“去庫(kù)存”的沈陽樣本

張墨寧

急跌不僅意味著地方政府可支配收入的減少，而且影響到土地作為抵押品的融資能力。如果土地出讓金下降，政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將更加凸顯。因此，對(duì)地方政府而言，找到其他財(cái)源不是一日之功，消化庫(kù)存是提振市場(chǎng)的關(guān)鍵。

沈陽市北郊的沈北新區(qū)某樓盤銷售大廳內(nèi)，接待一對(duì)母子的售樓小姐扭臉向不遠(yuǎn)處的男業(yè)務(wù)員大聲詢問：“信用卡有5次逾期是可以貸款的吧？”男業(yè)務(wù)員想都沒想，給了她一個(gè)非常確定的答案：“能貸能貸”。她的客戶聽到這句話，臉上露出了如釋重負(fù)又有點(diǎn)不好意思的微笑。男業(yè)務(wù)員隨即向《南風(fēng)窗》記者補(bǔ)充：“只要不是惡意的逾期，都能貸款?！?/p>

信用卡沒有欠款便可以輕松貸到總房款的七到八成，沈北新區(qū)的銷售員們將此作為一個(gè)重要的營(yíng)銷點(diǎn)，勸說他們的客戶。作為沈陽市庫(kù)存積壓最為嚴(yán)重的區(qū)域之一，沈北新區(qū)開發(fā)商“賣房子”的任務(wù)看起來并不輕松。

滬深等地的房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，防止泡沫再度滋生將是這些城市的主基調(diào)。但是對(duì)沈陽這樣庫(kù)存較為嚴(yán)重的二線城市來說，需求不足、過度依賴房地產(chǎn)和土地財(cái)政的狀況，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重掣肘，“去庫(kù)存”將是未來一段時(shí)間地方政府的主要任務(wù)。

庫(kù)存到底有多嚴(yán)重？

沈陽的去化周期到底有多長(zhǎng)？不同測(cè)算機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)稍有差異，一般認(rèn)為是26個(gè)月左右。在30個(gè)重點(diǎn)城市中，沈陽并不是庫(kù)存最高的。排在前面的還有太原、呼和浩特、大連、煙臺(tái)、哈爾濱等城市。然而，沈陽引起的關(guān)注和外界對(duì)其庫(kù)存嚴(yán)重性的揣測(cè)卻最為激烈。原因在于今年3月初沈陽市發(fā)布的22條“新政”，其中包括了一項(xiàng)“大學(xué)生零首付購(gòu)房”。消息一出，段子手們極盡調(diào)侃，地方政府急切尋找“接盤俠”的心理遭到了群嘲。以至于試行政策發(fā)布不到24小時(shí)，官方就緊急撤回，宣稱該“零首付”政策還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件。前不久，沈陽市政府修訂版的“22條”再拿出來的時(shí)候，已經(jīng)沒有“零首付”了，但是對(duì)大學(xué)生購(gòu)房的支持力度依然很大。

這一次的風(fēng)波讓沈陽房地產(chǎn)政策制定者很是被動(dòng)，與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局關(guān)系密切的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)研究所等機(jī)構(gòu)對(duì)“去庫(kù)存”也異常敏感和謹(jǐn)慎?！吧蜿柕膸?kù)存形勢(shì)確實(shí)比較嚴(yán)峻，但還是屬于可控范圍之內(nèi)，隱性庫(kù)存入市還要很長(zhǎng)的時(shí)間?！鄙蜿柺蟹康禺a(chǎn)研究所副所長(zhǎng)張祥說。該所的前身是沈陽市建委房地產(chǎn)業(yè)專家咨詢小組，與房地產(chǎn)主管部門有較為密切的聯(lián)系。

張祥給出的數(shù)字是：沈陽市現(xiàn)在的庫(kù)存是2500萬平方米，去化周期為16個(gè)月，其中商品住宅僅為1300萬平方米，去化周期9個(gè)多月。而按照易居研究院的統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，沈陽的庫(kù)存接近3000萬平方米。兩組數(shù)字的差異比較大。一般被援引更多的則是一個(gè)折中的數(shù)字，截至2016年2月末，沈陽商品住宅庫(kù)存量為2217萬平方米。

