新形勢(shì)下房屋登記的效力及其制度完善分析

【摘要】房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為，也是政府授權(quán)下的一種合法行為。因此，為了妥善、安全、有效的進(jìn)行房屋登記就需要對(duì)現(xiàn)有的制度采取有效的措施來(lái)完善它。

【關(guān)鍵詞】房屋登記；公示、公信；交易安全

1、引言

隨便現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展，落實(shí)并完善房屋登記的制度是為了保障每一位物主的利益，同時(shí)這也是一項(xiàng)政策性較強(qiáng)、工作量較大的工作。在新形勢(shì)下只有不斷完善房屋登記的制度，才能保證房屋交易安全，提高房屋登記的效力，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2、房屋登記的效力

房屋的歸屬權(quán)是一種絕對(duì)的權(quán)利，它的歸屬權(quán)為不確定的購(gòu)房者，而出售者只是擁有現(xiàn)對(duì)權(quán)，這些都是大眾所熟悉的。相對(duì)這些，房屋的擁有權(quán)需要通過(guò)一些具有公示公信的方式表現(xiàn)出來(lái)，讓大家明確自己的合法權(quán)利。房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)資源，政府應(yīng)確保其登記制度應(yīng)該具有公示力、法律性。

房屋的公示效力是指在房屋的擁有權(quán)發(fā)生改變時(shí)，必須通過(guò)一定的制度使第三方了解房屋的物權(quán)變動(dòng)情況，從而保障消費(fèi)者的權(quán)益避免受到不必要的傷害。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋變動(dòng)后的歸屬權(quán)是具有法律意義的，必須按照一定的程序進(jìn)行登記，在轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，只有將這些信息公示于第三方，才能讓其在參與后續(xù)的交易過(guò)程中享有知情權(quán)，對(duì)自己的交易過(guò)程有一個(gè)更好的認(rèn)識(shí)，具有更加理智的判斷力。另外物權(quán)公示也是為了為房屋登記提供一種統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和法律規(guī)范，使物主能夠明確的知道自己對(duì)房屋的擁有權(quán)，能夠充分的支配和利用自己的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)揮物權(quán)者的權(quán)利和義務(wù)，在完善這些制度時(shí)能夠減少一些不必要的糾紛，保障大家的權(quán)利。物權(quán)公示在某種意義上具有推動(dòng)社會(huì)秩序價(jià)值的作用，它能夠促使人們完善自己的房屋登記制度，運(yùn)用法律的武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。

房屋登記的公信力則是指通過(guò)法律途徑在不動(dòng)產(chǎn)上登記入冊(cè)后，登記者就會(huì)成為真正的和法人，法律將會(huì)如實(shí)保護(hù)登記者的權(quán)益不受侵犯。房屋登記的公信力是一種完善登記制度的表達(dá)方式，它在實(shí)施的過(guò)程中承載著很重要的法律意義，能有效的保證交易安全。無(wú)論物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中出現(xiàn)什么問(wèn)題，也都會(huì)作為法律依據(jù)保護(hù)消費(fèi)者。通過(guò)實(shí)施房屋登記的公信力不僅給消費(fèi)者帶來(lái)了保障，還增強(qiáng)了他們的底氣與信心，有益于幫助合理選擇交易，防止當(dāng)事人上當(dāng)受騙。

3、我國(guó)房屋登記制度考察

3.1房屋登記制度的缺陷

房屋登記制度的缺陷主要表現(xiàn)在四個(gè)層次：第一層次，登記程序不規(guī)范，因?yàn)楝F(xiàn)階段在我們國(guó)家沒(méi)有采取關(guān)于登記的統(tǒng)一的法律法規(guī)，即制定統(tǒng)一的慣例條律和部門(mén)監(jiān)管登記制度，缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理導(dǎo)致現(xiàn)況下登記制度較混亂，而且《物權(quán)法》中描述的也不是很完善，比較簡(jiǎn)單粗略，因而存在較多的漏洞；第二層次，缺乏統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，迄今為止，在我國(guó)雖然可以查到很多對(duì)房屋登記制度方面負(fù)責(zé)的部門(mén)，但都是作為一些副業(yè)來(lái)處理，由于各個(gè)部門(mén)都有自己的行政法則，導(dǎo)致沒(méi)有統(tǒng)一的管理制度，因而缺乏專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)來(lái)統(tǒng)一處理這一方面的問(wèn)題。第三層次，適應(yīng)范圍不一致，現(xiàn)狀下一些房屋登記制度僅僅適用于一些大城市和發(fā)達(dá)城市，而對(duì)于農(nóng)村或城鎮(zhèn)的房屋來(lái)說(shuō)卻不適用，農(nóng)村這一大規(guī)模范圍的房屋似乎被人遺忘了；第四層次，缺乏統(tǒng)一的登記登記程序，目前由于房屋登記制度被多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，導(dǎo)致他們各行其事，產(chǎn)生不同處理程序，這嚴(yán)重削弱了房屋登記制度的權(quán)威性，綜上所述，這幾個(gè)方面都是不利于房屋登記制度的發(fā)展的。

