海外買房，是時(shí)候降低期望了

當(dāng)心！這些地方房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)熱

早在去年10月底，國(guó)際著名投資機(jī)構(gòu)瑞士聯(lián)合銀行集團(tuán)（簡(jiǎn)稱瑞銀/UBS）發(fā)表了其對(duì)全球房?jī)r(jià)的看法。UBS直指，倫敦房市是歐洲最被高估的市場(chǎng)，也是全球樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市，悉尼房?jī)r(jià)排在被高估的第三位，日本的東京以及加拿大的溫哥華也被高估。

倫敦是中國(guó)高凈值人士最鐘愛(ài)的投資移民目的地。2014年倫敦房?jī)r(jià)在境外投資者的推動(dòng)下大漲11%。眼下，倫敦一套普通房子需要50萬(wàn)英鎊，超過(guò)多數(shù)倫敦人的承受范圍。英國(guó)權(quán)威地產(chǎn)公司第一太平戴維斯預(yù)料，倫敦房?jī)r(jià)增幅將放緩。

在UBS的排行中，悉尼排在倫敦和香港之后，是世界第三被高估的房市。持類似觀點(diǎn)的是蘇格蘭皇家銀行。該行2014年不止一次發(fā)聲，指澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨回調(diào)。有意思的是，2014年8月以后，悉尼房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一輪下跌，似乎為UBS的結(jié)論作了注解。11月份，悉尼房?jī)r(jià)下跌1.4%，是五年來(lái)最大跌幅。與此同時(shí)，悉尼成功拍賣出去的房屋數(shù)量也降到三年新低。

亞馬遜雨林蝴蝶扇了一下翅膀，就可能給美國(guó)得克薩斯州帶來(lái)一場(chǎng)龍卷風(fēng)。蝴蝶效應(yīng)無(wú)所不在。中國(guó)6月中旬的“股災(zāi)”導(dǎo)致“中國(guó)需求”銳減，成為悉尼、墨爾本等城市房?jī)r(jià)下跌的導(dǎo)火索。

另一場(chǎng)“龍卷風(fēng)”源于2015年8月11日人民幣匯率中間價(jià)形成機(jī)制調(diào)整后，人民幣幾天之內(nèi)大幅貶值，中國(guó)政府收緊外匯管制。一位經(jīng)常來(lái)往于各國(guó)金融機(jī)構(gòu)高管的親身體驗(yàn)是，8月11日前，額度在5萬(wàn)美元以下的海外消費(fèi)，銀行都不會(huì)過(guò)問(wèn)，但在此之后，稍大些的消費(fèi)，銀行就會(huì)立刻致電詢問(wèn)，如果三次電話未接通，用來(lái)?yè)Q匯消費(fèi)的銀行卡就會(huì)被凍結(jié)。

不過(guò)，即使沒(méi)有“中國(guó)因素”的影響，悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)上升趨勢(shì)也可能會(huì)告一段落，至少，升勢(shì)會(huì)有所緩和。

澳洲一個(gè)非政府組織去年12月初發(fā)表報(bào)告稱，墨爾本處于空置狀態(tài)的房屋已占到總量的4.8%，大量房東放棄了房租收入，專注于房產(chǎn)升值收益。這是澳洲房?jī)r(jià)過(guò)去三年持續(xù)繁榮的結(jié)果。以悉尼為例，截至2015年10月的三年中，悉尼的房屋均價(jià)上漲47%至約100萬(wàn)澳元。悉尼房?jī)r(jià)已超越了倫敦。不過(guò)，新的故事已經(jīng)開(kāi)始。房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic去年12月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞八大首府城市中有五個(gè)城市的房?jī)r(jià)下滑，去年11月的所有首府城市價(jià)格指數(shù)下滑1.5%。

當(dāng)然，也有投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，澳洲房?jī)r(jià)還將上漲，只是漲幅將有所回落。匯豐首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家PaulBloxham認(rèn)為，2016年悉尼獨(dú)立屋價(jià)格上漲5%-9%，墨爾本和布里斯班將增長(zhǎng)4%-8%。相比上述國(guó)家，美國(guó)房?jī)r(jià)顯得“平易近人”。

無(wú)論UBS還是德意志銀行均認(rèn)為，對(duì)比上述被高估的城市，即使是美國(guó)的紐約，房?jī)r(jià)都顯得更合理。在上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中房?jī)r(jià)跌幅最高的芝加哥被認(rèn)為，房?jī)r(jià)還有上升空間。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，2016年美國(guó)房?jī)r(jià)可能上漲約3%，漲幅有所放緩。但對(duì)于那些想到美國(guó)置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，如今出手，并不算晚。

