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    談我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的發(fā)展與現(xiàn)狀

    2016-04-12 00:00:00王薇
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2016年10期

    【摘要】當(dāng)前隨著“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”,房地產(chǎn)事業(yè)面臨新的機遇,房屋的建造、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以及產(chǎn)權(quán)分割等事件產(chǎn)生的利益紛爭不斷。人口的不斷增加也給房地產(chǎn)事業(yè)創(chuàng)造了很多的產(chǎn)權(quán)變更工作,隨著而來的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的調(diào)查與證明工作力度不斷加深,房地產(chǎn)的管理工作在面臨的巨大壓力之下,逐漸展現(xiàn)出很多的問題,尤其是一些潛在的問題。在新環(huán)境下,如何處理出現(xiàn)的問題以及采取有效的解決措施保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定,保護每個房產(chǎn)所有人的合法權(quán)益尤為重要,真正的促使房地產(chǎn)的管理走向合法化以及規(guī)范化的道路。本文作者根據(jù)自己的一些工作經(jīng)驗進行如下分析,希望能夠?qū)ΜF(xiàn)在的局面有所助益。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理;問題;措施

    我國房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展速度較快,并且我國對房地產(chǎn)的管理問題較為重視,分別出臺很多的法律法規(guī)保護房地產(chǎn)交易,保障相關(guān)人士的合法權(quán)益,不斷促進房地產(chǎn)事業(yè)的健康、長遠、持久、綠色發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)籍兩方面共同構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作,兩者在工作的屬性上大不相同。前者是物與物之間的轉(zhuǎn)換過程,后者則是房地產(chǎn)資料的管理,與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理不同,產(chǎn)籍的管理工作中心在于產(chǎn)權(quán)檔案、圖紙、資料的管理。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理檔案能夠通過具體的資料,反映出房地產(chǎn)的權(quán)屬、用地面積、房屋界限、房屋結(jié)構(gòu)、房屋的具體位置等基本信息。能夠為戶主提供有效的原始材料。因此房地產(chǎn)管理工作存在是必然的,也是城市建設(shè)的基礎(chǔ)要件。

    1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的意義

    房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是指房地產(chǎn)管理部門根據(jù)國家出臺的相關(guān)法律法規(guī)和政策,對自身所管理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行管理。一般情況下,房地產(chǎn)的管理機構(gòu)隸屬于縣級以上的人民政府,由人民政府管理的專門部門對其進行管理。設(shè)置專門的機構(gòu)對其進行管理,能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)對其進行專業(yè)化、清晰化的操作,有效的處理好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍工作,保障每一位產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益,促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康、綠色發(fā)展。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍管理工作是對房地產(chǎn)的權(quán)屬歸屬檔案進行管理,包括房地產(chǎn)的房屋登記、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、調(diào)查以及產(chǎn)權(quán)變更等問題,設(shè)計房屋的各種數(shù)據(jù)以及圖像資料,能夠真實的展現(xiàn)房地產(chǎn)工作的信息記錄。

    房地產(chǎn)的管理工作在項目開始投入的初期就已經(jīng)形成正式的管理活動,房地產(chǎn)的管理活動包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理,而產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理部門就要為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供所在地區(qū)域的所有相關(guān)資料,對房地產(chǎn)的建設(shè)提供數(shù)據(jù)支持,以及房地產(chǎn)建設(shè)與國家有關(guān)補助計劃的安排,對原始居民的妥善安置以及房屋產(chǎn)權(quán)的處理工作提供基本的管理方案,對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移工作的認證以及處理工作等等,這些工作都可以有效的處理好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作,能夠有效的避免房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍糾紛的產(chǎn)生,有效的保障原始住戶的合法權(quán)益,保障房地產(chǎn)管理工作的正常進行。此外房屋的建設(shè)以及房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移都需要管理部門提供相應(yīng)的材料加以證明,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍是一種所有權(quán)的合法憑證,能夠有效的確保業(yè)主對自身利益的維護。

    2、我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的現(xiàn)狀

    隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,我國的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作也在不斷的探索中獲得較為豐富的經(jīng)驗,目前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作已經(jīng)獲得較大的突破。當(dāng)前國家實行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革更是為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展注入新鮮活力,房地產(chǎn)的優(yōu)勢更加明顯,管理工作的難度與強度不斷提升。通過近幾年房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展可以對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作做出如下幾點總結(jié):

