淺談現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理特色

【摘要】近幾年來，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，社區(qū)物業(yè)也逐漸趨于商業(yè)化管理運作模式。我國的商業(yè)物業(yè)起始于上個世紀(jì)80年代末，雖然一開始發(fā)展比較緩慢，但是自進(jìn)入二十一世紀(jì)以來卻以迅猛的速度發(fā)展至今。不過，由于商業(yè)物業(yè)的管理具有其自身的特色，不能以簡單的普通物業(yè)管理模式進(jìn)行套用，所以其管理模式還有待進(jìn)一步探索。本文主要結(jié)合自身管理經(jīng)歷并查閱現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理文獻(xiàn)，提出了其中的幾點問題，自我分析解決措施，希望對我國商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代社區(qū)；商業(yè)物業(yè)；物業(yè)管理；管理特色

商業(yè)物業(yè)是現(xiàn)代物業(yè)管理的形式之一，更是城市整體規(guī)劃建筑中的重要功能組成部分，簡單來說，它指的就是建設(shè)規(guī)劃中用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，主要功能是為社區(qū)居民提供購物場所。近幾年來，受我國房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響，商業(yè)物業(yè)在開發(fā)與管理方面出現(xiàn)了越來越多的盲目性現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致了許許多多的問題，對此，查閱相關(guān)管理案例分析其原因，并提出了幾點措施建議，僅作拋磚引玉之用。

一、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理特色

1.以商業(yè)經(jīng)營為核心

對于商業(yè)物業(yè)的投資者來說，其最為關(guān)心的當(dāng)屬如何才能夠最快、最大地獲取投資回報，簡單來說就是物業(yè)的現(xiàn)實經(jīng)營狀況。如果商場不景氣，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況較差，得不到良好的經(jīng)營效益，使得商戶賺不到錢，形成“無米之炊”之勢，那么他們也不可能積極支付物業(yè)管理費用。當(dāng)這種情況出現(xiàn)后，就算商業(yè)物業(yè)管理再出色，那么也將是無能為力的。例如，西安某商場就曾經(jīng)因為商場定位錯誤而導(dǎo)致招商困難，開業(yè)后一直陷入在經(jīng)營困難的困境當(dāng)中，隨即日常物業(yè)管理開支也逐漸難以支付，不久后物業(yè)管理公司只好選擇退出管理。由此可見，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營是決定物業(yè)管理能否成功的關(guān)鍵，而物業(yè)管理水平則只是一項輔助因素。

2.依靠管理為經(jīng)營創(chuàng)造條件

商業(yè)物業(yè)管理的主要目的和作用是為商業(yè)經(jīng)營和消費創(chuàng)造更加安全、方便以及舒適的環(huán)境，從而幫助商家吸引消費者、留住顧客，繼而創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)于商業(yè)經(jīng)營，有效帶動著商業(yè)經(jīng)營的繁榮發(fā)展，商業(yè)經(jīng)營必須要依靠商業(yè)物業(yè)管理才能夠得到良好的經(jīng)營條件，因此商業(yè)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以經(jīng)營為中心，一切管理工作都圍繞“經(jīng)營”兩字進(jìn)行開展，將提高經(jīng)營效益作為首要目標(biāo)。

二、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理問題

1.經(jīng)營管理理念落后

商業(yè)物業(yè)中的零售商非常多，動輒就有上百個，而且大多數(shù)零售商的所有權(quán)都是獨立的，在這種背景下，對這些零售商進(jìn)行統(tǒng)一管理，以樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象就顯得十分重要。然而，與普通物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)的管理難度要大得多，例如如何才能夠讓所有零售商都接受統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營業(yè)時間以及進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動等，都是需要重點考慮的問題。然而，就我國現(xiàn)今的商業(yè)物業(yè)實際管理情況來看，其無論是經(jīng)營理念還是管理技術(shù)都比較落后，這導(dǎo)致對零售商的統(tǒng)一管理效果較差，致使商業(yè)物業(yè)形象受損，影響了商業(yè)物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)較多

