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    贛州市商品房交付常見問題分析

    2016-04-15 10:30張祖平李鵬
    北方經(jīng)貿(mào) 2016年1期
    關(guān)鍵詞:客戶滿意度品牌價值

    張祖平 李鵬

    摘要:通過問卷調(diào)查的形式,初步了解業(yè)主對房屋質(zhì)量關(guān)注的要點,可提前掌握可能的潛在投訴風(fēng)險。通過統(tǒng)計商品房交付時業(yè)主反饋的房屋問題,并對常見問題進行分析,制定維修流程及方案,同時找到施工過程中的控制要點,提高后續(xù)項目的施工質(zhì)量,提升客戶滿意度,可增強高品房品牌價值。

    關(guān)鍵詞:房屋問題關(guān)注度;客戶滿意度;品牌價值

    中圖分類號:F293.3 文獻標(biāo)識碼:A

    文章編號:1005-913X(2016)01-0038-02

    據(jù)2014年國家統(tǒng)計局經(jīng)濟數(shù)據(jù),2014年末,我國城鎮(zhèn)化率達到54.77%(2014中國統(tǒng)計年鑒),隨著我國城市化的不斷推進,城鎮(zhèn)人口不斷增加,商品房大量交易,截止2013年末,我國住宅銷售首次超過1100萬套,銷售面積超過11億平方米,銷售額達6.77萬億元。作為構(gòu)筑城市的主體——商品房,其質(zhì)量究竟如何?業(yè)主關(guān)注房屋哪些方面的問題?實際交付時常見的問題又有哪些?

    一、業(yè)主對房屋質(zhì)量關(guān)注要點調(diào)研

    本次調(diào)研,借助贛州新城區(qū)中心地帶最大的住宅社區(qū)第一個小區(qū)首次交房,大批業(yè)主到交樓現(xiàn)場辦理相關(guān)手續(xù),并對房屋質(zhì)量進行驗收,在交樓現(xiàn)場對收房業(yè)主進行實地問卷調(diào)查,能更加真實的了解業(yè)主的想法,其對房屋質(zhì)量所關(guān)注的要點。[1]本次調(diào)研,從交樓開始到結(jié)束,歷時10天,最終有效樣本數(shù)為300份。

    通過后期對問題篩選和統(tǒng)計,其結(jié)果如表1。

    從表1可以看出:業(yè)主主要關(guān)注的五大問題為頂板滲水、樓層凈高、墻面觀感、墻面空鼓和開間進深。

    1.頂板滲漏占比22.82%,是業(yè)主關(guān)心的第一大質(zhì)量問題,亦是建筑通病中常見的問題,其除了影響業(yè)主的正常使用外,若處理不當(dāng),還可能影響著鄰里關(guān)系,若前期未能及時發(fā)現(xiàn),后期處理難度偏大,成本也較高。[2]

    2.樓層凈高占比16.96%,對于當(dāng)前的高層住宅來說,受成本、安全等各種因素的影響,其層高基本在2.8-3.0m之間,而樓層凈高則還要小約10cm。對于現(xiàn)代城市居民來說,本身的工作生活壓力就偏大,倘若樓層凈高太小,居住起來會有種壓抑感,同時難以有足夠的空間來吊頂,影響裝修效果,降低居住體驗。

    3.墻面觀感和墻面空鼓占比均為12.13%,業(yè)主裝修時,墻面裝修基本上是油漆面或者墻紙,而交房時墻面抹灰后的垂直度和平整度等,對于最終的裝修效果也是有決定性的影響。墻面空鼓短時間內(nèi)不會影響業(yè)主的使用,但時間一長,抹灰附著力不足,再加南方更為潮濕,容易起泡甚至脫落,業(yè)主還得二次裝修,就會是很麻煩的一件事。

    4.開間進深占比12.01%,房屋戶型決定了建筑空間,建筑面積限制了房間的開間與進深,而當(dāng)前房價一直處于高位,合理的開間進深設(shè)計,盡可能的減少建筑面積,提高空間利用率,與此同時,保證日常使用的便利性,也是業(yè)主比較關(guān)心的一個問題。

    5.保溫隔熱占比8.09%,相對于北方,南方的氣候在冬天明顯要好,業(yè)主對于外墻保溫這一塊相對關(guān)注的比較少,但在夏天,全國均偏熱,對于隔熱這一塊還是有一定的要求的,尤其是考慮節(jié)能的要求,同時居住在頂樓幾層的業(yè)主,會比較看重這一塊。

    6.樓面平整度占比6.64%,樓面裝修以地磚和木地板為主,一般來說,只要樓地面極差≤15mm,基本上不會影響業(yè)主裝修和使用,同時樓地面一定程度的粗糙,會增加地磚的粘結(jié)力。

    7.門洞尺寸和陰陽角方正度分別占比4.76%和4.46%,均低于5%,業(yè)主在這一塊,相對來說關(guān)注得少些。

    通過分析房屋問題關(guān)注度,頂板滲漏問題最有可能成為潛在的投訴風(fēng)險來源,對于該類問題,應(yīng)該及時安排專業(yè)人員維修,同時做好溝通工作。而對于樓層凈高和房間開間進深問題,業(yè)主在購房時應(yīng)該早已知曉,有一定的心理準(zhǔn)備,對于這類問題,合理解釋即可。

    二、商品房交付時常見問題實證分析

    以贛州新城區(qū)中心地帶最大的住宅社區(qū)前四個小區(qū)交房時發(fā)現(xiàn)的問題為研究對象,經(jīng)過問題篩選、分類和統(tǒng)計,分析房屋常見的問題。

