馬克思地租理論與我國房地產(chǎn)的研究

【摘要】自加入WTO以來，隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展進程，我國一躍成為世界上第二大經(jīng)濟體。我國經(jīng)濟發(fā)展如此迅速，房地產(chǎn)業(yè)起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中重要的經(jīng)濟杠桿，它改善了人民居住水平，帶動了相關(guān)行業(yè)促進經(jīng)濟發(fā)展等。但是我國房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展過程中，諸多問題的出現(xiàn)嚴重影響及制約著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文將馬克思地租理論與我國房地產(chǎn)情況結(jié)合起來，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，研究我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，分析一些問題形成的原因，提出針對性的建議。

【關(guān)鍵詞】地租房地產(chǎn)房價投機行為

一、馬克思地租理論

（一）地租形成的前提及實質(zhì)

一是在研究資本主義農(nóng)業(yè)地租時，馬克思認為資本主義生產(chǎn)方式和土地所有權(quán)形式是地租形成的前提。這里的資本主義生產(chǎn)方式是：自由流動成為資本的主要特征，土地是投入要素，農(nóng)業(yè)是社會生產(chǎn)的一個部門，由工業(yè)主導并且決定著全社會的平均利潤。

土地是自然物，不是人類創(chuàng)造的，不包含人類勞動，而價值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動，所以土地不是商品，它沒有價格。正是土地使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離使它有了價值，因此，資本主義生產(chǎn)方式和土地所有權(quán)的存在是地租存在的前提。

二是地租是土地所有者從農(nóng)業(yè)資本家手中獲得的由雇傭工人創(chuàng)造的超過社會必要勞動時間的那部分剩余價值，即超額利潤。地租是大土地所有者與農(nóng)業(yè)資本家瓜雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，體現(xiàn)了土地所有者與農(nóng)業(yè)資本家共同剝削雇傭工人。

（二）地租分類

1.絕對地租。絕對地租是指無論土地的地質(zhì)優(yōu)劣、條件好壞，只要用于耕種，都必須交納地租。

絕對地租形成的條件是：農(nóng)業(yè)部門的資本有機構(gòu)成低于全社會平均有機構(gòu)成。農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的價值高于社會生產(chǎn)價格，但是農(nóng)業(yè)產(chǎn)品按照價值出售，價值超過社會生產(chǎn)價格的那部分超額利潤就形成了絕對地租。農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成越高，絕對地租就越少。

絕對地租形成的原因是：土地私有權(quán)的壟斷。由于農(nóng)業(yè)部門中存在著私有權(quán)的壟斷，其他部門就不易轉(zhuǎn)入農(nóng)業(yè)部門，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的剩余價值不參與利潤平均化的過程，這樣，農(nóng)產(chǎn)品就能夠按照超過社會生產(chǎn)價格出售。于是，農(nóng)產(chǎn)品價值高于社會價格的余額而形成的超額利潤就保留在農(nóng)業(yè)部門，轉(zhuǎn)化為絕對地租。

2.級差地租。級差地租是指，個別資本具有較優(yōu)越的土地時，其個別生產(chǎn)價格就會低于社會生產(chǎn)價格，它們之間的差額形成的超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租。級差地租分為兩類：級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。

級差地租Ⅰ是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，由于土地質(zhì)量的好壞、肥沃程度以及土地位置離市中心的距離的遠近不同，所導致的等量資本所帶來的產(chǎn)品的價值不同，而使個別產(chǎn)品價格低于社會價格，差額不同，所交納的地租也不同。土地質(zhì)量越好，所交納的級差地租就越多。

級差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)追加投入等量資本形成的超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租。生產(chǎn)率越高的土地，產(chǎn)量就會越多，農(nóng)業(yè)資本家得到的超額利潤就越多，所以，為了獲取更多的利潤，資本家都在改進技術(shù)提高生產(chǎn)率。

3.壟斷地租。壟斷地租是地租的一種特殊形式，它是由壟斷價格而產(chǎn)生的地租。由于自然條件，好的土地和地段供應(yīng)有限，人們對于土地的不斷需求，這導致供不應(yīng)求，從而使個別土地的地租飆升，形成壟斷地租。絕對地租中的壟斷地租是由于土地的所有權(quán)產(chǎn)生的，而壟斷地租則完全是因市場下供求機制所決定的，二者之間有本質(zhì)的區(qū)別。在當前城市地租中，大量人口移入城市，人們的需求增加，壟斷地租越來越高。

