今年上海樓市將呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的格局

今年以來，上海樓市行情以波濤洶涌之勢(shì)，量?jī)r(jià)齊升地高歌猛進(jìn)。然而，驚濤拍岸之時(shí)，“碰瓷”今年上海樓市“3·25”調(diào)控新政。調(diào)控新政之嚴(yán)厲，肯定能遏制住上海樓市量?jī)r(jià)齊升的“澎湃拍岸”之勢(shì)。

無論是對(duì)上海樓市今后的發(fā)展趨勢(shì)樂觀的預(yù)測(cè)，還是悲觀的判斷，但市場(chǎng)的預(yù)期正在悄悄地發(fā)生著變化。不管是驚魂未定的開發(fā)商，還是猶豫不決的購房者，其實(shí)大家都在預(yù)判著今后上海的樓市將會(huì)如何發(fā)展？

上海樓市何去何從？我從事房地產(chǎn)行業(yè)二十多年了，經(jīng)歷過數(shù)次的樓市起伏跌宕，也深刻領(lǐng)悟到了房地產(chǎn)市場(chǎng)“是靠天吃飯”的行業(yè)。無論是哪類“市場(chǎng)技術(shù)派”，都無法忽視“政策面”的天勢(shì)。正可謂是市場(chǎng)行情好要靠政策，市場(chǎng)行情表現(xiàn)欠佳也是因?yàn)椤罢{(diào)控政策到位”。

我應(yīng)該屬于有政治敏感度的“市場(chǎng)技術(shù)派”那一類吧，盡管我也無法及時(shí)正確判斷“天勢(shì)”的變幻。但樓市量?jī)r(jià)變化，猶如四季變幻，存在著一些必然的規(guī)律。以上海樓市的現(xiàn)狀而論，肯定是要有序而健康地發(fā)展，絕不會(huì)容忍暴漲暴跌的樓市行情持續(xù)。

今年1月份，我就在《新民周刊》新地產(chǎn)?？l(fā)表了一篇文章：《今年上海樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“樂極生愁”的行情》。文章發(fā)表后，許多人不理解，因?yàn)榻衲甑谝患径壬虾３霈F(xiàn)了樓市調(diào)控以來最兇猛的一波量?jī)r(jià)齊升行情，何來愁情呢？

我的“獨(dú)家評(píng)論”文章是如此對(duì)今年上海樓市進(jìn)行預(yù)判的：“但我為什么擔(dān)心今年上海樓市會(huì)出現(xiàn)‘樂極生愁的行情呢？其主要觀點(diǎn)如下：其一，我擔(dān)心市場(chǎng)盲目樂觀，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度過快而導(dǎo)致購買力下降。同時(shí)，去年增長(zhǎng)過快的購買力，會(huì)不會(huì)透支今年的樓市購買需求量？我是有些擔(dān)心的。其二，我認(rèn)為我國宏觀經(jīng)濟(jì)的不樂觀，也會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及居民的購買實(shí)力，從而導(dǎo)致市場(chǎng)購買消費(fèi)能力的下降。當(dāng)然，也包括上海樓市購買力的下降。

我對(duì)2016年上海樓市發(fā)展的預(yù)測(cè)是：上海房?jī)r(jià)依然會(huì)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，漲幅超過10%是大概率事件。但今年下半年如果上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲過快，可能會(huì)造成樓市交易量的下降。我的預(yù)測(cè)是，今年上海新建商品房的交易量將難以突破1300萬平方米，整體交易量與2015年相比，將會(huì)有所下降。這就是我要提示的‘樂極生愁的關(guān)鍵詞：今年上海樓市交易量將下降?！?/p>

盡管當(dāng)時(shí)我是以“市場(chǎng)技術(shù)派”進(jìn)行客觀分析的，但其實(shí)也內(nèi)含著“政治面”的基因?qū)傩?。其理由很?jiǎn)單，上海房?jī)r(jià)不可能無節(jié)制地瘋漲，上海的房子也不可能短時(shí)期被全部買空。否則，還要“在調(diào)控政策下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展”嗎？

