高檔寫字樓“勸退”P2P 公司

勞佳迪

受P2P行業(yè)洗牌影響，金茂大廈等知名大廈聲名遭到“抹黑”。

最近，P2P這個在低利率時代風靡老中青三代人的財富代名詞再度霸屏，盡管圈內(nèi)人士紛紛為公眾誤讀抱屈，中晉系、快鹿集團乃至融宜寶的接連坍塌還是觸發(fā)了上海灘“泛P2P公司”的信任危機。

原本以P2P租戶作為重要支撐的上海優(yōu)質(zhì)寫字樓近日開始縮小“篩孔”，甚至主動將出手闊綽的P2P租戶拒之門外?！吨袊?jīng)濟周刊》記者了解到，去年上海金融租戶寫字樓新增需求中，超過10%來自P2P公司的貢獻， P2P公司正是當時“力挺”上海寫字樓市場供需雙破百萬平方米的引擎之一。

而如今P2P租戶“潮退”是否會為這座大都會的商業(yè)地產(chǎn)格局增添變數(shù)？

高檔寫字樓“勸退”投資理財公司租戶

《中國經(jīng)濟周刊》記者從一些核心商圈的高檔寫字樓處了解到，投資理財類公司是互聯(lián)網(wǎng)金融概念公司“被勸退”的重災區(qū)。“最主要是因為這些平臺一旦出現(xiàn)經(jīng)營問題導致無法兌付，或者涉嫌非法集資跑路，很多投資者會聚集到辦公樓來維權，拉橫幅、坐板凳甚至寫血書。我們擔心會對其他業(yè)主產(chǎn)生不良的觀感影響，也會破壞我們本身的高端形象?！币粭濄y行背景的甲級寫字樓物業(yè)負責人對記者表示。

這位負責人透露，今年以來已經(jīng)陸續(xù)“勸退”了十幾家P2P公司，“正好年后是簽約租賃合同的高峰期，多數(shù)退租的公司都是合約期滿不再續(xù)租?！?/p>

記者注意到，此前“中晉”案發(fā)后，曾有多棟外灘歷史建筑和知名大廈聲名遭到“抹黑”。中晉在外灘豪租的三座大樓包括外灘5號、外灘8號和廣東路102號，其中，外灘5號建成于1925年，曾是招商局和海運局辦公樓，現(xiàn)在也是國際知名的頂級消費綜合場所。但由于卷入“中晉”案，這些保護建筑外立面甚至遭到不可逆的化學試劑破壞，并被前來追償?shù)耐顿Y者“攻陷”。而在陸家嘴，金茂大廈多個樓層和環(huán)球金融中心70樓也都遭到“圍攻”。

位于南京西路的高端寫字樓嘉里中心相關人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，P2P公司退租現(xiàn)象是響應政府的監(jiān)管指導，避免一些P2P借“高大上”的物業(yè)包裝為自己背書。據(jù)悉，4月5日，上海發(fā)布《本市進一步做好防范和處置非法集資工作的實施意見》，明確了商務樓宇、科技園區(qū)、招商中心“誰引進、誰負責”的招商原則。

“以前P2P公司前來尋租是最爽快的，通?？匆粌纱尉湍芏ㄏ聛?，很少砍價，支付能力高，需求面積大，講求的就是門面和排場，但現(xiàn)在一旦這些網(wǎng)絡借貸、投資理財平臺發(fā)生風險，我們也要被追責，所以只能慎之又慎?！鄙鲜鱿嚓P人士對記者表示。

無奈的“一刀切”：原則上不再接納P2P 類公司入駐

采訪中，有多位核心商圈的超甲級、甲級寫字樓招商負責人告訴記者，原則上已經(jīng)不再接納P2P類公司入駐，如此“一刀切”的背后其實是難以風控的無奈。

“近期一些P2P公司由于經(jīng)營風險爆發(fā)也造成退租，這使業(yè)主對這類租戶更加謹慎，在前期加大調(diào)查力度，并制定更為嚴格的付款和違約條款?！笔腊钗豪硎巳A東區(qū)研究部資深董事謝晨接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時表示。

多棟外灘歷史建筑被前來追償?shù)耐顿Y者“圍攻”，建筑外立面甚至遭到不可逆的化學試劑破壞。

不過，單純采用提高簽約租金、提高押金數(shù)量等方式卻未必能夠加上安全鎖。“寫字樓收緊對P2P公司的審核是自己的事情，物業(yè)不具備能力鑒別平臺合規(guī)與否，平臺是否安全。”為信財富創(chuàng)始人李井會對《中國經(jīng)濟周刊》記者強調(diào)。

記者對照上海首家互聯(lián)網(wǎng)金融園區(qū)宏慧盟智園的營業(yè)“紅線”注意到，普通寫字樓確實無力構(gòu)建完整的風控體系。據(jù)悉，這個容納了65家互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的園區(qū)近期對申請入駐的P2P企業(yè)提高了審核標準，包括要求遞交的商業(yè)規(guī)劃書中要清晰闡述股東背景、資金來源、高管團隊構(gòu)成、商業(yè)模式、收入來源、風險機制、IT互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)和運營能力、資金管理等要素，但重點是黃浦區(qū)金融辦的工作人員會對平臺壞賬率等運營情況展開調(diào)查，符合條件的才能入駐園區(qū)。

