關(guān)于加速房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策與建議

我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)步入中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)階段，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速日漸下行，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素之一，2016 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。文章對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)研獲取資料，總結(jié)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、庫(kù)存壓力等問(wèn)題，分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，進(jìn)而結(jié)合實(shí)際情況提出切實(shí)可行的沈陽(yáng)市加速房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策和建議。

一、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況說(shuō)明

（一）調(diào)研對(duì)象

本次調(diào)研對(duì)象主要針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有重大影響作用的三大群體：政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者。

（二）調(diào)研時(shí)間

2016年3月5日—2016年5月5日

（三）調(diào)研方法

1.文案調(diào)查法。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、政府工作報(bào)告等了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策及沈陽(yáng)市過(guò)去10年有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)供需情況。

2.深入訪談法。對(duì)沈陽(yáng)沿海國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、沈陽(yáng)中海興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、沈陽(yáng)萬(wàn)錦香樟樹(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、沈陽(yáng)碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、沈陽(yáng)優(yōu)家置業(yè)房地產(chǎn)中介和沈陽(yáng)市政府進(jìn)行深入訪談。

3.問(wèn)卷調(diào)查法。以正在樓盤(pán)看房的消費(fèi)者、主要交通站點(diǎn)（地鐵站、公交車(chē)站）及市中心繁華地段流動(dòng)人員為調(diào)查總體，從中進(jìn)行隨機(jī)抽取1000名消費(fèi)者作為調(diào)查的具體對(duì)象，當(dāng)場(chǎng)發(fā)放和回收問(wèn)卷。

（四）調(diào)查結(jié)果分析

1.沈陽(yáng)市當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。全國(guó)商品房待售面積不斷上升，在2015年行業(yè)整體竣工量減少的背景下，全年的房屋待售面積仍高達(dá)71853萬(wàn)平方米，較2014年增長(zhǎng)了近一億平方米，其中住宅待售面積45248萬(wàn)平方米，占比約63.97%。在2015年一線和部分二線城市銷(xiāo)售創(chuàng)新高的情況下，待售面積仍在增長(zhǎng)，實(shí)際也體現(xiàn)出“冰火兩重天”的現(xiàn)狀，說(shuō)明部分三、四線城市的庫(kù)存問(wèn)題到了非常嚴(yán)峻的程度。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資情況。我市開(kāi)發(fā)投資規(guī)模仍保持逐年擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。2015年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4226.3億元，比上年增長(zhǎng)8.1%。其中，住宅投資完成1962.7億元，與上年持平；寫(xiě)字樓投資完成906.6億元，增長(zhǎng)20.8%；商業(yè)、非公益用房及其他投資完成1357億元，增長(zhǎng)13.2%。

3.消費(fèi)者需求情況。

（1）樣本性別構(gòu)成情況：1000名調(diào)查對(duì)象中男性消費(fèi)者為473人，占總數(shù)的47.3%；女性消費(fèi)者為527人，占總數(shù)52.7%，調(diào)查對(duì)象對(duì)性別的選取差別不大。

（2）消費(fèi)者的年齡組成：在1000名調(diào)查者中25—30歲250人，31—40歲344人，41—49歲246人 ，50歲以上為160人，調(diào)查消費(fèi)群體主要體現(xiàn)為消費(fèi)群的主力—中青年。

（3）消費(fèi)者的職業(yè)構(gòu)成情況：大學(xué)生150人 ，公務(wù)員212人，工人235人 ，農(nóng)民122人，公司職員121人，自由職業(yè)者160人。

（4）不同人群購(gòu)買(mǎi)率情況：通過(guò)調(diào)查分析大學(xué)生購(gòu)買(mǎi)率占8%，公務(wù)員占25%，工人占19%，農(nóng)民占8%，公司職員占21%，自由職業(yè)者占19%。

（5）可接受價(jià)格情況：有44.60%的被訪者能接受3000---3500元/㎡； 有36.36%的人接受2500—3000元/㎡。

（6）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)認(rèn)知途徑：通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)認(rèn)知途徑中報(bào)紙占11.12%， 電視占8.15% ，雜志11.18%， 電臺(tái)占9.16%，戶外廣告占20.18%，朋友介紹占17.26%，互聯(lián)網(wǎng)占32.97%。

二、房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存化的問(wèn)題及原因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求