相比之下，開發(fā)商的感受可能更真實(shí)具體。成勇是沈陽一家本土房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)責(zé)人，他說，大家現(xiàn)在都是硬挺著。沈陽房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的時(shí)候，大大小小的房企有1300多家，現(xiàn)在這一數(shù)字已經(jīng)回落到了800多家。轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2013年，那種開盤幾周即售罄的盛況不再?！拔覀儸F(xiàn)在售價(jià)是5000多一點(diǎn)，也不太敢貿(mào)然公開降價(jià)，降價(jià)的話買房人更會(huì)趨于觀望。”不過，各家也都在想辦法銷售，也會(huì)變相降價(jià)，所以實(shí)際的成交價(jià)格其實(shí)是不到5000的。

成勇說，盡管年初以來的刺激政策使得市場(chǎng)有所回暖，但仍有大片的房子滯銷。成勇手里現(xiàn)在有近千套庫(kù)存和30萬平米待開發(fā)的土地?！拔椰F(xiàn)在可能會(huì)先開發(fā)10萬平米，開發(fā)不僅是蓋房子，還需要做配套，錢回不來怎么辦?！背捎抡f，無論大開發(fā)商還是中小企業(yè)，大家都在想盡辦法回籠資金，房企老板們湊在一起，說得最多的還是“變現(xiàn)才是硬道理”。

去庫(kù)存壓力最為嚴(yán)重的是沈北新區(qū)和渾南區(qū)，它們是離核心城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域。在只有兩條地鐵線路的沈陽，沈北和渾南與城區(qū)的連接并不那么便捷。沈北新區(qū)現(xiàn)在總面積為819平方公里，總?cè)丝谥挥?2萬，2006年規(guī)劃發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后，大量的新樓盤在這片區(qū)域拔地而起?！赌巷L(fēng)窗》記者走訪的道義商圈是除了地鐵附近之外，在沈北新區(qū)還算繁華的一個(gè)地段，因?yàn)檫@里坐落著偌大的沈北新區(qū)唯一一家大型公立醫(yī)院：盛京醫(yī)院的沈北院區(qū)。

寬闊的道路上沒有多少行車，沿著蒲河大道，就可以看到一排排在荒地中間高聳而起的樓房。在沈北新區(qū)，樓高通常都在30層以上。剛一踏入住宅密集的區(qū)域，就會(huì)有一群大媽圍上來，她們手里拿著各式各樣的樓盤廣告，爭(zhēng)搶每一個(gè)看上去有可能是來看房的人。作為“掃街”的業(yè)務(wù)員，大媽們每個(gè)月的任務(wù)量是10個(gè)人，這個(gè)數(shù)字看起來并不多，但統(tǒng)計(jì)嚴(yán)格：只有真的到售樓處談過5分鐘以上，才能算業(yè)績(jī)。底薪2000，拉一個(gè)人30塊，如果完不成任務(wù)，則是扣30塊。所以，空曠馬路上的拉人競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

“零首付”仍然是很多樓盤的噱頭，印在廣告單上，但也只是一個(gè)噱頭，所謂的“零首付”還是要交一萬左右的定金，而且是不簽合同、不知道什么時(shí)候才能開發(fā)的期房。記者走訪了四五個(gè)樓盤，大開發(fā)商的售價(jià)在4500元左右，小開發(fā)商則主推3800元左右的所謂“特價(jià)”，貸款方式則幾乎沒有差別：“如果你名下沒有貸款、信用卡沒有欠款，首付只需要兩成就夠了，否則的話就需要三成?！?/p>

“怎么能做到兩成？假離婚就可以了，也可以辦一個(gè)假的離婚證”、“即使夫妻雙方都不在沈陽工作也能貸，花500塊錢做一個(gè)收入證明就行，你愿意填多少就填多少”……每一個(gè)售樓人員大體上都會(huì)這樣篤定地保證貸款是一件并不難的事情，一個(gè)八九十平米的房子，只要拿出七八萬就可以了，剩下的全部交給他們搞定。

