新區(qū)開發(fā)建設中規(guī)劃設計對土地價值提升影響

[摘要]本文以南通海安縣濱海新區(qū)新城區(qū)城市設計為實例，介紹了濱海新區(qū)的概況及總體規(guī)劃，叉詳細分析了項目區(qū)現(xiàn)狀、項目定位、方案設計詳情等，打造了一個立足本土、靈活多樣、特色鮮明的濱海新城區(qū)。

[關鍵詞]新區(qū)開發(fā)；規(guī)劃設計；土地價值；海安縣

從2000-2016年間，是中國歷史上土地資產(chǎn)化發(fā)展最為迅猛的時代。在此期間，全國土地出讓總收入超過30.2萬億元。目前，全國各地城市建設都在如火如荼進行，城市土地用“寸土寸金”形容亳不夸張。如何在新區(qū)規(guī)劃中最大限度地提高土地利用價值，打造舒適、宜居、特色的居住環(huán)境，已成為當前我國房地產(chǎn)行業(yè)最為關心的問題之一。

1、項目概況

南通市海安縣濱海新區(qū)地處海安、如東、東臺三地交界處，是江蘇省“百家名鎮(zhèn)”，也是聞名全球的紫菜和河豚養(yǎng)殖基地。2011年10月，南通市政府對海安縣實行“區(qū)鎮(zhèn)合一”，成立老壩港濱海新區(qū)，轄區(qū)面積128km2，總人口6.9萬，下轄20個行政村、300多家企事業(yè)單位。

老壩港濱海新區(qū)地理位置優(yōu)越，各個配套設施建成后可完全融入“上海1.5小時經(jīng)濟圈”。目前，整個規(guī)劃范圍內(nèi)用地類型以圍墾用地、村鎮(zhèn)建設用地、二類工業(yè)用地和水域為主，區(qū)域?qū)ν饨煌ㄕ谛藿?，?nèi)部交通欠缺。區(qū)內(nèi)環(huán)境水景觀資源較好，綠化景觀資源欠缺。濱海水鄉(xiāng)是海安城市風貌的特色之一，基地瀕臨大海，內(nèi)部有兩條河流穿過，分別是中心支河和北凌河，另有較多塊狀水域（見下表1所示）。

2、海濱新區(qū)項目區(qū)總體規(guī)劃介紹

濱海新區(qū)總體定位是打造沿海交通樞紐、新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、生態(tài)宜居的沿海旅游基地，借助沿海優(yōu)勢，發(fā)展特色養(yǎng)殖業(yè)和加工業(yè)，使縣域內(nèi)形成“一主一港兩副，一軸四片”空間結構。

上述總體規(guī)劃可將新區(qū)品位提高一個檔次，也是未來濱海新區(qū)發(fā)展的重中之重，如何將城市特征與區(qū)域發(fā)展有效銜接，也是新城區(qū)具體設計的核心點。

城市設計應充分挖掘可利用的資源，并強化人的使用，以舒適、宜人為主要的設計原則，避免出現(xiàn)不切實際的宏大場所。此外，從旅游功能引導城市的角度出發(fā)，缺乏個性的城市空間難以形成印象深刻的場所，需重點研究，進而確定區(qū)域的風貌特征。相關規(guī)劃確定了濱海新區(qū)總人口約為10萬，在32平方公里的用地范圍內(nèi)，3.26平方公里的新城區(qū)（中心區(qū)），設計團隊認為以特色新市鎮(zhèn)形象展現(xiàn)更為合理。

3、項目區(qū)具體規(guī)劃設計方案分析

3.1空間結構分析

新城區(qū)建筑高度分4級控制：24m以下控制區(qū)；60m以下控制區(qū)；80m以下控制區(qū)；80-100m控制區(qū)。新區(qū)建筑的主體高度設計為60m，在北部區(qū)域為突出旅游功能，則以24m高度為主。在臨港路和開元路這一主次軸交叉點處，設置一棟100m的濱海新區(qū)地標性建筑。