缺少專業(yè)判別能力的寫字樓恐怕只能對P2P避而遠之。謝晨對《中國經(jīng)濟周刊》記者透露，今年一季度上海優(yōu)質(zhì)寫字樓的內(nèi)資金融租戶大多來自傳統(tǒng)機構(gòu)，“一家深圳基金管理公司在大華銀行大廈承租了1700平方米，一家合資保險公司在世紀大都會租賃了4200平方米，一家內(nèi)資投資公司在華旭國際大廈租賃了1330平方米以及一家北京資產(chǎn)管理公司在長寧來福士設立了上海辦事處?！?/p>

另一方面，上海新增P2P平臺的遞減趨勢也令寫字樓不得不逐漸告別這些昔日豪擲千金的“金主”。記者注意到，2015年1月，上海已暫停了互聯(lián)網(wǎng)金融等金融類公司的注冊登記。據(jù)悉，目前上海代理注冊公司也已普遍不再承接“投資管理”類項目。

P2P“退租潮”對上海寫字樓市場影響比較小

引人關注的是，盡管上海一季度寫字樓6%的空置率遠遠低于全國17.9%、二線城市27.5%的水平，但上海一季度空置率卻漲了0.8%，超過了全國市場平均0.5%的漲幅。不過，對于P2P公司“退租潮”造成的市場影響，謝晨認為上海優(yōu)質(zhì)寫字樓并不會出現(xiàn)所謂的“變局”。

“一季度寫字樓市場凈吸納環(huán)比去年四季度有所縮減，雖然P2P公司的退租是一個原因，但主要還是受到新年假期這一季節(jié)性因素影響，這一點從一季度凈吸納量與去年同期基本持平上可以得到印證，目前許多租賃合同仍在簽約流程中，我們預計二季度的凈吸納量指標將有所改善。”

謝晨還對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，目前來看，陸家嘴、南京西路、淮海中路等核心板塊的空置率均處在低位，而今年即將交付的新項目預租情況良好，因此預計未來6個月內(nèi)上海寫字樓租金依然具備較強的上漲動力。

“上海寫字樓租賃需求具有相當廣闊的行業(yè)基礎，傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務、高端制造等行業(yè)需求穩(wěn)定增長，文化娛樂等新興需求行業(yè)也在崛起，一季度多個核心商圈內(nèi)的地標型建筑租金報價都創(chuàng)下了新高，因此當前P2P行業(yè)的短期動蕩對上海寫字樓市場影響還是比較小的?！敝x晨如是說。

萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司上海研究咨詢部主管楊悅晨也認為，上海寫字樓租戶結(jié)構(gòu)會受P2P退租影響，短期內(nèi)可能會有寫字樓空置率上升的情況，不過很快會被其他行業(yè)的公司填滿，長期來看，并不會影響上海寫字樓市場的租金上升趨勢。

記者從世邦魏理仕獲得的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海寫字樓平均租金環(huán)比增長1.8%至每平米296.9元/月，浦東以2.2%的漲幅繼續(xù)領跑浦西的1.6%。

“未來6個月，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預計有約60萬平方米的新增面積入市，其中大部分位于核心商務區(qū)內(nèi)，超過四成的面積已經(jīng)錄得預租簽約，我們預計6個月內(nèi)空置率的升幅將相當有限?！敝x晨這樣解釋道。

部分二線城市寫字樓市場因P2P洗牌恐引發(fā)變局

記者注意到，去年底北京國貿(mào)、燕莎也曾被曝出多家P2P退租，但由于一線城市對于網(wǎng)貸金融類租戶依賴度總體較小，相對受影響也有限。世邦魏理仕《2016年第一季度中國房地產(chǎn)市場回顧》中指出，從一季度數(shù)據(jù)看，北京市場由于前期2008、2009年前后租約面臨重新續(xù)約，市場租賃活動在供應匱乏態(tài)勢下反而顯得較前幾季活躍;廣深市場需求強勁，除傳統(tǒng)科技傳媒類租戶外，包租公司快速擴張帶來的增量需求也有效帶動了市場。

真正會因為P2P市場動蕩洗牌而帶來寫字樓市場變局的很可能是包括長三角在內(nèi)的二線城市?！吨袊?jīng)濟周刊》記者注意到，相較其他城市，上海非銀金融租戶占比較低，所以更能抑制風險。以2015年金融租戶寫字樓新增需求貢獻度而言，上海的P2P網(wǎng)貸占比不超過一半，而北京約占到了八成以上，廣州也在五成以上，長三角更有不少二線城市的金融租戶新增需求明顯依賴于P2P，比如無錫、蘇州、南京、寧波等。其中，無錫寫字樓去年對P2P租戶的依存度高達70%左右。

業(yè)內(nèi)觀點認為，2016年P2P網(wǎng)貸行業(yè)將進入優(yōu)勝劣汰的整合調(diào)整期，增速勢必較2015年放緩，資質(zhì)不良的P2P公司的租賃違約風險堆積將成為這些市場需求的最大不確定性所在。