房地產(chǎn)市場與政府管理分析

[摘要]當(dāng)前房地產(chǎn)市場在我國發(fā)展中出現(xiàn)了急需解決的問題，許多專家學(xué)者眾說不一，國家也不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場向良性化進(jìn)行發(fā)展，但目前取得的效果不明顯。結(jié)合國外的房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定的新加坡和德國來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控還是需要以政府管理為主，市場調(diào)控為輔的手段來進(jìn)行，這也是由于房產(chǎn)具有注重民生保障而不是拉動經(jīng)濟(jì)增長的性質(zhì)所決定的。本文主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，并結(jié)合國外房地產(chǎn)政府管理的經(jīng)驗(yàn)，給我國的房地產(chǎn)政府管理方面提出了自己的看法，希望對讀者有所裨益。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；政府；民生

1、引言

房地產(chǎn)市場問題是一項(xiàng)關(guān)系民生的社會問題，隨著城市化的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)建設(shè)在我國取得了高速的發(fā)展，并且已經(jīng)成為拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。這與其本質(zhì)的民生性質(zhì)出現(xiàn)了一定的偏離，不利于當(dāng)前房地產(chǎn)的良性發(fā)展。當(dāng)前我國政府高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并出臺了一些導(dǎo)向性政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康良性發(fā)展。但由于我國房地產(chǎn)市場問題具有相對的獨(dú)特性，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的綜合性問題，因此加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的管理是一項(xiàng)長期而叉艱巨的問題。

2、我國房地產(chǎn)市場存在的問題

2.1房地產(chǎn)的性質(zhì)問題。房地產(chǎn)是一項(xiàng)民生保障工程，而不是經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)增長一個重要方面就是通過房地產(chǎn)市場的拉動帶動的經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展。從房產(chǎn)開發(fā)的土地獲得看，政府的土地出讓往往是翻倍價格出讓，也不免城市中很多“地王”的產(chǎn)生；另外同一房產(chǎn)在開發(fā)商和需求者購房購房中同時進(jìn)行了銀行貸款；從房產(chǎn)銷售商來看，惜售抬價，虛假活動誘導(dǎo)消費(fèi)者購買等現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且房產(chǎn)價格基本處于每個月都在增長的狀態(tài)。另外一些炒房客以投資為由進(jìn)行房價炒作行為。這些因素帶來的價格虛高不下給房產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的可能性成為必然，但也存在著嚴(yán)重的隱患。

2.2房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)問題。需求角度上，從國際化的城市化進(jìn)程來看，我國的城市化水平還不高，城市人口與農(nóng)村人口比例還存在較大差距，一定程度上表明，在未來一段時間內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場需求依然旺盛，特別是一線，二線城市房產(chǎn)仍然存在巨大缺口。但是供給方面看，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上庫存現(xiàn)象依然比較嚴(yán)重，去庫存化問題依然比較嚴(yán)峻。也就是市場上房產(chǎn)的供給得不到需求者的購買，從而產(chǎn)生矛盾。這一方面與房地產(chǎn)的單一的商品房為主的供給結(jié)構(gòu)存在一定的問題，另一方面與房產(chǎn)的價格有著直接的原因。

2.3房地產(chǎn)市場信息不對稱。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場信息披露不足，一方面，導(dǎo)致購房者對房價的預(yù)期看法不一，當(dāng)人們看好房地產(chǎn)市場價格還會上漲的話，炒房行為就難以避免。另一方面我國商品化住房中開發(fā)商、銀行、政府與銷售商之間對住房信息相關(guān)信息披露較少，形成信息價格壟斷。此外，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中，由于信息機(jī)制不健全，導(dǎo)致一些政策不能夠真正落實(shí)。

3、國外房地產(chǎn)政府管理經(jīng)驗(yàn)

通過國外政府房地產(chǎn)管理的情況來看，凡是政府對房地產(chǎn)市場管理較少或不嚴(yán)的國家和地區(qū)，都容易產(chǎn)生泡沫性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，如美國的次貸危機(jī)、日本上世紀(jì)80年代的蕩產(chǎn)泡沫，另外還有愛爾蘭、泰國的房產(chǎn)帶來的危機(jī)等。相反，德國長期以來強(qiáng)化住房的消費(fèi)品屬性而弱化其資本屬性，強(qiáng)化福利性而弱化贏利性，實(shí)行的“政府主導(dǎo)，市場參與”的房地產(chǎn)發(fā)展模式，把保障居民住房需求作為聯(lián)邦政府重要的政策目標(biāo)，對分配不公、惡性競爭等市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)，有效地保持了房地產(chǎn)的穩(wěn)定。

另外，新加坡組屋制度不僅僅意昧著一種民生住房需求，更是一種國家長治久安的規(guī)劃戰(zhàn)略。新加坡的建屋發(fā)展局最初只是為低收入階層提供最實(shí)用、最廉價的租賃住房，到后來逐漸拓展到兼顧低收入群體、中等收入群體，不斷進(jìn)行變化調(diào)整，確保民生地位和國家穩(wěn)定。通過組屋政策的實(shí)施，不僅解決了新加坡當(dāng)時存在的國民住房的難題，還鞏固了新生的國家政權(quán)，促進(jìn)了多民族國家的融合與國家認(rèn)同，為新加坡的經(jīng)濟(jì)崛起與繁榮富強(qiáng)打下了穩(wěn)定的社會基礎(chǔ)。分析新加坡的組屋建設(shè)，主要有兩個關(guān)鍵因素：一是政府的建屋發(fā)展局在住房供給中占有主導(dǎo)性地位，而其他商品化房地產(chǎn)商只是附屬地位，對整個房地產(chǎn)市場作用不大：二是中央公積金制度，它保證了民眾對于組屋的購買力。

