuǎn)讓的真實性、合法性進(jìn)行專業(yè)的審核，可以有效降低交易過程中的法律風(fēng)險，另一方面能夠遏制交易中的不法行為，使二手房交易真正實現(xiàn)規(guī)范有序、公開透明、誠實守信。

“直通車”讓當(dāng)事人放心稱心

“真是不可思議！這么快、這么省力省心又省錢就拿到了房產(chǎn)證，你們的‘直通車服務(wù)真好！”日前，當(dāng)老周從奉賢公證處不動產(chǎn)事務(wù)中心領(lǐng)取房產(chǎn)證時，對公證處推出的“二手房買賣直通車”新舉措稱贊不已。

家住奉賢金匯的老周，得知對門鄰居朱先生要賣房，老周夫妻倆打算把這房子買下。朱先生平時住在市區(qū)，由于急需錢，要求老周夫婦一次性付清房款。當(dāng)雙方來到房地產(chǎn)交易中心想直接付款過戶時，得知所辦手續(xù)繁瑣且時間要花2至3個月。朱先生等不及，老周夫婦更不放心，一次性付清房款，萬一產(chǎn)證過不了戶，就麻煩了。如果到中介辦理，這筆數(shù)目不小的費用給中介，劃不來。怎么辦？在交易中心公證服務(wù)窗口工作人員的建議下，他們抱著試試看的心態(tài)來到公證處咨詢，談了各自的想法與顧慮。對此，公證人員將“二手房買賣直通車全方位服務(wù)”的功能及流程向他們作了詳細(xì)的介紹。聽了這一番介紹，他們立馬消除了顧慮，當(dāng)即要求辦理公證。在公證人員的引導(dǎo)下，朱先生和老周當(dāng)場申請了買賣合同公證、委托公證及提存公證，并要求公證處提供直通車服務(wù)。

一個月還差3天，公證人員就將登記有周先生夫婦名字的房產(chǎn)證交到了他們手中，賣方朱先生也從公證處提取了周先生提存的全額房款。從雙方簽訂買賣合同到房屋過戶，周先生和朱先生僅在公證處一個部門花費了一個多小時。

“直通車”排憂解難消隱患

對奉賢一家開發(fā)公司來說，奉賢公證處推出的“二手房買賣直通車”不僅幫他們了卻了一樁心頭事，更重要的是為園區(qū)穩(wěn)定消除了隱患。

早幾年，上海多元工貿(mào)城商鋪建造后出售給外地客戶。由于招商未果，導(dǎo)致商鋪空關(guān)，業(yè)主們拿不到租金。投資了一大筆錢，結(jié)果是一場空。他們意見很大，多次吵鬧并揚言要鬧訪。對此，該公司高度重視，幾經(jīng)研究，決定對工貿(mào)城內(nèi)的1634套商鋪進(jìn)行回購。由于業(yè)主多為外地客戶且居住在外地，當(dāng)公司提出收購商鋪設(shè)想，聯(lián)系業(yè)主后，他們紛紛表示寧愿將商鋪空關(guān)著也不愿意特地來上海辦理商鋪回購事宜。經(jīng)了解，原來多數(shù)人有兩個擔(dān)憂：一是商鋪回購手續(xù)繁雜，僅來一次上?？隙ú荒苻k完所有手續(xù)，得來回幾次，公司如不提供住宿和交通費，無疑會增加支出；二是公司能否按照事先的承諾及時全額支付房款。為此，商鋪回購的事一拖再拖。

去年初，當(dāng)公司了解到奉賢公證處推出了二手房直通車服務(wù)后十分高興，希望公證處通過“二手房買賣直通車”的服務(wù)，協(xié)助公司回購商鋪。雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致協(xié)議，公證處以整體服務(wù)打包的形式承接這一項目。服務(wù)內(nèi)容主要包括擬定《房屋居間買賣合同》、網(wǎng)簽《房屋買賣合同》、代付房款、代為申請辦理房屋信息查詢，申領(lǐng)查詢結(jié)果、代辦房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)等。

此舉受到了外地業(yè)主的歡迎，他們只需來一次公證處，辦理好買賣合同公證和委托公證，公證處就將房款代為支付給業(yè)主。于是，外地購房人紛紛趕來辦理了相關(guān)手續(xù)。截至目前，共辦理了906套商鋪的回購。

欄目主持人：劉雨濛 lymjcfy@163.com

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昆明公證服務(wù) 規(guī)范二手房交易市場

早在2002年前，昆明市公證行業(yè)根據(jù)當(dāng)事人的自愿申請，探索性地辦理二手房買賣公證，取得一定效果。

2003年《昆明市房屋權(quán)屬登記管理條例》頒布后，昆明公證行業(yè)普遍開展房屋買賣公證，二手房買賣交易公證得到了社會和房屋產(chǎn)權(quán)登記部門的認(rèn)可。期間，二手房交易辦理公證出現(xiàn)了一股波折而暫被叫停。但隨之交易中買賣雙方因不熟悉許多交易環(huán)節(jié)和繁瑣的手續(xù)，經(jīng)常與交易中心、稅務(wù)等部門人員發(fā)生矛盾和沖突，引發(fā)越來越多的投訴、信訪和訴訟，相關(guān)部門忙于應(yīng)付各種糾紛的調(diào)處，群眾的切身需求得不到滿足。為此，社會各方紛紛要求公證處重新介入二手房買賣服務(wù)。

2008年云南省司法廳與建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于房屋登記活動中充分發(fā)揮公證的法定證明效力的通知》，公證服務(wù)名正言順進(jìn)入二手房交易市場。

經(jīng)過近十年的市場驗證，昆明的二手房買賣公證業(yè)務(wù)獲得了較高的社會認(rèn)可度及客戶滿意度，二手房市場上90%以上的交易經(jīng)過公證服務(wù)完成。昆明地區(qū)諸多房地產(chǎn)公司、二手房經(jīng)紀(jì)公司、金融機構(gòu)等紛紛加入合作。據(jù)調(diào)查，昆明市房產(chǎn)交易中心近幾年一直保持房產(chǎn)交易糾紛零訴訟。昆明的實踐經(jīng)驗表明，公證保障了二手房交易的安全性與可靠性。