層次分析法的房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

【摘要】最近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)估計(jì)的范圍和領(lǐng)域越來越廣闊，在房地產(chǎn)評(píng)估過程中，不管是土地使用權(quán)出讓還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃以及低壓等資產(chǎn)價(jià)值證明或者記賬，還是企業(yè)融資、合并、分立、上市以及住房制度改革，都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)估價(jià)方法和理論研究還存在不少問題，其各自都有著自身顯著的局限性，為了更加清晰和明確的分析出房地產(chǎn)價(jià)值，積極應(yīng)用層次分析法是一種不錯(cuò)的嘗試。將層次分析法應(yīng)用的房地產(chǎn)土地定級(jí)中，嚴(yán)格按照市場(chǎng)規(guī)律的要求對(duì)房地產(chǎn)是價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，保證了整個(gè)過程更加科學(xué)合理。

【關(guān)鍵詞】層次分析法；房子產(chǎn)估價(jià)；理論方法

房地產(chǎn)估價(jià)是指相應(yīng)的操作人員根據(jù)估價(jià)的目的，按照一定的估價(jià)程序和原則，應(yīng)用合適的估價(jià)方法，綜合分析各個(gè)綜合因素的前提下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行判定和評(píng)估的過程。整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估過程中方，包含了時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象、目的、評(píng)估原則以及評(píng)估程序等幾個(gè)方面的內(nèi)容。其中評(píng)估的時(shí)間是指對(duì)評(píng)估對(duì)象某一個(gè)時(shí)間段的價(jià)格，對(duì)象是指需要作出評(píng)估價(jià)格的房地產(chǎn)對(duì)象，目的是為了達(dá)到各方的價(jià)格要求，房地產(chǎn)評(píng)估的原則和程序主要是指整個(gè)評(píng)估過程中的科學(xué)性、合理性和真實(shí)行，要保證評(píng)估價(jià)格的公平、公正和公開。本次研究主要結(jié)合層次分析法就房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行了分析，希望通過本次研究對(duì)同行有所助益。

1、層次分析法的基本原理分析

層次分析法的基本原理其實(shí)就是一種數(shù)學(xué)原理，主要是特征向量方法、遞進(jìn)層次結(jié)構(gòu)原理和兩對(duì)比較原理。從通俗角度分析，層次分析法的基本原理就是將所研究的一個(gè)十分復(fù)雜的問題看做是一個(gè)大系統(tǒng)的總和，然后對(duì)系統(tǒng)內(nèi)的多個(gè)因素進(jìn)行全面的分析，然后劃分出各個(gè)因素之間的聯(lián)系性和層次次序，然后讓專業(yè)人員對(duì)每一個(gè)層次的各個(gè)因素進(jìn)行客觀和公正的對(duì)比判斷，然后給出重要的定量表示，然后建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，然后計(jì)算出在每一個(gè)層次中的重要性權(quán)值，從而方便評(píng)估人員進(jìn)行排序，最終根據(jù)最終排列的結(jié)果找到將解決問題的最終措施。

2、房地產(chǎn)估價(jià)

2.1房地產(chǎn)估價(jià)的原則分析

首先，需求和供給原則。在市場(chǎng)條件下，任何商品的銷售都需要結(jié)合市場(chǎng)供需要求綜合確定，供大于求價(jià)格下降，供不應(yīng)求價(jià)格上升。房地產(chǎn)估價(jià)勢(shì)必應(yīng)該遵循這個(gè)原則；其次，變動(dòng)原則。影響房地產(chǎn)價(jià)格因素有多種多樣，其也在處于不斷變化之中，房地產(chǎn)的需求是隨著居民物質(zhì)生活水平提升而不斷變化，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)價(jià)格在供應(yīng)和需求之間沒有統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是隨著市場(chǎng)、國家政策和居民購買能力而不斷變化的；再次，競(jìng)爭(zhēng)原則。市場(chǎng)決定了房地產(chǎn)價(jià)格，這是房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)單位參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的集中體現(xiàn)，在良好的市場(chǎng)環(huán)境下，不合理的房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必會(huì)得到規(guī)范和制約；最后，代替原則。相同效果和作用的房地產(chǎn)可以相互之間取代，作為購買者為一項(xiàng)房地產(chǎn)支付的費(fèi)用絕不會(huì)超過相同條件下的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用，這種代替性原則制約著房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.2房地產(chǎn)估價(jià)程序分析

