不動產(chǎn)“奢侈稅”解決高房價問題探析

唐亞天

[摘要]文章主要通過對我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅（俗稱不動產(chǎn)“奢侈稅”）的產(chǎn)出背景以及實施效果的分析解讀，探討實施不動產(chǎn)“奢侈稅”能否解決我國大陸地區(qū)的高房價問題。

[關(guān)鍵詞]炒房；高房價；房產(chǎn)交易；奢侈稅

1不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅的定義及實施背景

1.1不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅定義

臺灣特種貨物及勞務(wù)稅是指在臺灣地區(qū)銷售、產(chǎn)制及進口特種貨物或銷售特種勞務(wù)，按規(guī)定課征特種貨物及勞務(wù)稅。特種貨物包括了土地、房屋、小客車、游艇等六大類。而不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅則是針對課稅范圍中的不動產(chǎn)交易方面，課稅對象是持有兩年以內(nèi)非自用住宅的房屋及其坐落基地、依法合法建造的都市土地，課稅主體為銷售不動產(chǎn)的所有權(quán)人，具體措施是在其所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，1年以內(nèi)的不動產(chǎn)按銷售價格課征15%奢侈稅，1年以上2年以內(nèi)的課征10%奢侈稅。

1.2不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅實施目的和背景

臺灣地區(qū)實施不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅的背景正如臺灣社會住宅推動聯(lián)盟發(fā)言人彭揚凱指出，持有房屋的成本偏低，囤房囤地的成本低，利得稅少，加上低利率不斷供應(yīng)“銀彈”，讓臺灣成為炒房樂園。特別是臺灣利率較低，懂得利用資本運作者，往往可以炒房。而所謂的“炒房”就是利用房價高漲的趨勢，利用所掌握或者可以獲得的房源，囤積居奇，再在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，獲得利潤。這種惡性交易的行為，無疑是在已經(jīng)嚴重價格虛高的房地產(chǎn)泡沫上，又“攪拌”出更多的市場泡沫。此外，為了應(yīng)對金融海嘯，臺灣當(dāng)局鼓勵海外資金回流救市、大降遺贈稅，但大量回流的資金沒有好的投資項目，紛紛投入房地產(chǎn)，客觀上推高了房價[1]。

為了打擊這種不當(dāng)?shù)美麨槟康牡亩唐趦?nèi)異常所有權(quán)轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)交易，即俗稱的“炒房”行為，臺灣當(dāng)局實施了不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅，以期實現(xiàn)其提倡的“居住正義”理念。

2不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅的實施效果——基于正反兩方面的分析

筆者認為，基于出臺該稅種的目的，研究不動產(chǎn)“奢侈稅”是否達到了民眾所期待的效果，應(yīng)由房價在政策實施后是否有下跌趨勢、房產(chǎn)交易量是否下降，以及民眾的主觀感受這三點為衡量標準。以下將從這三點標準出發(fā)，探討不動產(chǎn)“奢侈稅”是否達到預(yù)期的實施效果。

2.1稅收實施后的房價水平變化

《特種貨物及勞務(wù)稅條例》頒布于2011年5月4日，并于2011年6月1日正式施行。但根據(jù)臺灣當(dāng)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011—2014年臺北地區(qū)的平均房價節(jié)節(jié)攀升，并沒有有效抑制房價畸高。2013年9月，臺灣主計總處發(fā)布1—7月臺灣實質(zhì)月平均薪資為46786元新臺幣，約合人民幣9747元。2013年臺北平均房價為83.9萬新臺幣一坪。也就是說，按照平均水平計算，想要在臺北購買一套20坪（約合67平方米）的房子，需要約358.65個月，即29.8年?？梢娂词乖谡叱雠_以后，至少兩年內(nèi)并沒有看到高房價有明顯的下跌趨勢。對于大多數(shù)進入職場不久的白領(lǐng)人群，想要在婚前擁有屬于自己的不動產(chǎn)，僅靠工資收入是一件非常困難的事情。

2.1.1正面解讀

眾所周知，利益驅(qū)動機制使得房地產(chǎn)市場成為了孕育大筆快錢的溫床，因此想要在數(shù)年內(nèi)抑制房價上升是一件非常困難的事。雖然2012年到2014年，臺北市平均房價的增幅為18.73%，相較于2009年到2011年26.74%的增幅，增幅已經(jīng)有所放緩。但筆者并不認為增幅的降低完全取決于這項稅收政策的出臺，因為抑制房價上升要依靠于該地區(qū)的經(jīng)濟狀況、政策狀況、民生狀況等一系列宏觀經(jīng)濟環(huán)境，不可能完全寄托于一部出臺不久的稅收政策之上。當(dāng)然，由于臺灣當(dāng)局重裝出臺的稅收政策，引起了房價的震蕩是必然的。