新興移民國(guó)家崛起，性價(jià)比高

盡管房?jī)r(jià)高企，但中國(guó)高凈值人士仍然在向全球金融中心集中，紐約、新加坡、倫敦、東京等金融城市依然是中國(guó)富裕人士心目中理想的置業(yè)目的地。但一些性價(jià)比更好、護(hù)照含金量高的非傳統(tǒng)熱門國(guó)家，也開(kāi)始變得走俏。

Jessie是北京某傳媒公司的廣告總監(jiān)，2015年10月份，她如往年一樣，在歐洲度過(guò)了一個(gè)愉快的國(guó)慶假期。與往年不一樣的是，她同時(shí)還去看了西班牙的房子。沒(méi)錯(cuò)，她的確有意在西班牙購(gòu)買一套房子。她在北京已經(jīng)擁有兩套房子，她的財(cái)富因此而迅速升值。如今，一貫注重生活品質(zhì)的她，正打算在未來(lái)某個(gè)時(shí)候“逃離北京的霧霾”，到國(guó)外定居，葡萄牙、西班牙等移民便捷、購(gòu)房便能獲得身份的國(guó)家被她列入候選清單。

在西班牙，投資50萬(wàn)歐元就可以移民。這項(xiàng)政策吸引了很多中國(guó)百萬(wàn)富翁在西班牙買房。華人在西班牙全國(guó)各地購(gòu)買超過(guò)1500套住房，已經(jīng)超過(guò)西班牙2014年總共出售房屋量的25%。

2015年11月底發(fā)布的《2015匯加移民？胡潤(rùn)中國(guó)投資移民白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書(shū)”）顯示， 2015年“最青睞的移民及全球置業(yè)目的地”中，有7個(gè)國(guó)家新上榜，葡萄牙、西班牙等投資移民時(shí)可以投資當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的國(guó)家赫然在列。另一個(gè)新上榜的置業(yè)目的地是新興移民國(guó)家，如安提瓜、圣基茨、馬耳他等。這些國(guó)家在經(jīng)濟(jì)、教育、基礎(chǔ)設(shè)施、生活質(zhì)量方面還有待提高，之所以吸引中國(guó)人，是因?yàn)橐泼耖T檻低、辦理時(shí)間短、流程簡(jiǎn)單便捷、護(hù)照含金量高、稅收優(yōu)惠等優(yōu)勢(shì)明顯，整體性價(jià)比非常高。

另一個(gè)值得注意的變化，是子女教育成為海外投資最大的驅(qū)動(dòng)力。這或許意味著優(yōu)質(zhì)教育資源的國(guó)家，未來(lái)仍然受到中國(guó)人追捧。

《白皮書(shū)》顯示，子女教育取代分散風(fēng)險(xiǎn)，成為海外投資第一大驅(qū)動(dòng)力，比例為28%，分散風(fēng)險(xiǎn)和投資移民則分別占20%。這就能理解，為什么美國(guó)多個(gè)城市成為中國(guó)人投資置業(yè)首選。

來(lái)自上海的全職太太Jackey對(duì)此有切身體會(huì)。2015年7、8月份，她帶著10歲的女兒跟著一個(gè) “太太團(tuán)”去美國(guó)旅游一個(gè)月。Jackey說(shuō)，“太太團(tuán)”主要是某雙語(yǔ)學(xué)校的家長(zhǎng)去美國(guó)旅游，實(shí)際上就是一次看房之旅。他們都打算，在未來(lái)某一個(gè)時(shí)間，將孩子送到美國(guó)留學(xué)。美國(guó)是全世界教育最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，也是中國(guó)學(xué)生首選的留學(xué)目的地，僅2014-2015學(xué)年，留美的中國(guó)學(xué)生人數(shù)就多達(dá)30多萬(wàn)人。

上述投資移民調(diào)查還表明，地產(chǎn)繼續(xù)成為最受青睞的海外投資類型，占比36%，且受訪者中未來(lái)三年打算投資海外地產(chǎn)的比例達(dá)到42%。中國(guó)購(gòu)房者海外置業(yè)主要目的是自住，占比高達(dá)58%，僅27%為了投資。受訪者為此平均投入507萬(wàn)。