基于功效系數(shù)法的哈爾濱房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究

毛璐璐 王曦 王穎

摘要：以實(shí)證的方法來(lái)對(duì)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)研究，通過(guò)選取近幾年哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，結(jié)合層次分析法和功效系數(shù)法兩種方法對(duì)其是否存在泡沫進(jìn)行預(yù)警分析，得出以下結(jié)論：哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2002-2012年11年間，一直處于危險(xiǎn)和警戒狀態(tài)，可以看出，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的泡沫，需要防范。

關(guān)鍵詞：功效系數(shù)法，房地產(chǎn)泡沫，預(yù)警

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2016）01-0055-02

The Early Warning Research Basing on Harbin Real Estate Bubble Of Efficacy Coefficient Method

MaoLu-lu ， Wang Xi， Wang Ying

（Harbin University of Science and Technology Economics College Harbin150080）

Abstract： In the empirical method to the real estate market in Harbin City to launch the research.Through the relevant index data for the selection of the real estate market of Harbin City in recent years， with the analytic hierarchy process and efficacy coefficient method are two kinds of methods for early warning analysis of the existence of a bubble， reaches a conclusion： the real estate market in Harbin City 11 years 2002-2012 years， has been in danger and alert. As can be seen， Harbin real estate market exists foam， needs to guard against.

Key words：Efficacy coefficient method；Real Estate Bubble；Early Warning

一、引言

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警是指在以科學(xué)理論和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為指導(dǎo)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立一套系統(tǒng)化的指標(biāo)體系，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)量分析方法，揭示和認(rèn)識(shí)具體指標(biāo)與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)和局部特征的內(nèi)在聯(lián)系，使得政府監(jiān)督部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中有關(guān)指標(biāo)變化持續(xù)監(jiān)測(cè)的條件下，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)作出預(yù)先警報(bào)，[1]從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)主體作出正確的經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

二、房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資指標(biāo)是根據(jù)投資需求因素來(lái)設(shè)計(jì)的。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的投資結(jié)構(gòu)是否合理，是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定性和持久性的重要指標(biāo)。[2]根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一般不超過(guò)10%，若其比值大于10%，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫，比值越大則代表泡沫程度越高。因此，本文將該指標(biāo)的滿意值選定為10%，不容許值選定為12%。

（二）住房空置比例

住房空置比例，即住宅空置面積/（當(dāng)年住宅竣工面積+去年空置面積），該指標(biāo)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不平衡程度越大，房地產(chǎn)供給數(shù)量存在過(guò)?，F(xiàn)象。一般認(rèn)為，該指標(biāo)30%以下較為合理。我們將滿意值設(shè)置在20%。

（三）房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比，即房?jī)r(jià)中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)之比，是學(xué)界和業(yè)界用于度量房?jī)r(jià)泡沫水平的最常用指標(biāo)之一。首先，房?jī)r(jià)收入比反映了消費(fèi)者購(gòu)房能力，用其度量泡沫，經(jīng)濟(jì)意義明顯。若房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，則意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了消費(fèi)者的支付能力，也即脫離了房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的基本價(jià)值，說(shuō)明房?jī)r(jià)中存在泡沫。其次，利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以準(zhǔn)確地計(jì)算我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)收入比。該比值越高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫越嚴(yán)重。一般認(rèn)為，3-6范圍內(nèi)較為合理?？紤]我國(guó)居民隱性收入等具體國(guó)情，根據(jù)國(guó)內(nèi)相關(guān)研究結(jié)論認(rèn)為該比值在0.63

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率這個(gè)指標(biāo)是用來(lái)衡量房地產(chǎn)對(duì)銀行資金的依賴程度，它一方面可以反映房地產(chǎn)貸款與其他貸款相比是否過(guò)大，另一方面可以反映銀行貸款向房地產(chǎn)貸款的集中度。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總領(lǐng)增長(zhǎng)率比值在1-3左右為宜，過(guò)高則表示銀行資金過(guò)度向房地產(chǎn)市場(chǎng)集中，泡沫形成的機(jī)率較大。因此，本文在參照各學(xué)者對(duì)其研究的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率的滿意值選定為3，不容許值選定為4.5。

三、功效系數(shù)法

功效系數(shù)法是通過(guò)功效函數(shù)將不同量綱的各指標(biāo)轉(zhuǎn)化為無(wú)量綱的功效系數(shù)，然后利用線性或者非線性方法將功效系數(shù)綜合起來(lái)，得到一個(gè)綜合值，以此進(jìn)行評(píng)價(jià)判斷。[3]該方法具有科學(xué)可靠，計(jì)算簡(jiǎn)便，可操作性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)。