二、我國房地產(chǎn)市場的的發(fā)展現(xiàn)狀

馬克思地租理論雖然闡述資本主義地租，但是它為我們研究房地產(chǎn)市場提供了比較重要的理論依據(jù)。我國的房地產(chǎn)業(yè)相對其他一些國家來說較晚，但它的發(fā)展速度是驚人的，在適當?shù)恼吖膭詈陀欣氖袌霏h(huán)境下，房地產(chǎn)對于我國居民居住水平的提高以及我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大的促進作用。

（一）房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)

隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)與人民的生活密切聯(lián)系在了一起。居民對于住房的需求提升，推進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，起著支撐、骨干的作用。本文選取鄭州作為對象（如下文表一所示），針對近十年來的國民經(jīng)濟以及固定資本投資中的房地產(chǎn)的發(fā)展狀況進行了統(tǒng)計，研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)占我國國民經(jīng)濟的比重不斷攀升，并且自身的發(fā)展迅速。依據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了高速增長期，也確實成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

（二）房價反常上漲且高居不下

近年來，我國房價上漲速度令人始料不及，自從美國的次貸危機，全球的房價幾乎都有所下降，但是我國的房價一直在危機中高漲，這種逆反應(yīng)是一種非理性的表現(xiàn)。在我國房地產(chǎn)業(yè)起步時發(fā)展較為緩慢，但是2004年開始猛增，尤其是北上廣等一線城市，商品房的房價遠遠高于同期的CPI，此后，房價一直炒的火熱，并沒有一點下降的痕跡，房價問題已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的憂患。

（三）存在過甚的投機行為

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，起著支撐作用，因此它作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，促進我國的經(jīng)濟發(fā)展。我們知道，由于乘數(shù)的存在，增加投資和政府支出會成倍地刺激經(jīng)濟的增長。適當?shù)耐稒C會有利于調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟，促進經(jīng)濟的的發(fā)展，但是過度的投機會導致泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)。

過甚的投機行為，首先是政府發(fā)展的推動。其次，由于房地產(chǎn)商追逐暴利，商行以及背后權(quán)力階層的利益，使得房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)投資增長迅速，具體數(shù)據(jù)如下表一所示。最后，不只是房地產(chǎn)商，一些消費者也增加了他們的投資性需求，尤其是處于富豪階層的人們，個人手下的房都不計其數(shù)，還有一些明星之類的，投身于房地產(chǎn)業(yè)中以賺取暴利，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)并沒有造福于全人類，提供住房，而是少數(shù)人用牟取暴利的手段。

表1

■

（四）房地產(chǎn)市場秩序龐雜

我國的房地產(chǎn)市場仍然比較混亂，實行的調(diào)控手段并沒有效果，需要改進方法。目前市場上存在很多房地產(chǎn)商，規(guī)模小而且數(shù)量眾多，管理不善，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊。由于其門檻低，只要有土地和獲取貸款，不管其原先什么行業(yè)，都可以轉(zhuǎn)行，都期望能在房地產(chǎn)市場中取得暴利，這就導致房地產(chǎn)業(yè)魚龍混雜、一片混亂的現(xiàn)象，一些工作人員素質(zhì)問題、廠商誠信問題等層出不窮，甚至嚴重危害消費者的利益。

首先，結(jié)構(gòu)性失衡比較突出。我國的住房投資比例不斷提高，尤其是一些高檔別墅及公寓投資比例升高，這就使得中低等收入的家庭不得不爭先恐后地買經(jīng)濟適用房。其次，在土地市場上，交易行為不規(guī)范。在土地買賣上存在暗箱操作行為，還有尋租行為，這都導致不正當交易。

三、我國房地產(chǎn)市場的問題成因分析

我國房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)它的支柱作用、房價過高、投機過甚、秩序龐雜等現(xiàn)狀，其中還是有諸多的原因的。

