淺談項(xiàng)目部在前期管理中對(duì)造價(jià)控制的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)

于新江

廈門兆翔海天置業(yè)有限公司（361000）

淺談項(xiàng)目部在前期管理中對(duì)造價(jià)控制的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)

于新江

廈門兆翔海天置業(yè)有限公司（361000）

項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵在于工程的投資決策及設(shè)計(jì)階段。施工階段及竣工階段的造價(jià)控制是事中事后控制，項(xiàng)目總的造價(jià)投資在決策和設(shè)計(jì)階段已基本確定，因此加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目前期工程造價(jià)的控制尤為重要。

前期階段；工程造價(jià)；有效控制

0 引言

長(zhǎng)期以來(lái)，行業(yè)內(nèi)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制，而把控制造價(jià)的主要精力放在施工階段。由于對(duì)項(xiàng)目前期階段造價(jià)控制不充分，對(duì)影響工程造價(jià)的因素分析與預(yù)測(cè)不全面，事前控制意識(shí)薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)概算超投資估算，施工圖預(yù)算超概算，以致后來(lái)出現(xiàn)工程決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象。這種輕決策、重實(shí)施的造價(jià)管理模式，導(dǎo)致資源浪費(fèi)及影響投資的有效控制，不利于項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。

針對(duì)以上現(xiàn)狀情況,項(xiàng)目部結(jié)合集團(tuán)公司制度，針對(duì)廈門汽車物流中心11號(hào)地塊公共服務(wù)中心項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱公共服務(wù)中心）在前期設(shè)計(jì)階段跟蹤，在造價(jià)節(jié)省方面進(jìn)行的有效控制。

1 方案設(shè)計(jì)階段的造價(jià)優(yōu)化意見

公共服務(wù)中心項(xiàng)目概況。占地面積：總用地面積23 003.95 m2?？偨ㄖ娣e：56 716.2 m2。地上面積（計(jì)容面積）：45 280 m2。地下面積11 436.42 m2。建筑層數(shù)：地下1層，地上裙樓3層，兩棟塔樓分別為16、19層。功能為：會(huì)展、展覽及辦公。

公共服務(wù)中心項(xiàng)目在集團(tuán)內(nèi)部立項(xiàng)后確認(rèn)估算價(jià)為：21 834.48萬(wàn)元（其中地價(jià)為2 025.37萬(wàn)元）。

項(xiàng)目部在確認(rèn)設(shè)計(jì)招標(biāo)范圍階段，首先考慮到項(xiàng)目定位于中端產(chǎn)品，項(xiàng)目幕墻及室外景觀工程較為簡(jiǎn)單，故項(xiàng)目部建議幕墻設(shè)計(jì)、室外景觀設(shè)計(jì)包含在主體設(shè)計(jì)內(nèi)統(tǒng)一發(fā)包給設(shè)計(jì)單位。按此做法，項(xiàng)目整體統(tǒng)一由一家單位設(shè)計(jì)，從而確保設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性及完整性，同時(shí)使設(shè)計(jì)造價(jià)費(fèi)用得到節(jié)省。按照廈門市招標(biāo)管理辦法規(guī)定總設(shè)計(jì)費(fèi)為359.73萬(wàn)元。按統(tǒng)一打包招標(biāo)方法，室外工程估算費(fèi)用為618萬(wàn)元，其專業(yè)調(diào)整系數(shù)仍可參照主體設(shè)計(jì)專業(yè)費(fèi)用按1.0取費(fèi)（景觀為1.1），故室外景觀工程設(shè)計(jì)費(fèi)用得到節(jié)省。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后，項(xiàng)目部應(yīng)針對(duì)設(shè)計(jì)方案提出專項(xiàng)的修改意見。本項(xiàng)目為裙樓+塔樓主體結(jié)構(gòu)形式，按照《福建省人民防空條例》規(guī)定，高于十層建筑人防面積按照首層建筑面積計(jì)算，多層的人防面積按建筑面積5%計(jì)算?？紤]到項(xiàng)目建筑密度上限35%，本項(xiàng)目首層面積不得大于8 000 m2。按此方案，人防面積需做至8 000 m2。如果裙樓與主樓未斷開，人防面積需做至10 000 m2（包括其他項(xiàng)目異地建設(shè)的人防面積2 000 m2）,同時(shí)還需增設(shè)造價(jià)約400萬(wàn)元的人防變電站,投資增加較多。

