平羅縣三舊改造項目存在問題與解析

■賈翠萍

（北京世紀(jì)農(nóng)豐土地科技有限公司新疆烏魯木齊830000）

平羅縣三舊改造項目存在問題與解析

■賈翠萍

（北京世紀(jì)農(nóng)豐土地科技有限公司新疆烏魯木齊830000）

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，綜合實力實現(xiàn)歷史性跨越，同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴(yán)重制約著我國土地的可持續(xù)發(fā)展。大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，千方百計盤活存量土地，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護(hù)資源，是當(dāng)前和今后一個時期我國深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，確保經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展必須著力解決的迫切而重大的課題。

目的意義項目問題可行性分析

1　三舊改造的目的及意義

“三舊”改造工作是在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地的重要途徑；是有效改變城鄉(xiāng)面貌、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的重要手段。開展“三舊”改造工作，對于開發(fā)存量建設(shè)用地，優(yōu)化土地利用布局，拓展建設(shè)用地空間，緩解用地緊張矛盾，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，保障經(jīng)濟(jì)社會科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展具有十分重要的意義。

2　平羅縣改造范圍背景

根據(jù)《寧夏回族自治區(qū)“三舊”改造工作方案（試行）》（寧國土資發(fā)〔2012〕215號）文件要求，符合以下條件的土地可列入平羅縣“三舊”改造項目：

（1）國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；

（2）不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠礦（廠房、廠區(qū)）用地；

（3）“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

（4）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的舊廠礦（廠房、廠區(qū)）用地；

（5）布局散亂、基礎(chǔ)設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的舊城區(qū)（鎮(zhèn)）、舊村莊（含城中村）等。

結(jié)合平羅縣的實際情況，應(yīng)綜合考慮以下因素：

（1）“三舊”改造用地以2012年變更數(shù)據(jù)庫確定的存量建設(shè)用地為基礎(chǔ)。

（2）舊城區(qū)改造中，原則上以2002年以前建立的居住、商業(yè)及其他類型地塊為主要對象，由于2002年后已經(jīng)開展城市規(guī)劃和舊城區(qū)改造工作，此后新建、改建的小區(qū)、街區(qū)一般暫不列入本次“三舊”改造范圍，但2002年以后的小區(qū)、街區(qū)現(xiàn)狀情況確需改造的也應(yīng)列入規(guī)劃對象之中。

（3）舊村莊改造中，以納入城市規(guī)劃區(qū)的村莊為重點改造對象。不包括列入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目、需要異地搬遷安置的村莊，僅將原地翻建、集中建設(shè)的村莊納入改造范圍。

（4）舊廠礦改造中，主要針對依據(jù)現(xiàn)行城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，需進(jìn)行調(diào)整的“退二進(jìn)三”的工業(yè)用地；以及依據(jù)現(xiàn)行國家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護(hù)政策，需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級、更新的舊工業(yè)用地。

根據(jù)實際調(diào)查，全縣“三舊”改造主要為舊城區(qū)和舊村莊改造，不涉及舊廠礦改造。

3　改造項目區(qū)存在的問題

3.1建設(shè)用地布局散亂，利用粗放

近年來，平羅縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展雖然取得了顯著成就，綜合實力有了很大的增強(qiáng)，但城區(qū)建設(shè)用地利用方式仍較為粗放，人均城市建設(shè)用地126.26平方米，高于國家規(guī)定的人均城市建設(shè)用地規(guī)模115平方米的上限。全縣中心城區(qū)和近郊存在大量棚戶區(qū)、城中村和空心村，房屋基本為居民自發(fā)建設(shè)，布局散亂，大多為低矮平房，建筑密度較低，平均容積率不足0.8，土地產(chǎn)出率低。經(jīng)統(tǒng)計，平羅縣城及近郊低效利用土地約占中心城區(qū)總用地的30%。下圖為煤礦家屬院居民點現(xiàn)狀。

3.2交通系統(tǒng)有待提升

平羅縣縣城道路呈不規(guī)則方格網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以唐徠大街、民族大街、蕭公大街、翰林大街、鼓樓南北街、賀蘭山路、玉皇閣大道、團(tuán)結(jié)東西路、鼓樓東西街等主干道構(gòu)成城市道路的主框架。

近年來，平羅縣城市建設(shè)重點偏重于新區(qū)，由于歷史原因，老城區(qū)部分道路紅線寬度偏小，街巷狹窄，丁字路、斷頭路較多，部分道路交叉口視距不足，車輛通行交通效率低。老城區(qū)東部和南部因受唐徠渠的限制，城市道路系統(tǒng)尚未形成，已不能滿足本區(qū)域日益增長的交通需求和城市正常功能的要求，道路交通環(huán)境急待改善。