4、我國房地產(chǎn)市場政府管理的改善措施

房地產(chǎn)市場性質(zhì)決定了必須把房地產(chǎn)納入以政府為主導(dǎo)的管理體系之中。然而我國不能照搬國外的房地產(chǎn)管理方式，我國叉具有特殊的國情。但是房地產(chǎn)的民生性定位與房地產(chǎn)市場的良好對維護(hù)國家社會的穩(wěn)定具有十分重要的作用。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場涉及到政府，銀行，開發(fā)商，銷售商和炒房客等多方利益的影響，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性問題，如果處理不當(dāng)，會引起社會性的動蕩與危機(jī)，所以在處理房地產(chǎn)問題上政府應(yīng)當(dāng)以穩(wěn)為主，逐漸調(diào)節(jié)，后期壓縮的原則分批次、分步驟進(jìn)行房地產(chǎn)的改革和管理調(diào)控。

4.1加快實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重塑房地產(chǎn)民生定位。住房問題是一個弱經(jīng)濟(jì)化問題，更是一個社會化民生問題。以商品化住房拉動經(jīng)濟(jì)增長顯然是不科學(xué)的，不合理的。當(dāng)前政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心應(yīng)加快向其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，根據(jù)行業(yè)性質(zhì)和時代需求，培訓(xùn)l新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，防止過多的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，切實(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性發(fā)展與穩(wěn)定，重塑房地產(chǎn)及住房的民生地位。

4.2加快房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。隨著城市化的不斷進(jìn)步，城市人口不斷增多，當(dāng)前過剩且高價位住房供給不能切實(shí)符合大部分人的實(shí)際需求，住房緊張問題仍需解決。一方面政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和公共廉租房建設(shè)力度，切實(shí)保障人民有房可住。另一方面，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行有效壓縮和引導(dǎo)，使商品化住房向小型化，低價高效的方向發(fā)展。

4.3堅強(qiáng)房產(chǎn)的信息化改革，提高信息公開透明度。一是，逐步提高房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)價目實(shí)施公開制度，把商品房成本透明化，防止信息不對稱導(dǎo)致的價格壟斷行為，引導(dǎo)人民理性地購買商品化住房；二是，個人家庭住房信息錄入實(shí)名化，抑制炒房行為。個人家庭住房信息實(shí)名化錄入之后，采取相應(yīng)的制度，或嚴(yán)格限定個人家庭住房套數(shù)，抑制炒房行為；三是完善住房流轉(zhuǎn)信息系統(tǒng)，切實(shí)監(jiān)督房產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中的投資投機(jī)行為。四是，完善國家新建經(jīng)濟(jì)適用房和公共廉租房信息管理，針對可夠或已購住房的家庭或個人采用提高租金或公房退還制度，杜絕尋租行為。

4.4完善土地和房產(chǎn)制度改革，調(diào)控市場房價。房產(chǎn)的房價形成，我們首先要從房產(chǎn)開發(fā)流程上的成本構(gòu)成來看，主要的是土地出讓金和房地產(chǎn)融資、投入兩大板塊。當(dāng)前的地方政府高價競拍土地出讓，拍出“地王”現(xiàn)象時有發(fā)生，各種減免措施和出讓金返還現(xiàn)象也是經(jīng)?，F(xiàn)象；另外，銀行通常根據(jù)政府的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向去放貸，在中國特色房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛高的情況下，銀行作為房地產(chǎn)單一的貸款來源，提高了銀行的貸款風(fēng)險。房產(chǎn)制度中，我國相關(guān)的法律法規(guī)和具體內(nèi)容缺失，一定程度上給我國房地產(chǎn)的有序發(fā)展帶來了不便。因此加強(qiáng)和不斷完善土地和房產(chǎn)制度改革勢在必然。

4.5完善房地產(chǎn)管理監(jiān)督體系建設(shè)。首先，當(dāng)前我國市場化的房地產(chǎn)發(fā)展是面向投資性和利益性發(fā)展為方向的，利益最大化是房地產(chǎn)商的首要指標(biāo)。這其中信息的壟斷性和可暗箱操作性需要政府進(jìn)行有效地監(jiān)督管理，減少哄抬房價和炒房的投機(jī)行為發(fā)生。其次，由于國家房地產(chǎn)政策與地方性政策缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)性和房地產(chǎn)法律法規(guī)不完善等問題的存在，需要不斷進(jìn)行監(jiān)察監(jiān)管來確保國家房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策能夠得到切實(shí)的落實(shí)。再次，根據(jù)國外房地產(chǎn)的穩(wěn)定情況來看，需要把政府保障性住房與市場化的商品化住房比例結(jié)構(gòu)控制在一定的范圍之內(nèi)，另外限房政策、購房政策等一系列調(diào)控政策的具體落實(shí)也需要房產(chǎn)監(jiān)督管理體系的監(jiān)督落實(shí)。

結(jié)語：

總之，我國的房地產(chǎn)市場當(dāng)前面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，如何妥善的處理當(dāng)前的房地產(chǎn)問題，需要政府的大力支持與宏觀調(diào)控，同時需要借鑒國外房產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)，有利于推動我國房地產(chǎn)逐步走上正軌。