    1.小區(qū)概況

    從表2可知,A小區(qū)是最早交房的,集中交房率83.54%,也是目前交房率最高的,戶均問題0.37條,保持在較低的水平。C小區(qū)建筑面積最大,集中交房率50.28%,是目前交房率最低的,戶均問題最多的。目前已交付的四個小區(qū),平均戶均問題0.70條,整體房屋質(zhì)量良好。

    2.房屋常見問題

    從表3和表4可以看出,商品房常見問題主要有:

    1)建筑主體,是房屋載體,其問題占比約50%,為房屋第一大問題,主要問題表現(xiàn)為頂板滲漏和墻面觀感及空鼓,占比約35%和20%;

    2)入戶門,作為入戶的第一印象,其問題占比約15%,具體問題表現(xiàn)在入戶門安裝方面和成品保護,占比分別約為58%%和34%;

    3)鋁合金門窗,作為連接室內(nèi)外的屏障,其問題占比約20%,具體問題表現(xiàn)在安裝方面,占比約70%。

    3.原因分析

    1)對于滲水,由于在外立面施工完畢后交房之前,外墻會進行不小于12h的全面淋水試驗,主要檢查外墻和門窗防水施工質(zhì)量,如若存在滲水均會及時處理,故外墻再次滲水的可能性很少。而結(jié)構(gòu)板,其本身并不具備防水功能,在施工時易受各種因素影響不可避免的出現(xiàn)細(xì)微裂縫,且除衛(wèi)生間之外亦不做防水處理,在交房前也難以做試水試驗,因此可能出現(xiàn)頂板滲漏的情況。

    2)對于墻面觀感,當(dāng)前本地的交樓標(biāo)準(zhǔn)并非精裝房,交樓墻面也僅是抹灰,對于觀感,其除了抹灰質(zhì)量之外,還受墻體砌筑時垂直度和平整度等的影響。

    3)對于抹灰空鼓,甩漿質(zhì)量影響抹灰層與基層墻體的粘結(jié)力,受膨脹系數(shù)影響,不同材料交接處容易出現(xiàn)裂縫。

    4)對于入戶門,由于遠(yuǎn)距離的運輸,再加安裝后施工人員進進出出,容易出現(xiàn)碰撞變形、劃痕和掉漆等,安裝如果把控不嚴(yán),容易出現(xiàn)安裝不正、開啟不暢、門鎖故障何把手松動等,而其外觀直接影響著第一印象,質(zhì)量更是全家的安全保障。

    5)對于鋁合金門窗,主要表現(xiàn)在安裝方面,常見有開啟不暢、推拉困難、塞縫不嚴(yán)、打膠不順、五金配件故障等。[3]

    三、建議和總結(jié)

    1.對于頂板滲漏,規(guī)范使用商品混凝土外加劑,澆筑前,確保濕模,檢查鋼筋保護層,確保厚度滿足要求,同時保證混凝土的水灰比,控制好和易性和坍落度等。澆筑時,振搗應(yīng)均勻密實,時間合適,以混凝土不再顯著下沉,不出現(xiàn)氣泡,開始泛漿時為準(zhǔn)。澆筑后,養(yǎng)護到位,待強度達到要求后再拆模,避免出現(xiàn)施工裂縫。[4]

    2.對于墻面觀感和空鼓,應(yīng)從剪力墻澆筑和磚墻砌筑時就開始控制,若是條件允許,可再做一道細(xì)拉毛蓋面,保證墻面觀感效果。對于抹灰空鼓,甩漿前,處理好墻體基層并濕水,采用合適的配合比,均勻噴灑,達到足夠的毛糙程度,拉出毛尖,甩漿后養(yǎng)護不少于三天,保證良好的附著力。不同材料交接處的鋼絲網(wǎng),其固定的射釘間距、位置應(yīng)符合要求,先打底壓實,避免鋼絲網(wǎng)崩彈,減少伸縮裂縫。采用安定性好的水泥和中粗砂,合適的水灰比和稠度,抹灰時,控制好抹灰厚度,一般情況,混合砂漿為8~10mm ,水泥砂漿6~8mm 為宜,保證抹灰的強度和質(zhì)量,盡量減少空鼓。[5]

    3.對于入戶門,出廠時應(yīng)檢查其質(zhì)量和外觀,滿足要求后,方可出廠。運輸過程中做好防護措施,避免磕碰和變形。到達施工現(xiàn)場安裝時再次檢查其質(zhì)量和外觀,滿足要求的方可安裝,在安裝后及時調(diào)試,確保使用和效果,并及時做好成品保護,定期檢查。

    4.對于鋁合金門窗,應(yīng)加強其施工工序的控制,安裝后及時調(diào)試,保證其正常的使用功能。

    總之,通過對商品房交付時常見問題進行分析,在施工過程中加強管理,盡量減少類似問題的出現(xiàn),一方面可提高施工質(zhì)量,另一方面可減少后期整改投入的人力物力,節(jié)約成本,更為重要的一點是提升品牌形象及價值。[2]

    參考文獻:

    [1] 林 盛,劉金蘭.商品房市場顧客感知價值研究[J].管理工程學(xué)報,2006(2):43-45.

    [2] 楊曉莊,時 杰.淺議我國商品房質(zhì)量存在的問題、原因和對策[J].商業(yè)研究,2001(3):110-112.

    [3] 姜振興.鋁合金門窗的安裝與防滲水施工[J].新型建筑材料,2003(12):51-52.

    [4] 俞 涔.商品房住戶滿意度與質(zhì)量改進對策分析[J]. 特區(qū)經(jīng)濟,2006(6):321-323.

    [5] 陳小虎.談高層建筑墻面抹灰空鼓裂縫的質(zhì)量控制[J].門窗,2014(12):203.

    [責(zé)任編輯:龐 林]

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