碧桂園海外造城

羅麗娟

每天早上七點(diǎn)半，對(duì)于赤道上的國家來說，天才剛亮不久。付錦嶺已經(jīng)坐上了自己的座駕，開往另一個(gè)國家去上班。

從新加坡到馬來西亞，最后馳騁在新山市依斯干達(dá)（Iskandar）特區(qū)的公路上，沿途一路醒目的綠色巨幅廣告牌“FOREST CITY”，指示方向正是碧桂園森林城市，一座號(hào)稱用2500億人民幣打造的未來之城——這就是他工作的地方。

算上過關(guān)時(shí)間，他總是能在8：30之前坐進(jìn)辦公室開始一天的工作，比大部分本地員工還早。從去年9月份任職碧桂園集團(tuán)馬來西亞區(qū)域總裁以來，付錦嶺很快適應(yīng)了這樣的節(jié)奏。

重回馬來

作為最早進(jìn)入馬來西亞的內(nèi)地房企，早在2012年，碧桂園攜金海灣項(xiàng)目亮相馬來西亞柔佛州新山市市區(qū)。第一個(gè)吃螃蟹的人總是備受關(guān)注，也免不了質(zhì)疑聲一片。

與馬來西亞建多少賣多少的節(jié)奏不同，碧桂園沒有按“套路”出牌：“當(dāng)時(shí)樓面還未成型，下面的會(huì)所就開始運(yùn)營了，這讓很多馬來西亞當(dāng)?shù)亻_發(fā)商可望不可及?！备跺\嶺告訴《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者，中國開發(fā)商的速度震驚了馬來西亞。

歷史資料顯示，2013年金海灣共計(jì)為碧桂園帶來近70億人民幣的銷售金額，成為碧桂園當(dāng)年最大的合同銷售貢獻(xiàn)者，碧桂園也藉此一躍成為馬來西亞銷售業(yè)績最高的開發(fā)商。

時(shí)隔兩年，碧桂園帶著更大的野心和2500億的投資大案再次回到馬來西亞，這一次他們不是只建一個(gè)項(xiàng)目，而是造一座規(guī)劃面積近20平方公里的城——碧桂園森林城市。

碧桂園森林城市坐落于馬來西亞柔佛州新山市的依斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，距離新加坡關(guān)口處不足5公里，然而此前，這里只是蒲萊河口處熱帶紅樹林前的一片海。

碧桂園森林城市由多個(gè)島嶼組成，可容納幾十萬人口，這個(gè)開發(fā)周期長達(dá)20年的超級(jí)大盤，是馬來西亞史上最大的外資房產(chǎn)項(xiàng)目。

“需要尋找這樣規(guī)模的一塊地很難，而且它又恰好在新加坡與馬來西亞之間一個(gè)很核心的位置?！庇谑潜坦饒@決定圍海造城。隨著填海的進(jìn)程，目前這座泱泱大城剛剛踏出它的第一平方公里。

而銷售展廳里，大部分都是中國人的面孔，很容易讓人產(chǎn)生還在國內(nèi)的錯(cuò)覺?！拔胰ツ甑踪徺I了兩套兩房的單位，之前一直沒來看過?！?月的一個(gè)周末，上海姑娘陳倩跟隨看房團(tuán)，終于來到所購物業(yè)的現(xiàn)場。

對(duì)比上海房價(jià)，陳倩直言不諱：“森林城市真的便宜，我可以負(fù)擔(dān)得起?！?015底，她在朋友介紹下聽說了森林城市項(xiàng)目，初步了解后，感覺各方面條件比較符合預(yù)期。“我一個(gè)女孩子不需要太大，就選了兩房的單位。”陳倩選中的兩房戶型，價(jià)格在1.9萬元/平方米左右。碧桂園森林城市目前銷售均價(jià)2萬元/平方米，兩房以上單位均送車位。