換言之，即使當(dāng)前房價沒有下降，也只能說明這是房地產(chǎn)賣方和買方進入到了政策的觀望期，形成了一種博弈的狀態(tài)。買方認為基于政策的變化，房地產(chǎn)商或是惡意炒房者迫于政策壓力，一定會對房價進行調(diào)整，于是便等待高房價狀況的改善，從而并沒有立即順應(yīng)政策而購買不動產(chǎn)，而是進入了觀望狀態(tài)，因此不動產(chǎn)的需求量并沒有在短期內(nèi)大量上升，房地產(chǎn)交易主流仍是賣方市場。而賣方基于房源、地段、同行業(yè)等各方面因素，緊緊依靠買方的剛性需求，如部分新婚夫婦一定需要購置不動產(chǎn)等情況，不會輕易降價。這并不能說明這項稅收政策出臺本身沒有效果，而是要相信其長期的作用效力，因為買方為了達到滿足自己的購買需求、 賣方為了持續(xù)贏利，必然會有一方先行而動，打破博弈局面，使房價向下運動。

2.1.2反面解讀

該項稅收政策出臺，預(yù)期的受益方應(yīng)是民眾本身。但是房價不降反升是最直觀的事實，作為本應(yīng)是政策受益方的買方本身，并沒有立刻切實體會到這項稅收帶來的即時優(yōu)惠，所以并沒有通過這項政策達到降低房價的初衷。另外，基于炒房者的經(jīng)濟水平、房產(chǎn)資源、人力資源往往較佳，不動產(chǎn)“奢侈稅”的推行并不能真的打擊到他們的惡性交易：一方面，即使是短期的買方觀望，但這對于沒有貸款利息壓力的置產(chǎn)型賣方顯然沒什么影響，他們可以選擇短期收租、長期買賣套利賺取差價；另一方面，對于有支付房貸壓力的賣方，本應(yīng)是買家議價的好時機，卻因為供應(yīng)短缺形成賣方市場，成交價越來越高。尤其是新北市等優(yōu)勢地段，物以稀為貴，賣家惜售，成交價屢創(chuàng)新高。這點從2012年第一季度與上年同季相比，新北市房價上漲4.38%，高雄市上漲6.22%便可看出。所以在買方看來，不動產(chǎn)“奢侈稅”來了，房價卻不降反升，不免讓人失去信心。

同時，財政政策本身是具有時效性的，如果實施兩年都沒有達成最直觀的房價下調(diào)，那么稅收政策想要發(fā)揮的效果本身已經(jīng)具有滯后性。一項滯后發(fā)揮作用甚至無法確定是否可以發(fā)揮預(yù)期作用的稅收政策，應(yīng)該引起當(dāng)局者的高度重視，重新審視。

2.2稅收實施后的不動產(chǎn)交易量變化

從不動產(chǎn)交易量來看，在奢侈稅實施一年以后，其房產(chǎn)交易量已呈現(xiàn)下降的情形，全年的房產(chǎn)成交量由2011年6月的5017套下降為2012年6月的3345套，下降幅度達33.33%。臺北市的房地產(chǎn)交易在實施奢侈稅以后的一年中，其成交套數(shù)減少幅度達三成以上。中正區(qū)的影響為最大，在實施奢侈稅的一年中，其房產(chǎn)成交套數(shù)下降接近五成（49.03%），另有大安區(qū)與信義區(qū)，其降幅分別為41.65%與41.58%，而這三個行政區(qū)的房價則是居臺北市房價的前三名，即使在房產(chǎn)成交套數(shù)相對較少的南港區(qū)、大同區(qū)、萬華區(qū)和文山區(qū)，其房產(chǎn)成交套數(shù)的跌幅也分別達到17.76%、17.48%、17.47%、16.07%。

臺灣2014年房市交易金額僅為3.7萬億新臺幣，比起2013年的4.7萬億元新臺幣，交易規(guī)模大幅減少1萬億元新臺幣：其中，大臺北地區(qū)“北北桃”生活圈，房產(chǎn)交易金額就年減6793億元新臺幣，受房市政策沖擊最大，僅臺北市、桃園市合計就減少了5000億元新臺幣，是“六都”之中減少金額最多的2個區(qū)域[2]。臺中市、高雄市房市交易金額分別年減1590億元與955億元，至于整體交易較為穩(wěn)定的則在臺南市，年減僅314億元，市場交易在“六都”中表現(xiàn)相對較活躍[2]。

（1）正面解讀

房產(chǎn)交易量的下跌，是這項稅收政策起到作用的最直接體現(xiàn)。稅收政策實施以后，從房產(chǎn)交易量的下跌不難看出，確實對部分房地產(chǎn)異常短期交易起到了打壓作用。一些潛在的惡性炒房行為，忌憚于較高的短期交易課稅，必然會減少或者停止計劃的交易，從而使房價被壓制。