地方政府受益于土地財(cái)政推波助瀾，無(wú)止境地拍賣(mài)土地，激勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格既強(qiáng)化了這種無(wú)序開(kāi)發(fā)行為，也誘使全社會(huì)的各種投資投機(jī)需求瘋狂的追逐。然而，房?jī)r(jià)過(guò)高使得有購(gòu)買(mǎi)能力的有效需求明顯不足， 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重供過(guò)于求的局面。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)新增需求總體有限

一般說(shuō)來(lái)， 15-59歲勞動(dòng)年齡人口 （特別是其中25-45歲的人口）是住房剛需的主要來(lái)源。近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)明顯。國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委數(shù)據(jù)顯示：自2011年我國(guó) 15-59 歲勞動(dòng)年齡人口達(dá)到峰值后日趨下降，2014 年已經(jīng)降至9.3億，2014 年底老齡化人口數(shù)量已達(dá) 2.12億人，而0-14歲低齡人口占比僅為 16.5%，明顯低于世界平均26%的水平。雖然2015 年二孩政策已經(jīng)放開(kāi)，但短期內(nèi)難以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)新增需求總體有限。

（三）房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)產(chǎn)能過(guò)剩

我國(guó)經(jīng)濟(jì)中普遍存在的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，與房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高后導(dǎo)致的投資增速下降過(guò)快、需求不足有直接的關(guān)系。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)2.0%，創(chuàng)歷史新低。而在2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持在20%左右的速度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的大幅回落，是影響GDP增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)需求的主要因素，從而導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)嚴(yán)重過(guò)剩。

三、關(guān)于沈陽(yáng)市加速房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)政府政策引導(dǎo)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)賦稅

要解決房地產(chǎn)庫(kù)存量的問(wèn)題，應(yīng)首先制定和完善相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)，形成靈活有效的制度約束規(guī)范；其次，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)審批力度以及監(jiān)督措施，對(duì)沒(méi)有資質(zhì)的企業(yè)堅(jiān)決制止，對(duì)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)嚴(yán)厲懲處，努力營(yíng)造和諧健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，政府應(yīng)通過(guò)免稅和去稅的手段切實(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)壓力，切實(shí)降低房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題，使得老百姓能夠買(mǎi)得起房。

（二）政府應(yīng)激發(fā)農(nóng)民工市民化住房需求

政府應(yīng)通過(guò)戶籍改革加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，拓寬政策幫助農(nóng)民在城市定居，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，著力消化房地產(chǎn)庫(kù)存。政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼支持購(gòu)買(mǎi)力較低的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，打通供需通道，消化庫(kù)存。同時(shí)政府可以推動(dòng)住房公積金制度改革，將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金體系，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?zhuān)業(yè)化發(fā)展。

（三）政府購(gòu)買(mǎi)消化

加大政府收購(gòu)力度，打通商品房市場(chǎng)與棚改安置房、公租房和租賃市場(chǎng)之間置換。對(duì)于由政府財(cái)政資金投資的房屋征收拆遷安置工作，政府要明確專(zhuān)人負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)商品房轉(zhuǎn)安置房工作，并堅(jiān)持在平等自愿的基礎(chǔ)上，盡可能多地引導(dǎo)房屋被征收人選擇貨幣安置、實(shí)物調(diào)換。支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍。商品房與公租房的打通，由政府收購(gòu)存量商品房，并盡量不再新建。

（四）通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)消化

一些中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益低下，融資能力不足，資金鏈緊張，可能誘發(fā)區(qū)域性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)鼓勵(lì)這些城市房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組做強(qiáng)做大，提高產(chǎn)業(yè)集中度，增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，共同破解資金鏈和供求鏈的問(wèn)題。

（五）通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)促進(jìn)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)公開(kāi)化透明化運(yùn)作

作為國(guó)家重要的發(fā)展戰(zhàn)略——“互聯(lián)網(wǎng)+”，備受?chē)?guó)人關(guān)注，因此傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提升自身的創(chuàng)新能力，積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，從用戶需求做起，到房產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售融資模式都應(yīng)積極借鑒互聯(lián)網(wǎng)思維，并能夠有效利用云計(jì)算技術(shù)等先進(jìn)的信息技術(shù)，加強(qiáng)用戶的房產(chǎn)需求研究和房產(chǎn)定位研究，提升房產(chǎn)市場(chǎng)供給能力的創(chuàng)新，努力實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)供給的公開(kāi)透明化運(yùn)作，為有效減少房地產(chǎn)庫(kù)存量以及房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。