針對(duì)以上內(nèi)容分析，多次與總工室、成本部及策劃部商議，引導(dǎo)設(shè)計(jì)單位對(duì)建筑物進(jìn)行拆分，確保裙樓與高層斷開。在最終報(bào)審方案中，本項(xiàng)目人防面積減少到2 528 m2（其中裙樓建筑面積14 007.56 m2、高層首層建筑面積1 828.52 m2）。本項(xiàng)目最終按照此方案設(shè)計(jì),既滿足招商及銷售部門需求，又節(jié)省了項(xiàng)目投資。

2 施工初期階段的造價(jià)優(yōu)化意見

在項(xiàng)目施工初期階段，項(xiàng)目部與總工室、成本部，針對(duì)設(shè)計(jì)單位在樁基選型及地下室底板方案選型進(jìn)行仔細(xì)討論，認(rèn)真比較、篩選，建議設(shè)計(jì)單位采用PHC預(yù)應(yīng)力管樁及倒無(wú)梁樓蓋的結(jié)構(gòu)形式。

2.1 樁基選型

根據(jù)項(xiàng)目地質(zhì)勘探報(bào)告，樁基基礎(chǔ)選型推薦有沖（鉆）孔灌注樁、沉管灌注樁、預(yù)應(yīng)力PHC管樁三種樁型。以下是三種樁型在施工質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等方面的分析。

1）沖（鉆）孔灌注樁

施工質(zhì)量難控制,常常出現(xiàn)樁底沉渣過厚、樁身縮徑、夾泥等問題，影響樁身承載力。按樁徑1.50～1.80 m、有效樁長(zhǎng)42～50 m，樁長(zhǎng)較長(zhǎng)，施工周期長(zhǎng)，造價(jià)較高。

2）沉管灌注樁

施工質(zhì)量較難控制,受拔管速度及地下水影響，施工常常出現(xiàn)樁身混凝土離析、縮徑、斷樁等問題，影響樁身承載力。施工速度慢，工期相對(duì)較長(zhǎng)。

3）預(yù)應(yīng)力PHC管樁

施工速度快，噪聲污染較小，樁身質(zhì)量有保證，單樁承載力穩(wěn)定，較為經(jīng)濟(jì)。

考慮到項(xiàng)目周邊無(wú)建筑物，在確保施工質(zhì)量及工期的前提下，預(yù)應(yīng)力PHC管樁較為經(jīng)濟(jì)，故推薦設(shè)計(jì)院選擇預(yù)應(yīng)力PHC管樁。截至目前項(xiàng)目978根預(yù)應(yīng)力PHC管樁實(shí)際施工周期為：40 d（含10 d雨天無(wú)法施工），爆樁2根，異常補(bǔ)樁2根。平均每天施工35根以上（兩臺(tái)樁機(jī)）。如采用沉管灌注樁，每天施工9～10根樁，施工速度較慢，施工周期約為預(yù)應(yīng)力PHC管樁的3～4倍，且造價(jià)較高。

2.2 地下室底板方案

項(xiàng)目部針對(duì)地下室底板采用常規(guī)梁板，還是采用倒無(wú)梁樓蓋，查找了相關(guān)資料，并進(jìn)行了對(duì)比。根據(jù)容柏生建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所針對(duì)地下室頂板選型分析（見表1）。