（一）土地制度不完善

研究房地產(chǎn)市場，是一定要先了解土地市場的，地價是房價的基礎(chǔ)，其中，土地價格就等于地租除以利息率。影響地價的有地租、利息率等。

中國的土地所有制有國家所有制和農(nóng)民集體所有制兩種。在房地產(chǎn)開發(fā)中，存在著四種經(jīng)濟利益主體，即農(nóng)民、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、城鎮(zhèn)居民。首先，市政府征用農(nóng)民的土地，然后，市政府通過拍賣、招標、掛牌的方式向房地產(chǎn)開發(fā)商出售，最后，房地產(chǎn)開發(fā)商再賣給買房者。政府征收農(nóng)實質(zhì)是集體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為國有產(chǎn)權(quán)的過程，所以政府征用土地從低價買進高價賣出，開發(fā)商高價買進，只能提高房價來賺取更多的利潤。國家出讓土地權(quán)的方式有兩種：行政方式劃撥和引入市場機制。實踐表明，劃撥過程中是存在一些問題的，而引入市場機制又會導致較高的賣出價，最終導致高房價。

（二）供求因素

從供給來看，土地的數(shù)量是有限的，并且中國的耕地面積已經(jīng)逼近18億畝的龐大數(shù)目，總體上看，我國的土地供給量是呈現(xiàn)剛性并且有點不斷減少的趨勢。從需求來看，隨著人們生活水平的逐步提高，越來越注重生活質(zhì)量，很多人追求有機無害產(chǎn)品，對土地的需求會增加。如圖所示，地價會隨著供求關(guān)系的變化而變化。

■

在城市化進程加快過程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，住房需求增加，并且居者有其屋，安居樂業(yè)這些傳統(tǒng)觀念已根深蒂固。

（三）房地產(chǎn)資本化

房地產(chǎn)可以供人們居住，也可以拿來投資，現(xiàn)在的趨勢是，它漸漸地從消費品轉(zhuǎn)到資本這一性質(zhì)上。我國的房地產(chǎn)資本化的速度正在加快，致使房價不斷攀升，帶動土地市場也活躍起來，參與其中的是一些大型企業(yè)，他們有著豐富的資本化運作經(jīng)驗或者是上市公司。適度的房地產(chǎn)資本化推進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但過度的資本化反而會使房地產(chǎn)市場暗藏殺機，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)之所以資本化，根本原因是自身可以保值增值，而且，相對于其他金融衍生工具來講，它能夠得到平穩(wěn)的收益，風險也要小得多。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，地租擁有不斷提高的行為，尤其是級差地租和壟斷地租，所以人們總是盡可能地購買地段比較好的房產(chǎn)。即使沒有出售，也可以體現(xiàn)它的使用價值，不像股票、債券等，房產(chǎn)至少自己可以使用。

（四）缺乏監(jiān)管機制

我國房地產(chǎn)市場的秩序之所以混亂，是因為還沒有比較公正、公開、透明、規(guī)范的交易市場，政府監(jiān)管不到位。

由于缺乏有效的法律監(jiān)管制度，執(zhí)行過程中也不會做到嚴格、規(guī)范，并且對于監(jiān)管的結(jié)果也沒有很明確的機構(gòu)來考核。監(jiān)管制度的缺乏，使得一些無視法律的人橫行霸道，肆意定價，導致地價最終是房價的上漲。

四、我國房地產(chǎn)問題的對策及建議

當前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的諸多問題已經(jīng)影響到房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，我國正處于社會主義初級階段，要根據(jù)我國的基本國情對于一些問題進行分析?，F(xiàn)在本文針對以上提出的現(xiàn)狀問題提出一些建議，希望對于解決我國的房地產(chǎn)問題有所幫助。

（一）保證供給，引導需求

土地作為一種稀缺資源，它具有不可替代性，它是人們進行一切非經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)，使人類的一切活動的載體和空間條件。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如此迅速，隨著對房地產(chǎn)的需求越來越多，供給也是要跟上步伐的，對于土地面積低下的情況下，保障性住房的土地供應(yīng)是關(guān)鍵。

我國現(xiàn)在貧富差距還是蠻大的，處于中產(chǎn)階級中等收入的家庭居多，所以應(yīng)該首先考慮中低等人群的住房問題。第一，政府應(yīng)該控制豪華住宅的建設(shè)，市場很多高檔房屋只是擺設(shè)空無一人的狀況，中國人口眾多，應(yīng)該大力發(fā)展中小戶型住宅，挖掘一些潛在的中低等收入的家庭，使他們能夠買得起房。第二，加大力度建設(shè)經(jīng)濟適用房，中國人均收入還處于比較低的水平，再加上之前的福利分房政策的取消，使得對房地產(chǎn)的需求更多，政府應(yīng)該根據(jù)各地不同的經(jīng)濟水平來對當?shù)厥杖雱澐?，明確經(jīng)濟適用房的使用標準并且嚴格監(jiān)管，防止腐敗。