    1.我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理信息化水平不斷提高

    信息化已經(jīng)成為21世紀(jì)的代名詞,也是整個時代進步的象征?,F(xiàn)代化的工作當(dāng)中信息化已經(jīng)成為各項工作不可脫離的技術(shù)。同樣,在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作當(dāng)中,很多城市已經(jīng)相繼的為此項的工作配上信息化的管理方式,比如計算機軟件管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作在很多城市的房地產(chǎn)管理工作當(dāng)中已經(jīng)得到應(yīng)用,計算機軟件功能強大,能夠有效的將房地產(chǎn)的相關(guān)信息錄入計算機當(dāng)中,對信息的存儲能力強大,查詢也較為方便。計算機軟件運用到房地產(chǎn)管理當(dāng)中不僅能夠簡化傳統(tǒng)房地產(chǎn)的工作,還能夠提升房地產(chǎn)的工作效率。房地產(chǎn)管理效率的提升能夠有效幫助對房地產(chǎn)市場進行預(yù)測與監(jiān)控。房地產(chǎn)管理信息化的最佳表現(xiàn)就是計算機軟件的運用。房地產(chǎn)運用計算機軟件是提升我國信息化的最佳方式,能夠有效的提升我國信息化水平,提升我國國際水平的競爭能力。我國很多城市已經(jīng)建設(shè)政務(wù)監(jiān)督系統(tǒng),信息化程度不斷加深,房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)管理在一定程度上都得到有效的加強。

    2.我國房地產(chǎn)管理水平有待提高

    目前,雖然我國在長期的發(fā)展過程當(dāng)中已經(jīng)取得很大的成功,我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的發(fā)展與發(fā)達國家還是存在很大的差距,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作過當(dāng)中還是存在著很多問題,尤其是在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展很大的變化時,其存在的潛在問題更加突出。根據(jù)我國房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)資料顯示,從2013年到2016年房地產(chǎn)的總投資額為31億元,與此同時,西方發(fā)達國家總的投資額為123億元,兩者差距甚大。當(dāng)然,我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理在其他方面和發(fā)達國家相比同樣存在很大的差距。比如,我國房地產(chǎn)管理的方式仍舊是較為傳統(tǒng)的管理方式,與發(fā)展速度較快的市場難以調(diào)和。這些差距是我國房地產(chǎn)與國際市場接軌的阻礙之一,因此,在一定程度上應(yīng)加速我國對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的規(guī)范化、信息化、技術(shù)化。

    3、當(dāng)前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中存在的問題

    我國對房地產(chǎn)的管理也是有明文規(guī)定的,我國自1987年全國房地產(chǎn)普查以來,就針對我國房地產(chǎn)的使用情況進行詳細的材料證明,并根據(jù)我國房地產(chǎn)的使用情況逐步推出一系列法律條文,比如《產(chǎn)權(quán)所有權(quán)》、《城市房地產(chǎn)管理法》。我國對房地產(chǎn)的管理在不斷的完善當(dāng)中,法律體系的建設(shè)也是隨著社會的發(fā)展逐漸加強,但是隨著社會的巨大變化,房地產(chǎn)的管理在實際的工作當(dāng)中也存在很多的問題。

    1.產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的問題

    一是房屋面積確認不完整。房屋面積確認產(chǎn)生的問題主要是現(xiàn)有面積驗證與原有產(chǎn)權(quán)面積不相符,這個文圖產(chǎn)生于商品房面積確認時期與房屋產(chǎn)權(quán)的驗證以及換證的環(huán)節(jié)。房屋面積的確認與實際房屋面積出現(xiàn)差異的原因,是房屋測量人的職業(yè)道德操守,房地產(chǎn)測量與房屋面積計算時的不規(guī)范。這類問題容易造成房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍認證過程不規(guī)范事件的產(chǎn)生,使得房屋面積的認證不完整。