3.3供排水系統(tǒng)不完善

平羅縣現(xiàn)有供水設(shè)施陳舊、供水管網(wǎng)主管徑偏小，供水干管呈樹枝狀，供水可靠性和安全性較差，且對水源地缺乏有效的管理，供水安全問題突出?？h城目前排水體制為雨污合流制，排水管道大部分管徑偏小，年久失修，堵塞嚴(yán)重，部分區(qū)域排水設(shè)施不夠完善，存在污水?dāng)嗔骱碗S意排放，直接排入附近排水溝中，污染自然水體，影響城市景觀。

3.4人居環(huán)境亟待改善

平羅縣近年城市發(fā)展迅速，建設(shè)成績喜人，現(xiàn)有廣場4處，包括玉皇閣南側(cè)廣場、原縣政府西側(cè)廣場、團(tuán)結(jié)東路東端廣場和新區(qū)行政文化廣場，但老城區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)不高，廣場、街頭綠地等市民公共活動空間缺乏，部分區(qū)域內(nèi)無統(tǒng)一的垃圾存放點，居民生活環(huán)境臟亂差，且存在大量危房，嚴(yán)重影響居民生活和城市景觀風(fēng)貌。

4　項目實施的必要性與可行性分析

4.1項目實施的必要性

隨著平羅縣工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的快速發(fā)展，建設(shè)用地矛盾日益突出。同時，城鄉(xiāng)建設(shè)用地利用不合理、低效率的問題也十分突出，在不同程度上加大了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對土地資源的消耗，制約了土地利用方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的優(yōu)化升級。

平羅縣“三舊”改造通過提出一些有利于城市改造的政策，借助政策支持，改變城市格局，優(yōu)化城市環(huán)境，走節(jié)約集約的發(fā)展道路，其必要性包括：1、近年來，平羅縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量大，供給不足，進(jìn)行“三舊”改造可充分開發(fā)存量用地，緩解用地緊張；2、平羅縣城靠近大武口，受煤炭開采影響，縣城環(huán)境較差，生態(tài)承載能力脆弱，需綜合改造城市面貌，擴(kuò)大綠地面積；3、城區(qū)現(xiàn)狀布局混亂，城中有村，碎片化景觀嚴(yán)重，城市功能有待完善，“三舊”改造鼓勵土地歸宗集中改造，可申請收購相鄰多宗地塊，集中改造，有利于改善城市面貌，提升城市功能。

4.2項目實施的可行性分析

4.2.1符合相關(guān)規(guī)劃要求

（1）平羅縣土地利用總體規(guī)劃。本次“三舊”改造專項規(guī)劃涉及的項目均在土地利用總體規(guī)劃的允許建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)，符合土地利用總體規(guī)劃的用地方向。“三舊”改造專項規(guī)劃的編制和實施，有利于盤活存量建設(shè)用地，提高土地利用集約度，緩解土地供需矛盾，與土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)一致。

（2）平羅縣城總體規(guī)劃。本次“三舊”改造專項規(guī)劃在改造功能分區(qū)、用地方向、用地強(qiáng)度、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、城市特色與景觀風(fēng)貌等方面均與平羅縣城總體規(guī)劃進(jìn)行了充分的銜接，確保專項規(guī)劃符合縣城總體規(guī)劃的相關(guān)要求。

（3）其他規(guī)劃。本次“三舊”改造專項規(guī)劃在用地方向上與石嘴山生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃、平羅縣村莊布局規(guī)劃進(jìn)行了銜接，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上與平羅縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要及其他相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行了銜接，確保專項規(guī)劃符合平羅縣實際發(fā)展情況。

4.2.2符合城市發(fā)展的客觀需要

近年來，平羅縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，縣城原有的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已無法滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求?！叭f”改造項目的實施，一方面可有效盤活存量建設(shè)用地，節(jié)約集約用地，促進(jìn)城市高效發(fā)展；另一方面可完善原有基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，改善居民生活環(huán)境和城市面貌，促進(jìn)城市形象提升。

4.2.3符合公眾的意愿

由于歷史原因，平羅縣城區(qū)存在大量城中村和棚戶區(qū)，此區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和衛(wèi)生環(huán)境差，而有些城郊舊村莊，宅基地閑置，存在大量空心村。實施“三舊”改造項目，一方面可盤活存量用地，為政府帶來一定的財政收入以支撐基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)；另一方面隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，居民對居住環(huán)境和居住條件有了新的要求，根據(jù)前期調(diào)研，項目區(qū)內(nèi)95%以上住戶都有改造的意愿。

5　結(jié)束語

堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“全面探索、穩(wěn)步推進(jìn)、封閉運行、結(jié)果可控”為原則，落實最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，充分開發(fā)利用存量建設(shè)用地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，不突破建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極探索“三舊”改造政策體系，因地制宜推進(jìn)“三舊”改造工作，切實提高土地利用效益，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)，實現(xiàn)保障科學(xué)發(fā)展、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、改善城鄉(xiāng)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

F407.1［文獻(xiàn)碼］ B

1000-405X（2016）-8-424-2