破解房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記有序銜接難題

宋國(guó)選

依據(jù)中央編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理；國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。在國(guó)土部門的督查和強(qiáng)力推動(dòng)下，全國(guó)絕大部分城市將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)劃歸地方各級(jí)國(guó)土部門已成定勢(shì)。長(zhǎng)期從事房屋交易和登記的工作人員，要轉(zhuǎn)變思想，克服固有觀念，打破房屋交易和登記一體化的思維模式，與時(shí)俱進(jìn)，深刻理解國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的含義，變被動(dòng)等待為積極支持，主動(dòng)參與不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》，創(chuàng)造性地將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》落到實(shí)處，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理在改革過(guò)程中不受影響，做到隊(duì)伍不亂，工作不斷，并與房屋登記實(shí)現(xiàn)有序銜接，最大限度的減少矛盾，確保房屋交易、房屋登記安全方便。

一、房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對(duì)上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過(guò)程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測(cè)繪、實(shí)際測(cè)繪、檔案資料的管理和利用等。

2.房屋產(chǎn)權(quán)管理。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋的所有權(quán)、抵押權(quán)和用益物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)管理按照中編辦和國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件界定，應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)管理中除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動(dòng)態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。

4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個(gè)環(huán)節(jié)。房屋所有權(quán)的登記公示是保障房屋交易安全的基礎(chǔ)，房屋交易審核又是防范房屋轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險(xiǎn)的前提。沒(méi)有房屋的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶就沒(méi)有房屋的轉(zhuǎn)移登記，房屋受讓人申請(qǐng)房屋交易過(guò)戶是為了房屋所有權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，以保護(hù)自己對(duì)該房屋占有、使用、收益、處分的合法權(quán)益。交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國(guó)上世紀(jì)80年代末開(kāi)始的全國(guó)范圍的總登記歷程來(lái)看，是先有市場(chǎng)交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時(shí)交易機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，申請(qǐng)人要跑兩個(gè)部門，遞交兩份申請(qǐng)，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國(guó)推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機(jī)構(gòu)一體化，經(jīng)過(guò)10年不懈努力，全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實(shí)現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請(qǐng)，一個(gè)窗口受理，一個(gè)窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。

二、房產(chǎn)管理部門從事房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)和政策依據(jù)

1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所指房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三十七條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

2.中央編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。

3.國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定，各級(jí)房產(chǎn)管理部門要強(qiáng)化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門要對(duì)新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)交易信息進(jìn)行登記。第三條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，加強(qiáng)服務(wù)窗口建設(shè)。各地要按照便民利民的原則，切實(shí)做好房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記窗口服務(wù)。房屋交易和登記業(yè)務(wù)辦理盡量在一個(gè)服務(wù)大廳，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口受理，“一站式”、規(guī)范化服務(wù)。為方便群眾辦事，對(duì)于能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。

4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第3.6、4.5、5.5條規(guī)定，房屋管理部門應(yīng)及時(shí)將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

5.建設(shè)部2001年第96號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。

6.建設(shè)部2001年第61號(hào)令《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。

三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應(yīng)堅(jiān)持的原則和指導(dǎo)思想

1.堅(jiān)決貫徹中央編辦文件精神，認(rèn)真落實(shí)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等文件規(guī)定，確保統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革任務(wù)的順利完成。

2.充分利用現(xiàn)有資源、減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，降低交易登記成本。在一個(gè)辦事大廳、一個(gè)服務(wù)窗口、“一站式”服務(wù)，凡是能信息實(shí)時(shí)互通共享的不能讓申請(qǐng)人重復(fù)提交。

3.堅(jiān)持為申請(qǐng)人服務(wù)的理念，不動(dòng)產(chǎn)登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡(jiǎn)化、順暢、安全。

四、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。國(guó)土部門是各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的主管部門，具體經(jīng)辦工作應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記工作按期開(kāi)展

1.向當(dāng)?shù)卣浞株U述現(xiàn)房屋交易登記機(jī)構(gòu)、人員、大廳、辦公系統(tǒng)、檔案管理以及樓盤表、面積測(cè)繪、合同備案的資源優(yōu)勢(shì)；說(shuō)明房屋登記的復(fù)雜性和工作量；市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合后，房屋交易登記具體經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不宜拆分；國(guó)土局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理機(jī)構(gòu)，要充分利用現(xiàn)有資源，方便群眾，可全部委托現(xiàn)房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國(guó)土部門不具備單獨(dú)完成每年十多萬(wàn)件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺(jué)接受不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，并為不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門負(fù)責(zé)。如果一定要將現(xiàn)房屋交易登記工作拆分，是對(duì)原房屋交易登記一體化指導(dǎo)思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請(qǐng)，思想阻力大。人員劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)切割、銜接非常困難。難免會(huì)為房屋交易登記工作帶來(lái)一定的混亂和波動(dòng)，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：

第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發(fā)放房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。登記主管部門進(jìn)行培訓(xùn)，統(tǒng)一工作流程，統(tǒng)一辦公系統(tǒng)，統(tǒng)一申請(qǐng)表格，統(tǒng)一所需要件，統(tǒng)一登記簿冊(cè)，并對(duì)辦件質(zhì)量進(jìn)行檢查把關(guān)。