在同類二線副省級(jí)城市中，沈陽的房屋均價(jià)并不高。與遼寧的其他非省會(huì)城市相比，也沒有拉開很大的差距，比另一個(gè)副省級(jí)城市大連也略低。一名在沈陽工作多年的事業(yè)單位工作人員說，從他2005年大學(xué)畢業(yè)到沈陽，工資漲房?jī)r(jià)也漲，但一直是一個(gè)月工資在核心城區(qū)買一平米，這么多年就沒變過。根據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)，2015年，商品住宅備案均價(jià)6242元/平方米，5年增長(zhǎng)7%，價(jià)格比較平穩(wěn)。

近些年沈陽的房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)過急漲的情況，用沈陽房地產(chǎn)界人士的話說，一直是溫吞的狀態(tài)?！皽赝虪顟B(tài)”源于上一輪剛性需求的釋放，也與沈陽人口流入減緩、人才流出加劇有關(guān)，后續(xù)購(gòu)買力疲軟。但更為重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的供給并沒有與整個(gè)城市的發(fā)展和空間規(guī)劃很好地融合，無法拉動(dòng)需求；而且，2013年以前的大量房地產(chǎn)投資已經(jīng)透支了未來的需求。

透支的房地產(chǎn)

沈北和渾南兩個(gè)區(qū)的庫(kù)存即占全市總庫(kù)存的30%左右，但是人口僅為全市常住人口總量820余萬的1/10。沈北的規(guī)劃面積達(dá)到1098平方公里，這一數(shù)字是整個(gè)主城區(qū)（和平區(qū)、沈河區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)）總面積的3倍，集結(jié)了超過60個(gè)樓盤項(xiàng)目。而渾南區(qū)僅全運(yùn)村就聚集著超過20個(gè)樓盤。

兩地的配套設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集群都還沒有達(dá)到預(yù)設(shè)的效果。以沈北新區(qū)為例，醫(yī)院、中小學(xué)校的數(shù)量都非常稀少，主打的東北總部基地也沒有幾家企業(yè)落戶。2015年底，沈陽市委市政府一并搬遷到了渾南區(qū)，但對(duì)于周邊房地產(chǎn)的拉動(dòng)并沒有起到非常明顯的作用?！吧虮焙蜏喣弦郧凹兇馐寝r(nóng)村，可以說是硬性城市化的結(jié)果，生生蓋出了大片的房子，所以還存在很多不便，即使政府搬遷過去，拉動(dòng)的幅度仍然低于很多人的預(yù)期?！背捎抡f。

按照最初的規(guī)劃，沈北新區(qū)要連接沈陽和撫順，打造一個(gè)關(guān)東不夜城，渾南區(qū)則是借著2013年全運(yùn)會(huì)發(fā)展南部。但這兩個(gè)區(qū)域在今天看來還是有接近“空城”的感覺，尤其到了晚上，主干道上人跡稀少?！罢欢ㄒ淖儼l(fā)展思路，住宅的主要功能是滿足老百姓的需要，不能把它跟促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聯(lián)系起來，不能說引進(jìn)多少投資、多少開發(fā)商就算成功了。我們建了那么多保障房，為什么很少有人愿意去呢？弄得那么遠(yuǎn)，出行的成本太高了?！鄙蜿柦ㄖ髮W(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng)劉亞臣說，他也是沈陽市住房公積金管理委員會(huì)的專家委員。

“當(dāng)時(shí)建設(shè)規(guī)劃全運(yùn)村的時(shí)候主要是借鑒了濟(jì)南全運(yùn)城的經(jīng)驗(yàn)，我當(dāng)時(shí)也曾經(jīng)提出來過，全運(yùn)城對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施提升的要求，沈陽三五年也達(dá)不到。而且，濟(jì)南全運(yùn)城距離濟(jì)南城區(qū)不遠(yuǎn)，沈陽的情況就不是這樣了，全運(yùn)村離城里還是太遠(yuǎn)了。”劉亞臣解釋了為什么政府向南搬遷只是對(duì)房?jī)r(jià)有所帶動(dòng)，但全運(yùn)村的房子銷售仍然一般。