地下室頂板選型采用無(wú)梁樓蓋設(shè)計(jì)時(shí)，其混凝土用量及鋼筋用量能夠相對(duì)減少。同理，若在項(xiàng)目中采用倒無(wú)梁樓蓋底板設(shè)計(jì)，既可相對(duì)減少混凝土用量及鋼筋用量,又可減少地下室土方量開挖、底板地梁側(cè)方防水面積及地梁磚胎膜砌筑量。

所以，本項(xiàng)目地下室底板最終采用倒無(wú)梁樓蓋底板較為經(jīng)濟(jì)可行的設(shè)計(jì)。

3 施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)優(yōu)化意見

在施工圖設(shè)計(jì)完成后的圖紙內(nèi)審階段，項(xiàng)目部全力配合總工室對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)細(xì)節(jié)進(jìn)行綜合分析、考量，盡可能確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中無(wú)錯(cuò)漏。同時(shí)，根據(jù)以往現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)中容易錯(cuò)漏的位置，要求設(shè)計(jì)單位詳盡說明。現(xiàn)舉例如下：

1）常規(guī)設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)單位易忽略女兒墻內(nèi)部墻面、屋面架空梁裝飾做法，故要求設(shè)計(jì)單位注明。

2）幕墻后方墻體裝飾做法未明確，也要求設(shè)計(jì)單位明確。

3）針對(duì)樓梯扶手，在高層建筑樓梯中使用頻率較低,故本項(xiàng)目高層樓梯扶手采用鋼管扶手，在多層建筑中使用頻率高的樓梯扶手采用鋁合金扶手。

4）上部樓層內(nèi)采用木質(zhì)防火門，地下室采用鋼制防火門，這種設(shè)計(jì)既保證了耐久性，又節(jié)約了工程造價(jià)。

5）在市場(chǎng)上常規(guī)毛坯交付客戶標(biāo)準(zhǔn)為墻面及天棚施工兩遍膩?zhàn)哟蚰ァ？紤]到房屋交付到客戶手中后，客戶在裝修時(shí)一般都會(huì)鏟除重新施工，因此，在圖紙中明確戶內(nèi)墻面施工至水泥砂漿抹面，取消戶內(nèi)墻面膩?zhàn)邮┕ぁ?/p>

根據(jù)以往施工經(jīng)驗(yàn)及常規(guī)做法，項(xiàng)目部細(xì)致看圖、審圖，確保從細(xì)節(jié)中明確施工做法和材料選用，從而在施工階段減少簽證，節(jié)省造價(jià)。

4 招標(biāo)階段的造價(jià)優(yōu)化意見

項(xiàng)目清單編制在成本控制中是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。例如本項(xiàng)目中，首先項(xiàng)目部與成本部明確了本次招標(biāo)范圍，細(xì)化到每個(gè)交接節(jié)點(diǎn)。為節(jié)省造價(jià)，項(xiàng)目部首先編排施工周期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，明確群體工程中每臺(tái)塔吊具體使用周期，實(shí)行項(xiàng)目樁基檢測(cè)費(fèi)用由施工單位包干，降低公司投資風(fēng)險(xiǎn)。

本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為15 529.08萬(wàn)元（不含裝修及設(shè)備），項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)格為13 000.8萬(wàn)元（不含裝修、設(shè)備及室外景觀工程），室外景觀建設(shè)費(fèi)預(yù)估為500萬(wàn)元，本項(xiàng)目在前期管理階段節(jié)約造價(jià)約2 000萬(wàn)元。

5 結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目部根據(jù)以往的工程經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)已掌握的新工藝的學(xué)習(xí)，在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初期設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)等各個(gè)前期階段管理過程中，同各部門緊密配合，深度合作，盡可能在前期階段降低項(xiàng)目的造價(jià)成本，最大限度地明確施工圖紙中各個(gè)部位的做法，以便在后續(xù)的施工過程中能夠更好地對(duì)施工階段進(jìn)行造價(jià)控制。

表1 材料用量統(tǒng)計(jì)表