3.2房屋登記部門(mén)工作模式存在缺點(diǎn)

在申請(qǐng)人去房屋登記部門(mén)登記時(shí)，由于申請(qǐng)者處于一種被控制的地位，該部門(mén)的工作人員需要對(duì)申請(qǐng)者的情況和現(xiàn)狀進(jìn)行審查，行政工作人員處于一種主導(dǎo)的地位，這種工作模式會(huì)出現(xiàn)一些工作上的缺陷：工作效率不高，工作質(zhì)量低，工作人員私用職權(quán)，透露著濃濃的官僚氣息。

4、我國(guó)房屋登記制度的完善

4.1確定統(tǒng)一法規(guī)，保證交易安全

房屋登記的法律規(guī)章主要包括一些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記過(guò)程，因此，在完善登記制度時(shí)應(yīng)該確定一個(gè)統(tǒng)一的登記法規(guī)，這就要求它必須具有廣泛的實(shí)用性和適用性，符合社會(huì)新形勢(shì)下的發(fā)展要求，同時(shí)具有發(fā)展性。它的制定也是需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批和全國(guó)人民投票產(chǎn)生，這就需要在政府的高度重視下來(lái)制定這部法規(guī)，只有這樣才能充分的使其得到推廣與認(rèn)可，才能恰如其分的發(fā)揮這部法規(guī)的法律作用來(lái)保障全國(guó)房屋擁有者的合法權(quán)利，交易安全也能得到充分的體現(xiàn)。

4.2確定統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)

確定統(tǒng)一的房屋登記管理機(jī)構(gòu)主要包括兩個(gè)方面：第一個(gè)層次，統(tǒng)一的部門(mén)，這就需要在全國(guó)范圍內(nèi)建立一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)管理房屋等等不動(dòng)產(chǎn)的登記。第二個(gè)層次，專(zhuān)門(mén)的部門(mén)。這個(gè)部門(mén)不能隨便分配給某個(gè)政府機(jī)構(gòu)，這樣不便于該機(jī)構(gòu)專(zhuān)心的工作而產(chǎn)生一些不必要的損失，另外這個(gè)機(jī)構(gòu)的工作人員也不能是隨隨便便分配，應(yīng)該是一些具有該方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)的工作人員，就如王利明教授所說(shuō)，“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，不問(wèn)其性質(zhì)如何，只要其是統(tǒng)一的、專(zhuān)門(mén)的國(guó)家機(jī)關(guān)即可”所以在完善我國(guó)房屋登記制度時(shí)，必須制定一個(gè)統(tǒng)一、專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)，而不是作為一種可有可無(wú)的工作任務(wù)。只有這樣才能確保在完善房屋登記制度的過(guò)程中，保證該項(xiàng)任務(wù)能夠有條不絮的完成。

4.3明確審查義務(wù)，落實(shí)責(zé)任制

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，在完成房屋登記時(shí)，相關(guān)工作人員必須向登記者搜集相關(guān)資料和親自去現(xiàn)場(chǎng)查看情況，根據(jù)情況合理運(yùn)用法律手段進(jìn)行維權(quán)。另外，我國(guó)《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成傷害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在完善房屋登記制度的同時(shí)必須明確相關(guān)人員的審查工作，落實(shí)每個(gè)人的責(zé)任，這樣不僅有利于促進(jìn)登記處人員的責(zé)任心和工作態(tài)度，還能有利于有效、合法的保護(hù)申請(qǐng)者的利益。

4.4完善房屋租賃權(quán)制度

在當(dāng)今社會(huì)，房屋的出租越來(lái)越多，那么在租房子期間房屋的租賃權(quán)與租客的關(guān)系也是至關(guān)重要的。在房屋租賃期間，房客具有支配權(quán)。但凡確定了房屋租賃的登記制度的，這就為租房者提供了一種安全的社會(huì)保障，從而實(shí)現(xiàn)在交易過(guò)程中的安全。

結(jié)束語(yǔ)：

新形勢(shì)下，只有不斷完善房屋登記的效力和制度，才能有效合法的保障物主的權(quán)利和利益，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展，維持正常的交易秩序和安全。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊宏云，孫春雷.形式審查還是實(shí)質(zhì)審查——《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記審查的解析及完善[J].學(xué)術(shù)界.2008，（05）.

[2]程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記制度為何難產(chǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.7

作者簡(jiǎn)介：

王鑫馨（1983.09-），女，平利縣房產(chǎn)管理局，陜西平利，助理工程師。