當(dāng)今時代，隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的空置率越來越高，無論是住宅還是辦公樓、商業(yè)用房的空置率均呈連年增長的趨勢，其中部分城市的辦公樓和商業(yè)用房的空置率更是超過了10%以上。這一現(xiàn)象表明，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出很強的盲目性，并且重復(fù)建設(shè)非常嚴(yán)重，通常只擁有大批投資商注入，卻缺乏對建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃。

3.招商過于盲目

就我國當(dāng)前實際情況來看，大量的商業(yè)物業(yè)項目都存在較嚴(yán)重的“為招商而招商”的現(xiàn)象，致使商戶組合之間缺乏足夠的競爭力與協(xié)調(diào)性，也即是說開發(fā)商單純?yōu)榱送瓿烧猩讨笜?biāo)而進(jìn)行招商，而根本沒有對商戶組合進(jìn)行綜合全面的考慮，從而為商業(yè)物業(yè)的未來經(jīng)營埋下巨大的隱患。

4.電商對實體店的沖擊

現(xiàn)如今，我國已經(jīng)進(jìn)入了“電商”時代，無論是淘寶、京東等網(wǎng)絡(luò)電商，還是最近新發(fā)展起的微信電商，都給人們的購物帶來了巨大的便利，但同時這也給實體店帶來了巨大的沖擊。自從有了電商之后，人們可以不出門就買到自己想要的東西，逛商場的人越來越少，加之電商價格也往往比實體店便宜，導(dǎo)致實體店的經(jīng)營越來越慘淡，許多商鋪紛紛關(guān)門，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營自然也深受影響。

三、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理對策

1.改進(jìn)經(jīng)營管理理念

對于以經(jīng)營性為目的的商業(yè)物業(yè)項目來說，其最主要的收入來源就是商戶的物業(yè)費，可以說，物業(yè)費的支付者是創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)營業(yè)收入的中堅力量。而作為商業(yè)物業(yè)管理方，在賺取來自商戶所支付的物業(yè)相關(guān)費用的同時，就有責(zé)任幫助商戶去創(chuàng)造更大的收益。對此，現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理方必須要改進(jìn)經(jīng)營管理理念，盡快建立一支具有先進(jìn)思想理念的管理隊伍以保證商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。

2.規(guī)范市場秩序

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)不能單純套用普通住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，而應(yīng)當(dāng)先對市場和招商對象進(jìn)行充分調(diào)研，確定經(jīng)營模式，然后再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，這樣才能夠最大程度地減少開發(fā)成本、降低商業(yè)風(fēng)險。在這方面，萬達(dá)集團(tuán)針對未來大型綜合體所提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式就是比較好的例子，這樣可以在得到來自世界各國的商戶的租賃項目承諾后再進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，從而既做到了強強聯(lián)手，又有效控制了經(jīng)營風(fēng)險。

3.凸顯經(jīng)營特色

現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)要具備自己的特色，這樣才能夠吸引顧客。一般來說，可以按照周邊常駐人群及商場功能來劃分商場主題，這點對于小型商業(yè)物業(yè)來說尤其重要，因為只有這樣才能夠使小型商業(yè)物業(yè)避免與大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行正面交鋒，同時又凸顯出小型商業(yè)物業(yè)自身的專精特色，以吸引一類固定顧客。

結(jié)語：

綜上所述，現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理特色是以商業(yè)經(jīng)營為核心、依靠管理為經(jīng)營創(chuàng)造條件。目前在我國的社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理中尚存在一些問題，對此應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步改進(jìn)經(jīng)營管理理念、規(guī)范市場秩序以及凸顯經(jīng)營特色，以促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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作者簡介：

杜萬輝，1979.2.17，物業(yè)管理師，就職深圳市大眾物業(yè)管理有限公司西安分公司萬達(dá)新天地項目經(jīng)理。