根據(jù)森林城市銷售情況統(tǒng)計(jì)，目前中國內(nèi)地買家占比80%，主要來自于湖北區(qū)域、浙江區(qū)域和廣清區(qū)域。為了迎合國內(nèi)買家口味，森林城市還推出了“龍船型”戶型，碧桂園更加精心調(diào)整了室內(nèi)的書房位置，讓“龍船型”的每一戶都能看到海景。

在簽售處，來自深圳的丁小姐和丈夫一直在咨詢銷售人員，他們最感興趣的是三房單位，“因?yàn)榄h(huán)境不錯(cuò)，考慮帶小孩老人家一塊過來住或者度假”。

碧桂園方面介紹，購買森林城市的業(yè)主，可獲贈(zèng)移居“綠卡”，一人申請(qǐng)，全家可享10年居住權(quán)，即業(yè)主本身具備永久居住權(quán)外，同時(shí)可攜帶配偶，21歲以下子女以及60歲以上父母獲得馬來西亞的10年居住權(quán)，10居住權(quán)到期仍可續(xù)簽。

“除了居住權(quán)，買家也比較關(guān)注教育和醫(yī)療?！鄙殖鞘袖N售代表向《21CBR》記者介紹，項(xiàng)目推介的一大賣點(diǎn)是，森林城市已與美國著名私立學(xué)校的沙特克圣瑪麗高中（Shattuck-St.Marys School）、美國第四大醫(yī)療集團(tuán)UIW/Christus簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄。

海外筑夢

森林城市的銷售展廳很容易讓人聯(lián)想起碧桂園總部的垂直綠化大樓，這里所有的“閑置”區(qū)域，似乎都被綠植占據(jù)，而又恰如其分地充滿現(xiàn)代感。付錦嶺說，這些幾乎都是碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)親自到現(xiàn)場指導(dǎo)的成果。

楊國強(qiáng)幾乎每個(gè)月都要到馬來西亞待上3-5天，不僅到項(xiàng)目現(xiàn)場和其他管理層討論規(guī)劃，也會(huì)經(jīng)常下到工地，查看施工，幾乎參與到森林城市的每個(gè)細(xì)節(jié)。

“我希望這座城市地面都是公園，車輛在底下穿行。生活在這里很安全，孩子可以在地面玩耍，大人們輕松地曬曬太陽，散散步?！北坦饒@人都知道，這是碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)的夢想，他常常在會(huì)議上這樣談起森林城市這個(gè)案子。這位年邁六旬的老企業(yè)家，似乎要把在房地產(chǎn)界這幾十年筑的夢，在森林城市上“任性”大干一場。

“我們新推出的1+1的板房，是在集團(tuán)總部做了多次設(shè)計(jì)研討之后得出的方案，才讓馬來西亞那邊開始施工，但僅僅8天，楊主席又改了8次。”付錦嶺回憶道，不久前，楊國強(qiáng)給他們兩周完成的一套板房制作，之后的每天都會(huì)收到來自他“細(xì)微”的修改意見，甚至只是縮小五公分的施工，他也不容有馬虎。

“我來這里不是為了掙得幾十億然后離開，我來這里是為了建設(shè)一個(gè)長久的事業(yè)?！?楊國強(qiáng)說。

為了把人才輸出到碧桂園森林城市，碧桂園不惜重本在企業(yè)內(nèi)部推出“強(qiáng)激勵(lì)”措施，其中包括外派員工遠(yuǎn)離家人持續(xù)忠誠服務(wù)區(qū)域的補(bǔ)貼提升、外派員工初次來到國外的后勤安置、降低員工在馬來西亞本地生活成本開支的福利，以及具有強(qiáng)大激勵(lì)效果的中長期獎(jiǎng)金制度等?！按蟛糠謫T工的總收入會(huì)比之前漲50%-100%。”一位碧桂園員工透露。

在銷售方面，森林城市從2015年底開始做了內(nèi)部預(yù)開放，根據(jù)銷售證情況推出貨量不到3個(gè)億，幾乎被內(nèi)部人員搶購一空。截至目前，森林城市一期400多套單位已近售罄，預(yù)計(jì)于2018年收樓，僅剩下少量172平方米大單位；正在認(rèn)籌的二期，目前有9棟貨量，計(jì)劃2019年可收樓。