第三，完善住房保證體系建設(shè)，爭取使我國社會主義人民都能夠居者有其屋，安居樂業(yè)。多家也可以通過籌集資金，給低等收入者或者老弱病殘等弱勢群體提供一些公益性住房。

（二）完善稅收制度，調(diào)整土地收益分配

我國的稅制結(jié)構(gòu)不合理，不科學的配置，稅負過重等，稅收制度還不是很完善。要健全合適的與事權(quán)相配的地方財稅機制，加強管理土地轉(zhuǎn)讓的收入，規(guī)范征地以及進行土地批租行為等。一些稅收征收方式、范圍不合理，重復征稅，稅率過高等問題需要去完善解決。地方政府應(yīng)該使房地產(chǎn)市場更加自由，而不是過多地干涉。

對土地收益分配機制進行調(diào)整，首先是調(diào)整對土地出讓金的管理和使用方式，將出讓金作為地方政府預算，實行收支兩條線的管理模式。其次，調(diào)整收益分配的比例，使農(nóng)民能夠得到更多的失地補償。最后，各級政府之間的土地稅費的分配的比例需要調(diào)整，對新增建設(shè)用地有償使用費的征收政策、標準、等級進行調(diào)整，減少了獲得收益的可支配部分，阻礙了利益的驅(qū)動，從而占用的耕地面積也會減少。在全中國建立起的統(tǒng)一、開放、有序的現(xiàn)代化土地市場體系，促進我國房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展。

（三）引導房地產(chǎn)資本化健康發(fā)展

近年來，隨著我國房地產(chǎn)投資規(guī)模的日益壯大，在適當?shù)耐顿Y和過度的投資中間，首要有一個適度的界限的，適當?shù)耐顿Y活動對于市場起到活躍的作用，但過度的投機活動則適得其反，形成泡沫，阻礙經(jīng)濟的發(fā)展。

首先，國家在放開房地產(chǎn)投資市場時，要加強監(jiān)管力度，綜合信貸、貨幣等政策，引導和約束投機行為，避免過多的資金投入，減輕房地產(chǎn)熱。要合理地引導居民自住型需求，對于適合中等收入家庭的是中檔住宅，從而使他們有能力在其它方面增加消費。其次，房地產(chǎn)投機行為是在我國法律允許的范圍內(nèi)，針對法律漏洞才形成的追逐利益的行為，用法律來干預是不可行的。再次，使信息更加透明化，防止盲目買房。現(xiàn)在大多數(shù)人們是看到了未來房價會漲的趨勢，預期很樂觀，致使更多的投資者躋身于樓市。防止這種現(xiàn)象的繼續(xù)發(fā)生，就必須使信息公開透明，讓人們對房市有更加深刻的了解，從而做出合理的選擇。

五、結(jié)論

馬克思地租理論對于我們研究房地產(chǎn)問題具有重要意義，在當今社會，經(jīng)濟發(fā)展如此迅速，房地產(chǎn)對于我們的影響是很大的并且很直接，因此，對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的質(zhì)疑和爭論也就特別的多。要想解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的諸多問題，就必須加大政策調(diào)控，進行多方面、多角度的綜合治理。在實現(xiàn)中國民族偉大復興，實行全面建設(shè)小康社會，實行現(xiàn)代化為目標的前提下，始終把人民利益放在首位，以需求為導向，加快體制轉(zhuǎn)型，強化土地市場的管理監(jiān)督，提高資源配置以及利用率，使房地產(chǎn)市場朝著健康有序的方向發(fā)展。

參考文獻

[1]洪銀興，葛揚.馬克思地租、地價理論研究[J].當代經(jīng)濟研究，2005，（8）.

[2]宋守鵬.馬克思地租理論視角下的我國當前房地產(chǎn)市場問題研究[D].洛陽：河南科技大學，2011.

[3]王昀劭，胡曉西.馬克思地租理論與我國房地產(chǎn)價格調(diào)控[J].科技經(jīng)濟市場，2009（12）.

[4]馬壯昌.“城市壟斷地租”質(zhì)疑[J].中外房地產(chǎn)導報，1999，（12）：25.

[5]陳惠雄.快樂原則—人類經(jīng)濟行為的分析.經(jīng)濟科學出版社，2003年版.

作者簡介：李怡珂（1993-），女，漢族，河南汝州人，廣西大學商學院15級政治經(jīng)濟學碩士研究生，研究方向：市場經(jīng)濟。