保障性住房制度問題研究

王天

摘 要：住房是人的基本權(quán)利，同時，受傳統(tǒng)文化的影響，實現(xiàn)“住有所居”更是國人的愿望，自98年以來，我國逐步完成了由福利分房向商品房制度的轉(zhuǎn)變，但是，由于住房市場自身的缺陷性，以及近年來房價的不斷上漲，使得部分中低收入居民難以通過自身收入來解決住房問題，這已成為非常重要的民生問題。

我國是社會主義國家，解決中低收入者的住房問題是政府的重要職責(zé)。同時，黨的十八大報告中指出：建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理。同時還提出了“住房保障體系基本形成”的新要求，由此可見，研究保障性住房制度具有重大的理論意義和現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：保障性住房制度；經(jīng)濟(jì)適用住房；公共租賃住房

一、保障性住房制度的相關(guān)概念

（一）保障性住房

保障性住房指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

（二）住房社會保障制度

指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，對城?zhèn)居民中的低收入家庭進(jìn)行扶持和救助的一種住房政策措施的總和。其要點如下：

1.從住房供應(yīng)的角度——多層次住房供應(yīng)體系的組成部分之一；

2.從社會保障的角度看：住房社會保障制度是整個社會保障體系的重要組成部分；

3.責(zé)任主體是國家或政府；

4.目標(biāo)：滿足中低收入家庭的基本居需求；

5.保證制度實施的依據(jù)是社會立法。

二、 保障性住房制度的主要內(nèi)容

目前我國的保障性住房制度主要包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房以及住房公積金制度。但2013年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委于聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（以下簡稱《通知》）提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運(yùn)行。同時，住房公積金制度屬于相對獨(dú)立體系，故本文主要對經(jīng)濟(jì)適用住房以及公共租賃住房進(jìn)行介紹。

（一） 經(jīng)濟(jì)適用住房

經(jīng)濟(jì)適用住房，簡稱經(jīng)適房，指由政府出資扶持，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性兩方面優(yōu)點的社會保障住房。所謂經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價格相對同期市場商品房價格而言是適中的，符合中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。而適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到一定的使用效果，不能低于基本標(biāo)準(zhǔn)和要求。經(jīng)濟(jì)適用住房是國家為解決低收入人群住房問題做出的政策性安排。

（二） 公共租賃住房

公共租賃住房，簡稱公租房，是對住房困難人群采取的過渡性解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人群，提供的住房幫助。公共租賃住房不歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，外地遷移到城市工作的群體等。公共租賃房有規(guī)劃合理、配套完善等優(yōu)點，但在實際實施過程中也存在戶籍、租金等問題。

經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房，再加上住房公積金制度，共同構(gòu)成了保障性住房的制度體系，通過對二者的概念進(jìn)行分析，我們不難看出，雖然經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房均屬于保障性住房，但二者還是有一定的區(qū)別，例如，在政策目標(biāo)，針對的具體人群，房屋的性質(zhì)等方面均有較大的不同，下表對于二者做出了詳細(xì)的區(qū)分。

三、住房保障制度存在的問題

（一）準(zhǔn)入和退出機(jī)制存在問題

1.準(zhǔn)入機(jī)制

目前反映出來的主要問題如下：第一，收入狀況確定難度大，容易產(chǎn)生“搭便車”的現(xiàn)象。第二，人均住房面積這一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定過于簡單。雖然操作簡單，但是難以真正體現(xiàn)住房困難程度，第三，審核力度不足，監(jiān)督機(jī)制急待完善。依靠社區(qū)審核，可能使得審核往往流于形式；另一方面房管部門對居民相關(guān)信息進(jìn)行復(fù)核，工作量繁重，人手缺乏。

2.退出機(jī)制

由于保障性住房資源較為缺乏，因此，必須加強(qiáng)保障性住房的循環(huán)流動，以確保保障性住房真正的為存在住房困難的家庭居住。然而，在現(xiàn)階段，我國的保障性住房的退出機(jī)制缺乏相關(guān)方案。這就使得退出機(jī)制難以真正、有效實施。

（二）保障性住房管理制度建設(shè)滯后

1.分配管理環(huán)節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，住房困難群體就是直接受益者。盡管目前為保證制度的公開、透明，設(shè)置了事前審查，事中搖號，事后公布等一系列環(huán)節(jié)，以防止暗箱操作，但是經(jīng)常能夠看到有關(guān)保障性住房分配管理的負(fù)面消息。

2.住房保障管理機(jī)構(gòu)缺失，法律建設(shè)滯后

盡管保障性住房建設(shè)推進(jìn)速度很快，但是，從事該項目的機(jī)構(gòu)和人員均存在數(shù)量不足現(xiàn)象。一方面，機(jī)構(gòu)的缺乏使得研究工作進(jìn)展困難，也影響了政策的推進(jìn)和實施。另一方面，工作人員不足，又使得管理工作效率低下。同時，相應(yīng)制度的實施，離不開法律作為基本保障，然而目前國家尚未制定出臺相關(guān)法律，使得制度推進(jìn)缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）保障性住房財政支持力度不足

保障性住房的建設(shè)，離不開財政政策的支持，但在現(xiàn)階段，也存在一定的問題。

1. 住房保障的投入比例過低

相較于我國房地產(chǎn)投資規(guī)模，對保障性住房的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2014年實際用于保障性安居工程支出4319.49億元，2015年，全國財政一般公共預(yù)算安排保障性安居工程資金3602.28億元，比上年增長7%。雖然對于保障性住房的財政支持呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，但是，僅有部分地區(qū)能獲得中央財政補(bǔ)貼，而其余地區(qū)只能從當(dāng)?shù)刎斦A(yù)算中提取資金。這就造成困難地區(qū)對保障性住房的投入力度不足，制約了保障性住房的發(fā)展。

2.稅收優(yōu)惠政策缺失

以發(fā)達(dá)國家為例，美國、德國等發(fā)達(dá)國家都對低收入家庭實行稅收減免的優(yōu)惠政策，以提升低收入家庭的購房能力，然而我國卻缺乏類似的政策。這些都需要我們進(jìn)一步的制定和完善。

通過以上的分析不難看出，我國目前保障性住房制度還不夠完善，存在著較多的問題，較發(fā)達(dá)國家而言，還存在著巨大的差距，但是，需要明確的是，我國相較于發(fā)達(dá)國家，在政治制度、國情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r方面均有很大的不同，因此，對于國外的先進(jìn)制度，不能一味的照搬照抄，而要結(jié)合我國實際，針對現(xiàn)階段存在的主要問題，進(jìn)行深入分析，以期制定出能解決實際問題的措施，例如：完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制；設(shè)置相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，出臺相關(guān)法律；進(jìn)一步加大財政扶持力度，推出稅收優(yōu)惠手段。使得保障性住房制度能夠發(fā)揮真正的作用，以解決中低收入階層的住房問題。（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[3] 黃海洲 汪超 王慧 中國城鎮(zhèn)化中住房制度的理論分析框架和相關(guān)政策建議[J]國際經(jīng)濟(jì) 評論 2015年3月