上海“3·25”樓市調(diào)控新政出臺(tái)之后，各種分析評(píng)論滿天飛舞，我不想評(píng)說這些評(píng)論孰對(duì)孰錯(cuò)。也有人問我，新政出臺(tái)后，我是否還會(huì)堅(jiān)持我對(duì)今年上海樓市量?jī)r(jià)漲跌的預(yù)判觀點(diǎn)。答案是肯定的，我依然堅(jiān)持我年初的預(yù)測(cè)：今年上海房?jī)r(jià)漲幅超過10%是大概率事件，但今年上海新建商品房交易量將難以突破1300萬平方米。

今年上海房?jī)r(jià)漲幅超過10%的依據(jù)是什么？

我認(rèn)為，上海樓市調(diào)控政策是為了遏制上海房?jī)r(jià)的瘋漲，但絕對(duì)不是為了讓上海房?jī)r(jià)暴跌。房?jī)r(jià)漲得太快是應(yīng)該要慢下來的，但根本不存在房?jī)r(jià)會(huì)暴跌的市場(chǎng)基本要素，今年也不可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌的市場(chǎng)行情。

據(jù)有關(guān)資料顯示，今年我國第一季度GDP增長(zhǎng)6.7%。不少專家認(rèn)為，就全國范圍而言，這種良好的GDP增長(zhǎng)勢(shì)頭，離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的“貢獻(xiàn)率”。當(dāng)然，上海也不例外，只不過是因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)短期內(nèi)瘋漲得有點(diǎn)離譜而已。因此，就全國范圍而言，依然是鼓勵(lì)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠“去庫存”，不少省市還出臺(tái)了鼓勵(lì)住房購買消費(fèi)的政策。

同時(shí)，我又讀到了另外一則數(shù)據(jù)：今年我國第一季度新增貸款達(dá)到了4.6萬億元，而2015年全年僅為11.7萬元。

我不太精通于金融行情，但這種數(shù)據(jù)給我的直接感覺，就是市場(chǎng)流通貨幣比去年增加了許多。市場(chǎng)上貨幣多了，自然會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)的消費(fèi)購買。房地產(chǎn)行業(yè)肯定是一個(gè)巨大的“蓄水池”，而吸引著大量貨幣資金流入。因此，寬松的貨幣流動(dòng)政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量增大，或者說房?jī)r(jià)上漲。

而事實(shí)上市場(chǎng)現(xiàn)狀亦是如此，我不以全國城市而論，僅以上海而言。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)：2016年3月，上海房?jī)r(jià)同比上漲30.5%。

以我的經(jīng)驗(yàn)而論，上海房?jī)r(jià)漲幅的統(tǒng)計(jì)不是太確切，這是因?yàn)樯虾８鞯貐^(qū)的房?jī)r(jià)高低相差太大。高價(jià)房銷售量增加了，上海的房?jī)r(jià)（指均價(jià)）就會(huì)上漲;低價(jià)房銷售量增加了，上海的房?jī)r(jià)（指均價(jià)）就會(huì)稍降。但以上海今年1月至3月房?jī)r(jià)普漲現(xiàn)狀而言，房?jī)r(jià)30%左右的同比漲幅肯定是靠譜的。

那么，上海今年4月份之后還會(huì)有如此高的房?jī)r(jià)漲幅嗎？

我的結(jié)論肯定是不可能。

今年上海4月或者5月的樓市，或許還會(huì)沿續(xù)第一季度的漲幅勢(shì)頭，但漲幅會(huì)逐步下降。今年上海第三季度房?jī)r(jià)會(huì)保持著平穩(wěn)的漲幅，如果一旦樓市交易量明顯下降，今年上海第四季度房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，但肯定不會(huì)暴跌。

也許，略懂樓市行情的人都會(huì)知道。市場(chǎng)上一些持續(xù)銷售的大盤，或者說是房?jī)r(jià)標(biāo)志性樓盤，已經(jīng)以所謂的高房?jī)r(jià)銷售了不少房子。這些樓盤后續(xù)會(huì)降低房?jī)r(jià)銷售嗎？理論上是不可能的，除非有特殊因素出現(xiàn)。

而對(duì)于一些新開樓盤而言，可以選擇低于目前區(qū)域房?jī)r(jià)銷售，或者持平房?jī)r(jià)銷售。但這種定價(jià)策略也是在已經(jīng)高漲的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上稍作調(diào)整，或者持平房?jī)r(jià)銷售，但同比房?jī)r(jià)依然是上漲的。