3.2建筑景觀風貌控制

（1）序列化的空間布局

在新城區(qū)設計時注重梳理各個地塊的空間形態(tài)和開發(fā)強度間的關系，將序列感、秩序感、韻律感充分結合，打造現(xiàn)代感十足的空間場所。

在新城區(qū)的“東大門和北大門”兩個入城門戶處設置入口廣場和坡道式迎賓節(jié)點，采用剛柔并濟、收放自如的設計手法，充分展現(xiàn)新區(qū)的別致性。在空間搭配上往往需要處理好整體與局部、開放與封閉、映襯與韻律在城市空間的表現(xiàn)上至關重要。將新城區(qū)的主要交通要道設計為花園大道，以特型景觀樹陣及充滿秩序感的綠化植栽，營造豐富的景觀效果。

（2）特征鮮明的建筑形態(tài)

建筑設計應注重把握建筑物宜人尺度分寸，且必須與周圍道路及周邊建筑相協(xié)調(diào)。主要原則如下：1.商業(yè)建筑應創(chuàng)造富有親和力而尺度適宜的建筑空間；2.濱水建筑應輕盈靈動，與水景有機結合；3.濱水一線高層據(jù)居住建筑高寬比不小于2.5，應盡量避免屏風樓的出現(xiàn)；4.將建筑庭院作為城市開放空間體系的重要組成，即杜絕過度圍合空間、缺乏定義空間等。

3.3慢行活動通道設計

（1）交通場所景觀化

本項目設想沿道路兩側預留足夠的綠化，以打造多條花園大道，包括南北向的臨港路及東西向穿越基地的開元路。重點在花園大道兩側，根據(jù)建筑尺度，預留一定的景觀空間，設置層次豐富的綠化植栽。對于市民而言，真正做到了“宜人”。景觀道路的主要設計要素及指標見下表2所示。

（2）步行道路及廣場設計

濱海新城區(qū)沒有獨立的廣場用地，在地塊開發(fā)中，通過建筑物與道路形成的退讓關系，以及因界面需要預留的廣場空間，作為重要的景觀節(jié)點呈現(xiàn)，在內(nèi)涵上為景觀節(jié)點的重要組成部分。方案中在金港大道臨港路交叉口、區(qū)政府大樓入口、中央公園局部等為上述處理方式。

3.4水體及其兩岸設計

新城區(qū)內(nèi)包含了龍港河、分花河、北凌支河、撫琴河等，在這些水系內(nèi)部均設置了步行通道、步行節(jié)點及駐留場所。方案在設計初衷，設想以中央公園為核心向四周延展開公園式步行廊道，使得區(qū)域的開發(fā)為公園及水體所圍合，做到真正意義上的生態(tài)型的商務、休閑生活區(qū)。

具體設計思路如下：1.水體規(guī)劃強調(diào)臨水綠化景觀的自然生態(tài)和親水性，可以改造河堤，現(xiàn)出緩坡或臺階，露出水面，加強水景與園林的結合沿河道寬窄不等的帶狀綠地；2.增強視線的通透性與空氣流動，避免過于濃密栽植的植被，布置草坪、花壇、樹叢、游憩場地等；3.植物配置要求生態(tài)自然，不宜過于圖案化，要求有良好的遮蔭；每處濱水地段應有2-3種主導景觀樹，可選用葉色、花色或樹形優(yōu)美的喬、灌木，成片、成帶、成林種植，偶爾在水岸邊的高大樹群能制造出一種視覺上的沖擊；4.在適當?shù)攸c設置較為開敞的硬質(zhì)小廣場，“暴露”河道水景，水景小廣場布置在水岸園林景觀區(qū)內(nèi)的戰(zhàn)略地點，每個小廣場面積不小于500m2，小廣場可包括親水平臺設計、涼亭與其他便民設施；5.設置園林燈飾：重點地段如濱水廣場等需要進行濱水環(huán)境專項照明設計。