“市政建設(shè)沒有跟上，修路、鋪管道、建學(xué)校都需要大量的資金，資金制約是一方面，一方面還是城鎮(zhèn)化的速度放緩了?，F(xiàn)在渾南的形勢(shì)稍微好一點(diǎn)，沈北的困難更多一些。市政府南遷之后，沈北距離行政中心的位置就更遠(yuǎn)了，有點(diǎn)被邊緣化的感覺?！睆埾檎f。

庫(kù)存數(shù)量高，質(zhì)量又不佳。這使得沈陽的房地產(chǎn)很難像地方政府預(yù)料的那樣，靠一些調(diào)控舉措就能拉動(dòng)。市場(chǎng)的反應(yīng)與其他城市相比似乎格外遲鈍。

這種格局是怎么形成的呢？最主要的原因是2014年以前房地產(chǎn)投資過熱、土地供應(yīng)過多。

一組數(shù)字即可以反應(yīng)這種狀況：沈陽市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資金額近3年來連續(xù)保持著近15%的高速增長(zhǎng)，至2013年末年度投資額超過2000億元。據(jù)沈陽當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2011年土地出讓面積因高達(dá)3700萬平方米而位居全國(guó)第一。2012年，全國(guó)重點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)在沈陽拿地面積超過300萬平方米，這個(gè)數(shù)量是房企在北京拿地?cái)?shù)量的兩倍。

“十二五”期間，出讓土地面積11289.12公頃，其中房地產(chǎn)用地6113.39公頃，比“十一五”增長(zhǎng)13%；土地出讓金額2160.39億元，比“十一五”增長(zhǎng)97%；房地產(chǎn)開發(fā)投資9125.18億元，比“十一五”增長(zhǎng)81%；“十二五”期間，房屋新開工面積13959.43萬平方米，比“十一五”增長(zhǎng)78%，其中住宅新開工面積10524.52萬平方米，比“十一五”增長(zhǎng)81%?！笆濉逼陂g，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)稅收總額近600億元。土地出讓收益、房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方財(cái)政收入的60%左右。

“土地供應(yīng)過多可以說是庫(kù)存太多的主要原因?！睆埾檎f，他分析稱沈陽的房?jī)r(jià)一直沒有上來也和土地供應(yīng)過多、土地價(jià)格較低有很大關(guān)系?！吧蜿柕耐恋貎r(jià)格偏低和供地主體較多有直接的關(guān)系，沈陽除了市本級(jí)以外，還分11個(gè)獨(dú)立供地的區(qū)域，這些區(qū)域供地的積極性比較高。這算是歷史遺留問題吧，多年前沈陽為了快速發(fā)展，劃出了11個(gè)獨(dú)立發(fā)展的區(qū)域，給他們政策，土地出讓金可以用于自己區(qū)域的建設(shè)，所以他們就多賣地多收入?！睆埾檎f，統(tǒng)一的供地統(tǒng)籌至今沒有實(shí)現(xiàn)。

大量供地伴隨著大量拆遷，這促成了上一輪沈陽房地產(chǎn)業(yè)的紅火發(fā)展。根據(jù)成勇的觀察，和平區(qū)的拆遷了，就到稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的鐵西區(qū)買房，鐵西區(qū)的拆遷了就到更遠(yuǎn)一點(diǎn)的于洪區(qū)買房，“規(guī)律特別明顯”。而當(dāng)傳導(dǎo)環(huán)節(jié)減速甚至中斷之后，“接手”的動(dòng)能也就消失了。