據(jù)悉，有關(guān)部門在審定新開樓盤房?jī)r(jià)時(shí)，是極其重視銷售房屋定價(jià)漲幅的審核，甚至作為一項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行考核執(zhí)行。

因此，我的預(yù)測(cè)觀點(diǎn)肯定是成立的，今年上海的房?jī)r(jià)不可能再持續(xù)瘋漲，但也不可能出現(xiàn)暴跌，上海全年房?jī)r(jià)漲幅超過10%以上依然是大概率事件。

今年上海新建商品房交易量將難以突破1300萬平方米的理由是什么？

首先，我們要清楚了解上海樓市的發(fā)展過程。去年上海樓市量?jī)r(jià)齊升時(shí)的新建商品房交易量高達(dá)1384萬平方米，市場(chǎng)購買力旺盛，房?jī)r(jià)因此而大漲。

有關(guān)研究機(jī)構(gòu)最近對(duì)今年上海新建商品住宅成交數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，其選取“3·25新政”前后各13天的交易數(shù)據(jù)，即3月12日至3月24日和3月26日至4月7日的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，新政之后樓市交易明顯降溫。成交面積數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，跌幅達(dá)到56%;而成交均價(jià)則從新政前的33420元/平方米，下跌到32246元/平方米，下降了1174元/平方米，跌幅僅為4%左右。

眾所周知，上海“3·25樓市調(diào)控新政”主要是嚴(yán)控了限購客群的范圍，而且，限止了購買消費(fèi)能力，將購買二套房的首付比例提升至70%。

我在一次大會(huì)上公開宣講：上?！?·25樓市調(diào)控新政”對(duì)上海樓市購買力造成的“折損率”，樂觀一點(diǎn)預(yù)判是30%。就是原來有購房意愿和購房能力的客群，現(xiàn)在30%被限制不能購房了。悲觀一點(diǎn)判斷是，50%原來有購房意愿和購房能力的客群，現(xiàn)在無法購房，或者暫時(shí)不想購房了。

其理由很簡(jiǎn)單，其一，不少新上海人由于社保繳納年限調(diào)整至連續(xù)滿五年而被限制在上海購房。其二，具備購買二套房的客群，由于首付比例提高而暫時(shí)無經(jīng)濟(jì)能力購房。此類客群也因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅太大，又提高首付比例，無法承擔(dān)購房資金而暫時(shí)觀望。其三，市場(chǎng)上出現(xiàn)了觀望情緒，使不少客群放緩了入市購房的步伐。

假如單從上海樓市新建商品房交易數(shù)據(jù)分析，我粗略統(tǒng)計(jì)一下，上海今年第一季度交易量已超過500萬平方米。其中今年1月份約200萬平方米的成交量，不少是2015年的延續(xù)房屋交易合同登記數(shù)量。而3月份約200萬平方米的成交量，明顯是在趕政策的“末班車”。

圖為本刊獨(dú)立評(píng)論員，上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)副主任孫華良先生。

我認(rèn)為，扣除政策面因素，上海今年第一季度樓市交易的“天量”，是有些透支市場(chǎng)購買力的。

如果按照“3·25新政”對(duì)市場(chǎng)購買力造成“折損率”30%計(jì)算，上海第一季度500萬平方米的交易量應(yīng)該是350萬平方米。如果按50%“折損率”計(jì)算，應(yīng)該是250萬平方米，月均成交量在80萬平方米。如果今后9個(gè)月按此月均成交量80萬平方米計(jì)算，是648萬平方米+500萬平方米=1148萬平方米。當(dāng)然，今年新建商品房成交量在1150萬平方米似乎有點(diǎn)偏悲觀?？陀^地預(yù)測(cè)，應(yīng)該在1200萬平方米至1300萬平方米之間。因此，我不僅堅(jiān)持我對(duì)上海樓市今年新建商品房難以超過13003平方米的預(yù)判，而且這種判斷基本是靠譜的。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)是“靠天吃飯”的。但愿“天勢(shì)”能保佑開發(fā)商造好房賣好房，但愿“天勢(shì)”能保障購房者能買房買好房！