    二是房地兩證沖突,重發(fā)證,輕管理現(xiàn)象普遍。房地產(chǎn)的房屋證明包括房屋所有權(quán)證明和土地使用權(quán)證明,房地產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍的管理過程當(dāng)中“重發(fā)證”現(xiàn)象較為嚴重,雖然房屋的證件管理是一項非常普遍的工作,但是一房多證的現(xiàn)象卻成為一件普通的事件。這類問題的產(chǎn)生是注銷房屋登記制度的不完全產(chǎn)生的。

    三是管理制度不完善,存在眾多空白。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理制度需要依據(jù)國家法律和各級政府的管理行事,其管理工作應(yīng)當(dāng)盡可能保障每一位房屋所有人的權(quán)益,但是在現(xiàn)實的管理過程當(dāng)中,管理不嚴謹、管理空白等現(xiàn)象較為明顯,管理工作自身的素質(zhì)較低,管理過程中對相關(guān)的法律法規(guī)并不詳細掌握,管理的執(zhí)法過程也存在眾多缺陷,管理的各級領(lǐng)導(dǎo)對工作人員缺乏相應(yīng)的管理,沒有形成完善的管理體系。

    上述這些問題都影響房地產(chǎn)事業(yè)的前進,阻礙房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展,不利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的建設(shè)。

    2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息化中存在的問題

    一是信息數(shù)據(jù)傳遞困難。這一問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)的各個分支之間沒有相互銜接的系統(tǒng),信息系統(tǒng)之間相互隔離,雙方之間沒有有效的交流。這個問題的存在能夠有效的降低信息之間的傳遞,降低工作效率,使得很多方面的工作都需要重復(fù)錄入,很大程度的增加了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作任務(wù)。比如,對于一些新開發(fā)的樓盤來說,房屋預(yù)售與產(chǎn)權(quán)登記都需要將信息進行登記,但是這兩個系統(tǒng)如果不能夠有效的進行銜接,信息系統(tǒng)就能不能將信息進行共享,信息就需要重復(fù)錄入,由此可能產(chǎn)生很多不必要的失誤,信息的準(zhǔn)確性難以把握。

    二是數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理信息系統(tǒng)當(dāng)中,依舊存在很多的問題:(1)屬性數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)信息較長,占據(jù)很大的空間,使得很多重要的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的信息不能夠有效的獲得,嚴重的影響數(shù)據(jù)的儲存量。(2)某些數(shù)據(jù)表的設(shè)計與數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)設(shè)計不相符,兩者難以適用,使得數(shù)據(jù)儲存的過程當(dāng)中出現(xiàn)很多的空值等現(xiàn)象。這類問題嚴重的影響著房地產(chǎn)信息的整體性。

    4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題的解決措施

    1.完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作。當(dāng)前我國凸顯眾多房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作問題,應(yīng)當(dāng)從根源上減少問題產(chǎn)生。根源上就是領(lǐng)導(dǎo)部門應(yīng)當(dāng)加強對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的管理,逐步完善該管理工作的制度定制以及監(jiān)督管理部門。以良好的管理約束工作人員的工作效率以及工作態(tài)度,能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)管理工作。從制度上規(guī)范房地產(chǎn)的管理工作,能夠有效的提升房地產(chǎn)管理工作人的工作態(tài)度與責(zé)任心,約束工作人員的工作行為。企業(yè)對工作人員進行定期的工作效率考核,這些考核主要涉及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的手機、管理、保護以及使用等方面的工作,包括思想素質(zhì)以及專業(yè)技能等等。房地產(chǎn)工作的考核不僅僅是對工作人員工作失誤的調(diào)查,還需要對優(yōu)秀的工作人員進行必要的獎賞,這樣才能夠有效的提升員工的工作興趣以及工作態(tài)度??己说拇嬖谑潜仨毜模菍⒐ぷ饕?guī)范化、健康化的必要保障。