由此卻帶來了一個(gè)比庫(kù)存更難化解的問題，那就是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，以及土地和房產(chǎn)稅收入驟降之后帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2013年最高點(diǎn)時(shí)，沈陽的土地出讓金為527.62億元，一般預(yù)算財(cái)政收入801.00億元，土地財(cái)政依賴度65.9%。而到了2015年，土地出讓金已經(jīng)砍去了一半，土地財(cái)政依賴度已經(jīng)不足20%了。急跌不僅意味著地方政府可支配收入的減少，而且影響到土地作為抵押品的融資能力。如果土地出讓金下降，政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將更加凸顯。因此，對(duì)地方政府而言，找到其他財(cái)源不是一日之功，消化庫(kù)存是提振市場(chǎng)的關(guān)鍵。

刺激政策能否奏效

2016年2月，遼寧省出臺(tái)了關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的15項(xiàng)措施，其中沈陽就是政策支持的重點(diǎn)，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于沈陽、大連市城區(qū)和郊區(qū)的，房企銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為15%”。3月28日，沈陽市的22條新政在修訂后重新發(fā)布。主要還是降低購(gòu)房者首付比例、增加公積金貸款額度、推動(dòng)空置房租賃、高校畢業(yè)生購(gòu)房契稅全額補(bǔ)貼等等?？傮w來說，刺激的著力點(diǎn)還是放在了信貸政策上?！叭绻颜{(diào)控的手段主要放在信貸上，我覺得是使錯(cuò)招了，現(xiàn)在這個(gè)情況，人們不買房不是沒錢，而是不需要。金融只能是助力。”劉亞臣說，在他看來，政策不解渴的原因是從上到下的信心不足。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來說，“去庫(kù)存”要靠?jī)蓷l路，一是城鎮(zhèn)化，二是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城落戶。而沈陽在這兩方面都已經(jīng)很難有盤整空間了。截至2014年底，沈陽常住人口828萬，其中城鎮(zhèn)人口666萬，城鎮(zhèn)化率為80.21%，居遼寧省首位，居全國(guó)副省級(jí)城市前10名，常住人口的城鎮(zhèn)化已經(jīng)處于末期了，而外來人口的流入也在放緩。“在沈陽打工的農(nóng)民工月收入比較高，大多數(shù)都已經(jīng)買了房子，剩下沒買房的可能都是做技術(shù)含量比較低的工作，比如保安、餐館服務(wù)員，月收入平均也就是2600元左右。他們買一套房還是比較難的，給農(nóng)民工貸款風(fēng)險(xiǎn)比較大，銀行在這方面也比較謹(jǐn)慎?！睆埾檎f。

如何有效“去庫(kù)存”，沈陽房地產(chǎn)界的多名人士都有類似的看法，未來肯定要靠住宅“供給側(cè)”的改革，在房屋類型化和精品化上做文章，同時(shí)要將改善型需求釋放出來。實(shí)際上，消化庫(kù)存并不是一件難事，更重要的是如何改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。東北經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，同時(shí)也是“去產(chǎn)能”的重點(diǎn)區(qū)域，這種情況下，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)顯得異常緊迫，但對(duì)已經(jīng)習(xí)慣了賣地的地方政府來說，不啻為一場(chǎng)革命性的思維轉(zhuǎn)變。

“如果單純是‘去庫(kù)存，那好辦，兩年不賣地，庫(kù)存馬上就消化了。但房地產(chǎn)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要部分，如果不投資的話，上下游的產(chǎn)業(yè)怎么辦？地方財(cái)政收入減少很大一塊拿什么去補(bǔ)？”張祥說，這是地方政府不得不綜合考量的問題。而且，目前這種“去庫(kù)存”方式隱藏的信貸風(fēng)險(xiǎn)也需要審慎評(píng)估。

對(duì)于沈陽這樣的城市來說，過去10年城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)基本格局的主要?jiǎng)恿碜杂诜康禺a(chǎn)，現(xiàn)在則不得不承受透支的后果，僅僅是以消化數(shù)量營(yíng)造短暫繁榮還是建立更開闊的視野引導(dǎo)轉(zhuǎn)型，到了該做出選擇的關(guān)鍵時(shí)刻。