房地產(chǎn)的合理估價(jià)程序是指科學(xué)合理的安排好房地產(chǎn)估價(jià)的整個(gè)過程，在估價(jià)工作開展之前，一定要明確好各項(xiàng)給工作開展的順序，涉及到的具體內(nèi)容以及相應(yīng)方案的實(shí)施辦法等多個(gè)步驟。保證房地產(chǎn)估價(jià)成為一個(gè)科學(xué)化、合理化、規(guī)范化和程序化的完整房地產(chǎn)估價(jià)體系，切實(shí)保證房地產(chǎn)估價(jià)內(nèi)的合理性和正確性。

3、層次分析法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用途徑

3.1層次分析法在土地定級(jí)中的應(yīng)用

土地分等定級(jí)過程中會(huì)受到多方面因素的影響，而這些因素的結(jié)構(gòu)有具有一定的層次性，在其中的某些因素中，是由好幾個(gè)因子組成的。因此，在進(jìn)行土地分等定級(jí)過程中，應(yīng)該按照同一個(gè)層次的因素和因子進(jìn)行評(píng)估和分析，這樣才能保證將各個(gè)因素進(jìn)行相互之間的累加和對(duì)比。在層次分析過程中，權(quán)重是定級(jí)因素重要性的一個(gè)重要度量，是一個(gè)層次中某一個(gè)因素對(duì)土地是價(jià)格和質(zhì)量造成影響程度的一種最直接的體現(xiàn)。當(dāng)土地定級(jí)中各個(gè)層次的因素決定之后，就需要我們及時(shí)對(duì)所決定的因素進(jìn)行對(duì)比和評(píng)價(jià)，然后按照其作用的大小進(jìn)行排序和分類。在土地定級(jí)過程中，科學(xué)的確定土地各個(gè)因素中的權(quán)重才能保證準(zhǔn)確的揭示出各個(gè)層次中的因素對(duì)土地質(zhì)量所造成的影響程度。各個(gè)層的主要因素權(quán)重的確定需要采用多層次權(quán)重分析方法確定。在層次分析過程中，將房地產(chǎn)所處于的土地看做是一個(gè)巨大的系統(tǒng)，通過對(duì)這個(gè)系統(tǒng)中多個(gè)層次中的多個(gè)因素進(jìn)行客觀分析和研究，劃分出各個(gè)因素之間的聯(lián)系性層次，然后再請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)各個(gè)層次的因素進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和判斷，給出相應(yīng)的重要性定量表示，進(jìn)而建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，然后計(jì)算出每一個(gè)層次的全部因素相對(duì)重要性權(quán)值，并對(duì)這些權(quán)值進(jìn)行組合排序，最后依據(jù)最終排列的結(jié)果確定最終的規(guī)劃決策，最終解決其中存在的問題。

3.2層次分析法在房屋折舊中的應(yīng)用

房屋的折舊率可以看做是房屋新舊程度，也就是我們現(xiàn)在通俗說的是幾成新。房屋的折舊率從一個(gè)側(cè)面能夠反映出房屋的價(jià)格還有幾成。房屋的折舊率受到人為因素和自然因素等多方面的影響，因此，在對(duì)房屋折舊率進(jìn)行分析過程中，可以積極應(yīng)用層次分析法來綜合評(píng)價(jià)房屋的新舊程度。在分析過程中，首先，確定房屋新舊程度評(píng)價(jià)的依據(jù)是什么，一般情況下，將房屋的新舊程度分為完好房屋、基本完好房屋、一般損壞性房屋、嚴(yán)重?fù)p害性房屋和危房；其次，要進(jìn)一步明確出房屋新舊程度的判斷依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下分為完好房屋，新舊程度在100～80%之間，基本完好房屋，新舊程度在70～60%之間，一般性損害性房屋，修舊程度在50～40%之間，嚴(yán)重?fù)p害性房屋和危房，其新舊程度在30%以下。當(dāng)上述的多種標(biāo)準(zhǔn)確定之后，就可以應(yīng)用多層次分析法建立完善的數(shù)學(xué)模型，對(duì)房屋的新舊程度進(jìn)行綜合的評(píng)判，從而就能夠得到房屋的估價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧海燕，田苗. 移動(dòng)平均法在市場(chǎng)比較法交易日期修正中的應(yīng)用[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2011，（01）.

[2]張國安，程慶輝. 基于市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)研究[J]. 科技進(jìn)步與對(duì)策， 2009，（21）.

[3]孟周濟(jì)，王秋麗. 市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)模型與計(jì)算機(jī)應(yīng)用[J]. 西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2006，（04）.

[4]陳運(yùn)來，丁烈云，駱漢賓. 房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法評(píng)估支持系統(tǒng)設(shè)計(jì)與應(yīng)用研究[J]. 基建優(yōu)化，2005，（05） .