房地產(chǎn)開發(fā)項目全程成本控制分析

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目全程成本控制管理可以有效的為項目開發(fā)帶來更高的經(jīng)濟效益與社會效益，需要做好成本控制的意識管理、制度約束，明確各方責任，依據(jù)項目開展具體情況做好項目過程、進度、質量與造價等各方面管理，需要充分的運用新進科技達到管控效果。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要投入巨額資金，同時項目會由于建設周期長與專業(yè)性高、政府與市場等各方面影響導致該行業(yè)存在較大的風險。需要遵循市場規(guī)范與外在環(huán)境，有效的達到項目經(jīng)濟效益最大化，需要針對性項目情況作對應的成本管控，進而達到資源的優(yōu)化配置。而要想達到較好的成本控制，需要做好項目各階段作對應的處理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理內(nèi)容

要做號房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控，首先需要充分了解成本構成。其成本費用主要是在項目生產(chǎn)與銷售環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的產(chǎn)品開發(fā)消耗費用，主要包括開發(fā)成本、開發(fā)費用與稅金等。同時需要分為決策、設計、施工與銷售四大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為一種商品開發(fā)經(jīng)營，與其他商品會有一定不同。其成本可以劃分為開發(fā)與經(jīng)營兩項成本組成，其中開發(fā)成本中又可以分為土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費用、配套設施費與開發(fā)所需要的間接費用。經(jīng)營成本可以劃分為銷售、管理、稅收與行政費用等。在當下我國商品房的價格組成中，其開發(fā)成本一般占據(jù)總成本的75%，而部分區(qū)域開發(fā)商在拍賣獲得土地后，開發(fā)成本已經(jīng)占據(jù)了總成本的80%至90%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制常見問題

當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行分項建設的成本操作難度較大，同時由于行業(yè)管理狀況與會計人員素質普通，因此無法有效的對建設過程進行有效的成本管控，從而引發(fā)財務指標減少，成本反映情況缺乏真實性，進而導致企業(yè)相關經(jīng)營決策受到干擾。其次，工程實際工程量與財務賬面成本結轉產(chǎn)生差異。其三，成本核算的對象存在隨意性。按規(guī)定成本核算的對象應該依據(jù)成本項目核算情況作對應設立，反之其成本資料就不能保證科學與真實，無法有效的給經(jīng)營決策做可靠依據(jù)。其次，成本分攤過于隨意或者不做分攤。成本分攤不規(guī)范會導致工程成本核算與企業(yè)實際經(jīng)營狀況脫離，無法有效的反映真實而完整的成本資料。

此外，成本管控缺乏全面性。部分企業(yè)將項目成本費用管理作為單項成本費用管控，例如配套設施、土地、建安、規(guī)劃設計等相關費用的管控，在操作上，主要是每審核撥付款項操作時進行簡單砍一刀的處理。從而導致從一定層面上有效控制成本，然而在項目在選址、規(guī)劃設計與定位包裝中已經(jīng)有嚴重問題，而在施工與銷售中相關問題逐步顯現(xiàn)出，成本管理呈現(xiàn)出單純性成本管控，企業(yè)也因此不斷的針對漏洞作對應的修補，但是缺乏對漏洞的預防控制，因此成本控制需要與成本管理做有效聯(lián)合。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目全程成本控制方法

3.1強化成本控制意識

需要做好成本控制意識，需要在決策時有意識的做好項目成本控制可行性方案探究，注重項目成本投資的有效估算，進行開發(fā)成本的科學定位，有效的意識到項目開發(fā)的成本風險相關因素，進而提升成本控制的預見性。在具體操作上，需要在注重開發(fā)前期準備與規(guī)劃設計方面中的成本控制，全面掌控項目開發(fā)中各成本控制因素的管控。其次需要對項目開發(fā)決策做成本管控意識強化，做好項目開發(fā)前組織成本管控，強化事前成本的預測與控制，從而保證成本控制的可行性。

3.2注重財務管理

財務管理可以對開發(fā)項目做整體的成本控制功用，但是不能單純的將財務管理定義項目資金核算，更要充分的達到財務管理在整體成本管控中的租用。要明確財務人員職責，做好項目前期、實施中的管控作用，有效的發(fā)揮財務在成本控制中的全程約束與協(xié)調(diào)功能。在項目前期準備中，需要對開發(fā)項目成本做有效分析核算，統(tǒng)計成本消耗并給予控制，避免成本額外提升。在竣工階段，需要做好竣工驗收成本管控，分析實際與理論計算方面的消耗成本對比，從而達到成本控制方案的制定，進而達到財務在項目成本管控中的效果。

3.3做好項目成本規(guī)劃

房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本控制需要考慮多方面因素，既要注重施工階段管理，也要做好開發(fā)前準備階段的管理?？梢酝ㄟ^因素測算或者直接計算的辦法做成本控制規(guī)劃。直接計算主要是在項目全過程中，以各項消耗費用，運用既定方法與程序做核算，核算各部門所產(chǎn)生的項目成本，進而計算出全項目成本，進而達到控制效果。因素測算主要依據(jù)項目開展實際狀況與相關經(jīng)驗，對項目主要因素做了解分析，進而達到減少項目成本的方案，同時要參考房地產(chǎn)開發(fā)項目做有效調(diào)整，進而得到成本控制方法。

3.4完善成本控制機制

完善成本控制機制需要先做好房地產(chǎn)企業(yè)組織建設的全面完善，重視成本管控。對于項目成本控制明確相關部門與人員的職責，不能僅僅視為財務部門的日常工作，需要各部門全面有效協(xié)作，需要從組織上全面完善，開設對應成本控制部門，做好日常相關管控工作。要建立管控激勵機制，做好逐層執(zhí)行，有效發(fā)揮成本管控。同時，需要做好項目成本考核標準的設置與完善，健全成本管理模式，但是在成本控制的目標規(guī)定上需要合理、先進，同時依據(jù)開展中的情況作對應的項目成本變化的分析與調(diào)整，建立完善成本考核體系，達到成本控制持續(xù)效果。

結束語：

對于房地產(chǎn)開發(fā)，我國有多種價格制約與相關政策，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分遵循市場規(guī)模與政策需求，盡可能通過壓低成本來達到市場競爭力提升。項目成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)日常重要管理工作，需要運用科學合理的項目成本管理才能有效的促使在項目開展過程中，降低物質、人力與費用的使用消耗，做好對應的監(jiān)督指導、糾正與限制，有效的調(diào)整項目開發(fā)中的差錯，從而將項目成本控制在項目計劃中，進而達到成本管理的效果。

參考文獻：

[1]楊云，何威鵬.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的探討[J].房地產(chǎn)導刊，2015，（8）：18-18.

[2]吳玉蘋.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟，2014，（24）：50-51.

[3]于婕.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013，（3）：98.

[4]李愛蘭.建筑工程預算與工程成本控制探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.8