（2）反面解讀

由2011—2013年政策實施后的三年間的房產(chǎn)交易量綜合觀察，我們不能簡單定量認為交易量有所下降，而應(yīng)該從趨勢、內(nèi)容這兩點進行詳細分析。

一是交易量趨勢變動分析。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：雖然政策出臺后，2012年不動產(chǎn)交易量2103230套相比2011年3489994套的交易量有所下降，但是2013年不動產(chǎn)交易量達到3869737套，比2011年更高，增長急速，呈現(xiàn)V字形走勢?？梢?，不動產(chǎn)“奢侈稅”只有極為短期的打擊炒房作用，一段時間后，迫于對贏利的追求，基于部分買方的剛性需求，異常交易量無法得到長期壓制，作用效力太短。

二是交易量的內(nèi)容分析。由于不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅的稅款，呈現(xiàn)出“一刀切”的政策特點，即大多數(shù)只要是兩年內(nèi)的不動產(chǎn)交易，都將視作異常交易和潛在的不正當(dāng)交易，而被征收至少10%的稅。問題在于這可能直接導(dǎo)致了，由于個人特殊經(jīng)濟原因不得不在短期內(nèi)拋售不動產(chǎn)或由于對房屋狀況不滿意而在短期內(nèi)進行不動產(chǎn)交易為了改善居住條件的各種情況，并非惡意炒房行為，但卻被迫承擔(dān)高額稅負，這對普通民眾而言無疑是較為巨大的稅收負擔(dān)。為此，條例又明確規(guī)定了豁免征收的范圍：①自住房屋。所有權(quán)人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦理戶籍登記且持有期間無供營業(yè)使用或出租者 ；②買一售一。符合前款規(guī)定之所有權(quán)人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉(zhuǎn)登記之日起算一年內(nèi)出售原房地，且出售后仍符合前款規(guī)定者；③銷售與各級政府或各級政府銷售者；④經(jīng)核準不課征土地增值稅者；⑤依都市計劃法指定之公共設(shè)施保留地尚未被征收前移轉(zhuǎn)者；⑥銷售因繼承或受遺贈取得者；⑦營業(yè)人興建房屋完成后第一次移轉(zhuǎn)者；⑧依強制執(zhí)行法、行政執(zhí)行法或其他法律規(guī)定強制拍賣者；⑨依商業(yè)銀行抵押權(quán)或其他法律規(guī)定處分，或依目的事業(yè)主管機關(guān)命令處分者。

但同時，整個臺灣地區(qū)非異常短期不動產(chǎn)交易行為并不完全包括于這九種情況之中，例如民眾因子女就學(xué)或工作需求換屋、個人合建分屋出售等，這就要求執(zhí)法機關(guān)在具體執(zhí)行過程中再次進行特例的登記和補充，特殊情況特殊對待。但由于煩瑣和特殊，當(dāng)局不能保證所有被打擊的短期房產(chǎn)交易均為不正當(dāng)炒房行為，不能保證絕無“濫殺無辜”。

所以，如果沒有一個適當(dāng)?shù)臉藴蕘斫缍ǔ捶啃袨楹投唐谡?dāng)不動產(chǎn)交易，那么這項稅收政策將有潛在的魯莽和有失公允的成分存在。此外，種種避稅手段層出不窮，有法人預(yù)先調(diào)漲購房成本，將稅收的負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到購房的普通民眾身上，依賴于臺灣地區(qū)民眾的購房多數(shù)為剛需這一因素，致使人民未受其利、反受其害。地產(chǎn)商更采取惜售行為，致使供應(yīng)量緊縮，使房地產(chǎn)市場低迷失業(yè)人口增加。另外，實行“奢侈稅”后稅收增值60億元新臺幣，土地增值稅與契稅相對減少397億元新臺幣，二者相比總稅收減少337億元新臺幣，致使無法提倡合理稅負、居住公平這一社會理想。

3結(jié)論

綜上所述我們不難看出，雖然不動產(chǎn)特種貨物及勞務(wù)稅出臺的初衷是好的，但從實施過程、實施結(jié)果來看，可以說是一次不成功的稅收政策嘗試。解決房價過高、惡性炒房等房地產(chǎn)問題，不能期望于用一部課稅的條例來解決一連串的房地產(chǎn)問題。但征收不動產(chǎn)“奢侈稅”確實為調(diào)控高房價提供了一種新思路，新的嘗試。

參考文獻：

[1]連錦添，吳亞明.臺灣房價10年高燒不退（記者觀察）[N].人民日報海外版，2014-04-03.

[2]高旭.臺灣房地產(chǎn)受政策沖擊嚴重，去年房市交易冷清[EB/OL].（2015-05-07）.中國新聞網(wǎng).