3.5地下空間的利用

老壩港新區(qū)新城區(qū)的地下空間包含了靜態(tài)交通、綜合防災規(guī)劃的內(nèi)容。其中靜態(tài)交通主要強化平時地下空間的使用目的，目前以停車場為主要的利用方式；綜合防災主要強化戰(zhàn)時地下空間的使用目的，并根據(jù)戰(zhàn)時組織疏散通道。根據(jù)地塊特征及相關道路特性，金港大道、龍港路及開元路為疏散通道，而新區(qū)政府則為戰(zhàn)時指揮中心。

濱海新區(qū)新城區(qū)地下空間設計原則包含以下幾方面：1.按照地上建筑面積2%或者總投資6%在人防重點建設區(qū)域修建人防地下室；2.充分利用其在平安時期的空間利用，結合公共空間，規(guī)劃設置地面與地下結合的停車場地；3.地下公共停車庫應方便出入并設置明顯的導向標識，應采取必要措施，滿足安全、舒適、通風、防火、防護設施以及降低噪音的要求。

新城區(qū)地下過街通道設計原則如下：1.地下通道凈寬不應小于5m，通道長寬比不宜大于5；2.注重安保設施設置，布置良好的燈光照明系統(tǒng)；3.注重環(huán)境衛(wèi)生的保持、通風系統(tǒng)和排水系統(tǒng)的穩(wěn)定；4.鋪設人行地磚，通道內(nèi)部采用淺色系或暖色系裝。此外，地下建筑離用地邊界距離不宜小于地下建筑埋置深度的0.7倍。按上述距離要求退讓相鄰用地邊界確有困難的，其距離可適當縮小，但應不小于3m。

3.6街道公共設施設計分析

公共設施直接關系到居民的生活質(zhì)量，也對提升當?shù)赝恋貎r值意義重大，因此是新區(qū)設計中的重點問題之一。

（1）港灣式公共汽車候車廊

新城區(qū)車站兩邊采用渠化概念把公交車引入或?qū)搿案蹫场?，建設紅線、步行道、路緣綠帶相應地調(diào)整，渠化路段≥30m，站距≤500m，車站泊車位長度按道路性質(zhì)而定，一般≥12m，停車位寬≥3m；新城區(qū)主要道路與路設換乘公交站點，應有線路牌、線路圖、本區(qū)域地圖，并標有換乘公交站點位置，標識清楚規(guī)范，有照明設施。

（2）公共洗手間

在人流較大的部位宜安排公共洗手間，應有明顯的公共洗手間標志。應以一、二類標準建設，公共洗手間全部采用水沖式。配置間距為400-500m，每平方公里不宜少于3座；每座公共洗手間建議面積為50-70m2，并需具備無障礙通道與廁位。可結合綠地與便民設施建設，新城區(qū)內(nèi)建議盡量建設附建式公共洗手間，以減少干擾；

（3）夜景照明

根據(jù)新城區(qū)道路性質(zhì)和寬度的不同，采用不同的燈桿高度和寬度標準。主干道上燈桿高度為7-10m；次干道上燈桿高度為6-8m；支路上燈柱高度為5-6m；小區(qū)內(nèi)部道路上燈桿高度為2.5-3m。燈具的安裝高度要根據(jù)燈具的布置方式、路面有效寬度及燈具的配光、光源功率來決定，還應考慮維護條件、經(jīng)費支出等其它因素。燈桿位置可設在人行道或綠化分隔帶上，燈桿位置離人行道道牙的距離為1.0-1.5m。兩條景觀軸部位的燈桿上宜裝置臨時基座，以布置節(jié)日彩旗或公告。

結語：

土地價值的提升關鍵在于是否合理對其進行開發(fā)和利用，濱海新區(qū)新城區(qū)的設計方案充分結合了當?shù)氐牡乩韮?yōu)勢，并將優(yōu)勢放大，以營造“花園小鎮(zhèn)”為主題，使新區(qū)建設在舒適性、特色化、人性化等方面都切實展現(xiàn)了現(xiàn)代潮流。在充分利用新區(qū)土地的基礎上較好地體現(xiàn)了人與自然和諧共處思想，打造了一個宜居、宜游的生態(tài)新區(qū)。