第二，現(xiàn)在運(yùn)行的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)非常成熟完善，已運(yùn)轉(zhuǎn)20余年，交易登記無(wú)縫銜接，且配有面積測(cè)繪、地理信息系統(tǒng)、預(yù)售、合同備案、資金監(jiān)管、樓盤表、檔案（數(shù)字化圖像）查詢、統(tǒng)計(jì)等子系統(tǒng)。建議房屋交易部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門共同對(duì)現(xiàn)行的信息辦公系統(tǒng)加以升級(jí)完善，在一個(gè)大的信息平臺(tái)上辦公。

第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對(duì)房屋轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行受理、審核和繕證、發(fā)證。不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)審核結(jié)果進(jìn)行審核確認(rèn)，記載登記簿。兩個(gè)機(jī)構(gòu)在一個(gè)大廳、一個(gè)窗口合署辦公。

2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時(shí)該如何銜接？

第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心”，其編制、級(jí)別不變。將原職責(zé)中的“房屋登記”變更為協(xié)助不動(dòng)產(chǎn)登記部門抓好房屋登記工作。

第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發(fā)證職責(zé)整體移交不動(dòng)產(chǎn)登記部門。

第三，將房屋轉(zhuǎn)讓登記科更名為房屋轉(zhuǎn)讓管理科。

第四，權(quán)屬證書管理科改為房屋轉(zhuǎn)讓檔案管理科。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓登記受理科更名為房屋轉(zhuǎn)讓受理科。

第六，預(yù)告登記科改為房屋轉(zhuǎn)讓合同管理科。

第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。

第八，成立信訪科、質(zhì)檢科、信息科、政研室、工會(huì)辦公室、督查室、房屋轉(zhuǎn)讓受理科等。

3.房產(chǎn)檔案館更名為不動(dòng)產(chǎn)檔案館。交易部門、不動(dòng)產(chǎn)登記部門所形成的檔案資料統(tǒng)一由不動(dòng)產(chǎn)檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門持單位介紹信可免費(fèi)查閱檔案資料。借閱、復(fù)印檔案資料按檔案館的規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無(wú)法分割移交。

4.對(duì)現(xiàn)在的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)進(jìn)行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費(fèi)、發(fā)證、統(tǒng)計(jì)等功能。將原來(lái)打印房屋所有權(quán)證（他項(xiàng)權(quán)證）環(huán)節(jié)改為打印“房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認(rèn)告知單”。

5.房屋交易和登記業(yè)務(wù)拆分后，應(yīng)在房屋交易和登記兩個(gè)子系統(tǒng)中間設(shè)置一個(gè)房屋交易登記信息共享平臺(tái)，交易和登記的結(jié)果能及時(shí)寫入共享平臺(tái)，交易和登記工作人員能隨時(shí)查閱已交易登記的數(shù)據(jù)和圖像，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享。

6.在現(xiàn)房屋交易登記服務(wù)辦事大廳設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口和房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口。不動(dòng)產(chǎn)登記窗口負(fù)責(zé)受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門自行負(fù)責(zé)。房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口由兩個(gè)機(jī)構(gòu)合署辦公。申請(qǐng)人提交原件和復(fù)印件一次性申請(qǐng)，首先經(jīng)房屋轉(zhuǎn)讓審核、打印房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單后，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認(rèn)單存根掃描歸檔。由房屋轉(zhuǎn)讓審核人員將復(fù)印件和確認(rèn)單轉(zhuǎn)登記審核人員，進(jìn)行審核、記載登記簿、繕證、發(fā)證。登記部門掃描、歸檔。

7.房屋轉(zhuǎn)讓工作流程。商品房轉(zhuǎn)讓：商品房預(yù)測(cè)繪-建立樓盤表-預(yù)售許可-合同網(wǎng)簽備案-資金監(jiān)管-繳納房屋交易契稅和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)-商品房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)-受理-審核-打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描、歸檔。存量房轉(zhuǎn)讓：合同網(wǎng)簽-交易資金監(jiān)管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續(xù)費(fèi)-配圖補(bǔ)建樓盤表-房屋轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)-受理-審核-打印發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描歸檔。

五、在房屋交易管理與房屋登記拆分的情況下，要做到安全、方便、高效，交易管理部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門的密切配合要靠制度規(guī)定做保障

市、縣人民政府要成立交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，要依據(jù)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，制定下發(fā)關(guān)于做好房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記有序銜接的實(shí)施意見(jiàn)，用政府文件形式明確房屋交易管理和不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記的職責(zé)界限；明確如何建立、使用維護(hù)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)；明確房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記在一個(gè)辦事大廳辦公，實(shí)現(xiàn)一套資料一個(gè)窗口一次性受理申請(qǐng)；明確房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認(rèn)告知單，是登記部門受理房屋轉(zhuǎn)移登記、抵押登記的必收要件；明確在信息共享平臺(tái)上能查閱到的辦事要件和信息，不能讓申請(qǐng)人重復(fù)提交。防止推諉扯皮、互相掣肘，讓群眾多跑腿、重復(fù)收件現(xiàn)象的發(fā)生。

陳品祿/責(zé)任編輯