3月15日，碧桂園2015年度業(yè)績發(fā)布會(huì)在香港召開，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在會(huì)上表示，2016年碧桂園的銷售目標(biāo)為1680億，“但是此目標(biāo)不包括海外，海外項(xiàng)目沒有設(shè)定目標(biāo)”。

這句不設(shè)定目標(biāo)，總讓人意猶未盡，根據(jù)接近碧桂園的人士透露，今年集團(tuán)向國內(nèi)各個(gè)區(qū)域下達(dá)了森林城市的“軍令狀”，每個(gè)區(qū)域都要在年內(nèi)完成森林城市一定的銷售任務(wù)。

由此看來，這場2500億的大案，必然是一場硬仗。

特區(qū)中的特區(qū)

“這兩年來，房地產(chǎn)市場成長非?？?，特別是新樓盤?！毙律绞幸晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，由于眾多投資者的涌入和推動(dòng)，馬來西亞房價(jià)也已不再低廉。以內(nèi)地房企集中的新山市為例，目前新盤均價(jià)在2萬元/平方米左右，與首都吉隆坡不相上下。新山作為新加坡與馬來西亞交界城市，房價(jià)升值潛力更受新加坡的輻射帶動(dòng)。

在新山市，每天有數(shù)十萬務(wù)工者往返兩個(gè)國家之間，“賺新幣花馬幣”成為這座城市不少人的選擇。目前，新加坡周邊房價(jià)高達(dá)5萬元/平方米，而且仍在不斷走高。根據(jù)英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》發(fā)布的2015年“全球生活成本調(diào)查”，新加坡榮登榜首，這已經(jīng)是新加坡連續(xù)三年蟬聯(lián)首位。

森林城市向馬來西亞政府申請(qǐng)獨(dú)立海關(guān)，并在近期獲批，未來從新加坡過關(guān)到馬來西亞，只需要通過新馬第二大橋便可以直達(dá)森林城市，只需要2公里路程，比現(xiàn)在少了一半。國家發(fā)改委國際合作中心趙靜表示：“在中國推進(jìn)‘一帶一路、鼓勵(lì)產(chǎn)能合作的大背景之下，碧桂園在‘一帶一路的要沖之地馬來西亞打造了集生態(tài)智慧一體的森林城市，樹立未來城市的榜樣，意義是深遠(yuǎn)的?！?p>

馬來西亞當(dāng)?shù)卣墙o碧桂園森林城市項(xiàng)目給予了極大的支持。在3月6日森林城市全球開放盛典上，馬來西亞首相納吉布親臨現(xiàn)場，宣布森林城市將成為免稅區(qū)，旅游會(huì)展、教育及醫(yī)療等相關(guān)企業(yè)，可享受企業(yè)所得稅減免政策。馬來西亞政府早在2006年設(shè)立了伊斯干達(dá)特區(qū)，將其列為國家四大特區(qū)之一。而此舉，無疑讓在依斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)中的森林城市，成為了“特區(qū)中的特區(qū)”。

從依斯干達(dá)開發(fā)區(qū)這個(gè)概念提出以來，現(xiàn)在恰好10年，整個(gè)柔佛州在發(fā)生著巨大的變化，“如果說前面十年是屬于起步和積累階段，那么從現(xiàn)在開始的10年、20年或?qū)⑹撬目焖侔l(fā)展期”。在付錦嶺看來，馬來西亞的人口增長速度和目前年齡結(jié)構(gòu)，正在對(duì)未來的房地產(chǎn)市場輸送大量需求。

“新加坡和馬來西亞之間由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，之前很多商人是不愿意到馬來西亞做生意的，我總是和我很多朋友講，你回避不了這個(gè)市場，現(xiàn)在進(jìn)去還不晚?！痹诔嗟郎系膰疑盍?0年的付錦嶺，此時(shí)站在辦公室的窗前，這個(gè)國家和城市讓他有太多的期許。（文中“陳倩”為化名）