功效系數(shù)法是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中常用的一種定量評(píng)價(jià)方法。使用功效系數(shù)法計(jì)算哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫的綜合預(yù)警系數(shù)的具體步驟如下：

第一，根據(jù)原則，選取指標(biāo)，并收集指標(biāo)的觀察期數(shù)據(jù)。

第二，確定每一指標(biāo)的不允許值Xis和滿意值Xih

第三，根據(jù)公式計(jì)算每一指標(biāo)的功效系數(shù)。公式如下：

功效系數(shù)Di=[（Xi-Xis）/（Xih-Xis）]*40+60

式中，Xi為第i個(gè)預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際觀測(cè)值。

第四，根據(jù)公式對(duì)每一個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均求出綜合預(yù)警系數(shù)K。公式如下：

K=∑DiWi

其中，i為選取的預(yù)警指標(biāo)的個(gè)數(shù)，Wi的預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重第五，運(yùn)用綜合預(yù)警系數(shù)K來(lái)判斷地產(chǎn)泡沫的程度。根據(jù)綜合預(yù)警系數(shù)K的計(jì)算結(jié)果，判斷實(shí)際環(huán)境中房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度，將預(yù)警級(jí)別劃分為4個(gè)等級(jí)，各階段對(duì)應(yīng)的K值分別為<-100（高度危險(xiǎn)）、-100-0（危險(xiǎn)）、0-60（警戒）、>60（安全）。[4]

四、哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫預(yù)警綜合系數(shù)計(jì)算與分析

（一）確定各指標(biāo)的權(quán)重

由于各個(gè)指標(biāo)的靈敏度不同，故其出現(xiàn)預(yù)兆的先后順序也就不相同，在整個(gè)預(yù)警系統(tǒng)中的重要程度亦不相同，因此在選取預(yù)警指標(biāo)后要對(duì)其進(jìn)行對(duì)比分析，確定其權(quán)重。[5]

（二）各指標(biāo)的實(shí)際值

（三）每一指標(biāo)的不允許值和滿意值

（四）計(jì)算各指標(biāo)的功效系數(shù)

根據(jù)表1-3中的數(shù)據(jù)，計(jì)算出哈爾濱市2002-2012年的四個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)值，見(jiàn)表4。

（五）泡沫預(yù)警系數(shù)K的計(jì)算（見(jiàn)表5）

五、結(jié)論

房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級(jí)別說(shuō)明，在2002-2013年哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)均存在著一定程度的泡沫。在2002-2006年期間，房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級(jí)別一直處于危險(xiǎn)狀態(tài)，說(shuō)明此段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫比較嚴(yán)重，但是在2007年預(yù)警級(jí)別由危險(xiǎn)進(jìn)入警戒狀態(tài)，說(shuō)明此時(shí)泡沫減小。2007年，哈爾濱市房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度上漲，這是由于這一年4月，哈爾濱市政府與黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳共同開(kāi)展“房地產(chǎn)市場(chǎng)暖春行動(dòng)”，采取低首付、免稅費(fèi)等優(yōu)惠政策刺激沉寂一年半的哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房和二手房量?jī)r(jià)齊升，哈爾濱出現(xiàn)“樓市熱”，高房?jī)r(jià)的泡沫隱憂逐步放大，到2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入警戒狀態(tài)。2007-2010年房地產(chǎn)泡沫逐漸淡化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r開(kāi)始好轉(zhuǎn)，在2010年達(dá)到最好狀態(tài)，但是在2011年泡沫程度又嚴(yán)重了，2012年情況略有好轉(zhuǎn)。對(duì)此，希望政府等相關(guān)部門(mén)可以高度重視，采取措施，防止泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大。

從總體水平來(lái)看，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一些問(wèn)題，在2002-2012年11年間，一直處于危險(xiǎn)和警戒狀態(tài)，可以看出，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的泡沫，需要防范。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王 穎，唐 浩，徐海秀.哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫的成因分析[J].科技與管理，2015（4）.

[2] 楊玉鳳.中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度評(píng)價(jià)體系研究[D].大連：大連理工大學(xué)，2009.

[3] 陳正俊.房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（3）.

[4] 熊 劼.貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸渠道與匯率渠道研究[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2014（7）.

[5] 劉金娟，胡勝德.哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫預(yù)警分析及防治對(duì)策.中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)[J].2012（7）.

[責(zé)任編輯：蘭欣卉]