“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響之再探

自2016年5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。2016年3月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局頒布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，標(biāo)志著所有行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作順利完成，也標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)從此步入增值稅時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”，既是我國(guó)稅制改革發(fā)展史上的大事，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上的大事，必將給廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響

“營(yíng)改增”新政下，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營(yíng)業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營(yíng)業(yè)稅5%的稅率看似有大幅上漲。但增值稅實(shí)際上是基于差額征稅（銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)），而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅（僅銷項(xiàng)），所以單純將新稅率和老稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實(shí)施也會(huì)對(duì)稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在簡(jiǎn)易征收的情況下，稅負(fù)略有下降，在一般計(jì)稅方式下，房企稅負(fù)會(huì)不會(huì)下降取決于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力（大型企業(yè)、采用一般計(jì)稅方式的供應(yīng)商），越有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制。新購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)納稅抵扣范圍，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是個(gè)重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理方面的影響

“營(yíng)改增”將給企業(yè)稅務(wù)管理帶來挑戰(zhàn)：

一方面增大政策執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。政策執(zhí)行過程中會(huì)遇到很多預(yù)料之外的困難。需隨時(shí)調(diào)整“營(yíng)改增”準(zhǔn)備工作部署和應(yīng)對(duì)策略。

另一方面，增值稅管理難度大，增加稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。與營(yíng)業(yè)稅申報(bào)相比，增值稅申報(bào)的流程復(fù)雜，例如月度申報(bào)包含發(fā)票認(rèn)證、抄報(bào)稅、申報(bào)、清卡等步驟，且各步驟之間存在相互制約的先后關(guān)系。增值稅發(fā)票開具以及進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證的工作量大，發(fā)票管理責(zé)任重大，增值稅發(fā)票通過金稅系統(tǒng)監(jiān)管，在進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出、發(fā)票開具、折扣銷售、紅字沖銷、發(fā)票攜帶等環(huán)節(jié)管理都非常嚴(yán)格。一旦出現(xiàn)差錯(cuò)，可能給企業(yè)及負(fù)責(zé)人帶來重大影響，取得的增值稅專用發(fā)票未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)證抵扣可能給企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失。

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這勢(shì)必會(huì)對(duì)上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來，由于在一般計(jì)稅方式，多取得進(jìn)項(xiàng)稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出更多精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型，盡可能多的獲取進(jìn)項(xiàng)稅。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理方面的影響

企業(yè)稅負(fù)能否降低，企業(yè)管理是否到位很關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，工程建設(shè)、融資、預(yù)售、銷售、租賃等各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，均會(huì)涉及增值稅問題，因此會(huì)對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、議價(jià)策略、營(yíng)銷方案等方面產(chǎn)生影響。

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行重新梳理和甄選，區(qū)分公司和個(gè)人、一般納稅人和小規(guī)模納稅人、境內(nèi)和境外機(jī)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上確定招標(biāo)和評(píng)標(biāo)要求；需要對(duì)各類工程合同進(jìn)行梳理，識(shí)別可能涉及的稅務(wù)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在融資環(huán)節(jié)，銀行適用6%的增值稅率，存款利息不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，貸款銀行很可能向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同類型的融資方（如是否一般納稅人、是否關(guān)聯(lián)企業(yè)、是否金融機(jī)構(gòu)等），根據(jù)自身可以接受增值稅轉(zhuǎn)嫁的底線，確定議價(jià)策略。

在預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)，預(yù)售環(huán)節(jié)需預(yù)征3%的增值稅，由于該階段進(jìn)項(xiàng)較少可能導(dǎo)致稅負(fù)大幅上升的情況，企業(yè)可考慮控制銷售進(jìn)度，并及時(shí)支付工程款項(xiàng)以盡早取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。結(jié)合商業(yè)可行性，區(qū)分不同類型客戶（如是否一般納稅人）研究定價(jià)策略，以及向客戶轉(zhuǎn)嫁增值稅的幅度，對(duì)不同銷售模式，營(yíng)銷方案進(jìn)行評(píng)估，識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行合理調(diào)整。

四、結(jié)論

隨著“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的推廣，為適應(yīng)增值稅管理，房地產(chǎn)企業(yè)原有的制度體系、內(nèi)部控制流程、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理、信息化管理等必然會(huì)面臨重大調(diào)整。只有在詳細(xì)研究“營(yíng)改增”將給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生怎樣影響的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)才能順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，不斷調(diào)整自己使得企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。（作者單位為重慶市工業(yè)學(xué)校）