    2.實施動態(tài)的管理模式。動態(tài)化的管理模式主要是為了保障房屋產(chǎn)權(quán)和房屋現(xiàn)狀相一致,保障信息的準(zhǔn)確性和完善性,保障產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益。想要實施房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的動態(tài)管理需要做到如下幾點:首先是加大宣傳教育的力度,提高房地產(chǎn)權(quán)人的登記意識;其次是房地產(chǎn)管理部門增強對有關(guān)部門的配合,加強信息之間的交流與溝通,增強管理人員對信息的準(zhǔn)確把握,保障信息的準(zhǔn)確性以及及時性。其次是增強房地產(chǎn)管理人員的服務(wù)意識,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理是為民服務(wù)的一項工作,要增強自身的服務(wù)意識,推動房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的市場化運作;最后是加強對房地產(chǎn)信息化管理,對房屋信息進行及時的變更,加強對房屋狀態(tài)的時時更新。

    3.加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作人員的工作素質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作需要工作人員具有良好的工作素養(yǎng)以及工作態(tài)度,優(yōu)秀的工作人員能夠有效的提升工作的效率。對于工作人員的管理應(yīng)當(dāng)制定員工培訓(xùn)計劃,定時定期的對員工進行行業(yè)價值培訓(xùn)、員工守則、管理辦法以及先進的管理手段。通過專業(yè)化的技能培訓(xùn)以及高素質(zhì)的道德培訓(xùn),有效提升員工的工作態(tài)度以及工作過水準(zhǔn),逐步提升員工對新鮮事物的接受能力,提升員工信息化管理的操作能力。此外,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)當(dāng)具有先進的思維,主動提升自身的管理方式,積極引進國外國內(nèi)先進的管理手段與設(shè)備,不斷提高管理工作的核心競爭能力。

    4.加強房地產(chǎn)管理工作的信息化。一是加強數(shù)據(jù)共享,打破數(shù)據(jù)傳遞的壁壘,提高房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的準(zhǔn)確性,以及變動更新的時效性。這方面主要是提升信息技術(shù)的應(yīng)用,將系統(tǒng)內(nèi)部的子系統(tǒng)進行相應(yīng)的銜接,實現(xiàn)信息貢獻,特別是測繪系統(tǒng)和信息登記系統(tǒng)兩者之間的信息傳遞,此外還有信息登記系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案之間的數(shù)據(jù)共享。充分的信息共享能夠有效的減少信息再次錄入的重復(fù)性工作以及降低隨之產(chǎn)生的失誤率,提高工作效率。二是調(diào)整數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),完善產(chǎn)權(quán)檔案信息管理。數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的不完善對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的管理存在很大的影響,因此在數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建當(dāng)中就要十分的關(guān)注數(shù)據(jù)庫對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的適用性,最好增加房地產(chǎn)商、相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、交通等等字段,以減少后期空格出現(xiàn)的問題。完善的字段設(shè)置能夠滿足信息登記的要求,并且對于某些特殊要求的字段設(shè)置也可以進行相應(yīng)的添加,盡量的減少空白字符的產(chǎn)生,減少不必要的損失,降低空間廢物的儲存。三是簡化查詢要求的信息處理,提高信息查詢的效率。這方面主要是針對一些能夠公開的信息,目的在于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍在發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移等活動時,有關(guān)人員能夠獲得與房產(chǎn)有關(guān)的、切實的信息證明,減少欺詐問題的產(chǎn)生。這些信息可以通過官方網(wǎng)站產(chǎn)生,還可以通過產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的有關(guān)管理部門對社會進行公示,也可以設(shè)置專門的網(wǎng)站進行查詢。

    結(jié)論:

    綜上所述,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為房地產(chǎn)事業(yè)帶來重大的機遇,但是也激發(fā)出房地產(chǎn)行業(yè)一些潛在的管理問題,這些都是當(dāng)下應(yīng)當(dāng)解決的問題。本文就當(dāng)前較為突出的問題進行分析,并提出相應(yīng)的解決的措施,目的在于能夠有效的改善當(dāng)前房地產(chǎn)管理的有關(guān)問題,促進房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的健康、綠色、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。優(yōu)秀的管理能夠有效的促進房地產(chǎn)事業(yè)的進步,使之規(guī)范化經(jīng)營,確保相關(guān)人員的合法利益不受到損害。當(dāng)然,以上都是理論的探討措施與方法,在實際的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理過程當(dāng)中,還需要根據(jù)實際情況靈活運用,確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作在合法、合理的范圍內(nèi)進行,為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展添加動力。

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