金融企業(yè)是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓角度對待土地投資的
——訪上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

金融企業(yè)是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓角度對待土地投資的
——訪上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

傳統(tǒng)地產(chǎn)商對此類金融企業(yè)拿地現(xiàn)象非常不滿意，但唯一的機(jī)遇是，只有和此類金融企業(yè)聯(lián)合拿地和開發(fā)，才會(huì)具備更大的市場優(yōu)勢

信達(dá)地產(chǎn)在2016年以連續(xù)奪得“地王”姿態(tài)橫空出世。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，作為新一代“地王制造者”，信達(dá)地產(chǎn)在近一年時(shí)間內(nèi)連續(xù)高調(diào)奪得10幅地塊，其中7幅是“地王”，合計(jì)涉及資金超過350億元。

與這種豪氣形成反差的是，2015年信達(dá)地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入為81.36億元。業(yè)內(nèi)擔(dān)心，對于這類鮮有土地經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的金融地產(chǎn)企業(yè)來說，后續(xù)獨(dú)自土地開發(fā)將面臨較大壓力。

“金融企業(yè)投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與持續(xù)降息下的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)發(fā)生變化有關(guān)。比如利息支出相對高，投資收益率下滑，這會(huì)使得此類投資的壓力增加。因此，房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇給金融企業(yè)投資帶來了新的出口?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《上海國資》專訪時(shí)表示。

信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債率已破80%，金融“地王”需要嚴(yán)控拿地后的資金風(fēng)險(xiǎn)、市場周期風(fēng)險(xiǎn)以及土地經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

金融企業(yè)偏好地產(chǎn)投資

《上海國資》：在經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，為什么2016年還會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)率這么高的“地王”？

嚴(yán)躍進(jìn)：2016年上半年房地產(chǎn)市場總體來看，投資、銷售、價(jià)格均出現(xiàn)反彈，預(yù)測下半年各指標(biāo)依舊走強(qiáng)，意味著各指標(biāo)的漲幅將擴(kuò)大。從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢看，最近幾個(gè)月觸底反彈;從土地購置面積增加的跌幅不斷收窄，出現(xiàn)正增長;商品房累計(jì)銷售面積同比增幅高位盤整，今年房產(chǎn)銷售的同比增幅相比去年會(huì)增加20%左右水平。這就能夠解釋企業(yè)為什么會(huì)很容易漲價(jià)，在于市場交易一旦上升，很多指標(biāo)也隨之變化。

從全國去庫存的情況來看，房地產(chǎn)去庫存壓力處于歷史偏高位。過去庫存曲線只增不減，三四線城市新房難以消化，庫存量長期保持總體上升。不過從今年的走勢來看，曲線已經(jīng)呈現(xiàn)下行趨勢，意味著三四線城市去庫存得到明顯效果。預(yù)計(jì)，三四線城市住宅去庫存需要3-5年的時(shí)間。從三類物業(yè)庫存的壓力來看，商業(yè)用房去庫存壓力大于辦公樓，辦公樓大于住宅。

2016年3月、4月、5月，全國商品住宅成交面積同比增幅明顯。從環(huán)比來看，全國20個(gè)城市在2016年6月1日至15日期間，深圳新房成交面積環(huán)比增幅最高，而此前深圳最好的交易市場是2014年4月，由于5月交易量很低，環(huán)比增幅最高。

全國3000個(gè)城市漲幅前十的城市是要被約談的，深圳、上海、廈門、南京、合肥、北京、廣州、杭州、福州、天津，已開始實(shí)施收緊政策。

去庫存主要針對的是三四線城市，而對于上海房地產(chǎn)市場來說，補(bǔ)庫存、降房價(jià)則是關(guān)鍵詞。從均價(jià)來看，自從上海在2016年3月25日出臺(tái)“325”限購政策以來，均價(jià)從3.4萬元/平方米跌至3.2萬元/平方米，后來反彈漲到3.6萬元/平方米的水平。從今年6—7月份的交易量看，均價(jià)維持在3.5萬-3.6萬元/平方米，上海郊區(qū)樓盤捂盤不賣，9月將向3.8萬元/平方米提升。

從區(qū)域來看，寶山、青浦等地區(qū)目前房地產(chǎn)庫存量不足。根據(jù)研究報(bào)告可見，寶山區(qū)庫存周期最快，寶山區(qū)銷售周期為4個(gè)月左右，而整個(gè)上海市房屋銷售周期8個(gè)月，這也是為什么很多企業(yè)愿意在寶山區(qū)尤其外環(huán)以內(nèi)、顧村公園等地區(qū)拿地的原因，也在一定程度上為“地王”的出現(xiàn)提供了機(jī)會(huì)。

《上海國資》：目前土地市場出現(xiàn)的一個(gè)明顯現(xiàn)象是，金融資本越來越多地出現(xiàn)在土地拍賣市場，原因何在？對傳統(tǒng)房地產(chǎn)商的影響如何？

嚴(yán)躍進(jìn)：金融企業(yè)目前面臨一些問題，比如說一些險(xiǎn)資之所以要投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)，和持續(xù)降息下的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)發(fā)生變化是有關(guān)系的。對于一些險(xiǎn)資來說，負(fù)債的利息支出相對高，而投資的收益率在下滑，這會(huì)使得此類投資的壓力增加。所以對于此類企業(yè)來說，整體上會(huì)有較大的壓力。而房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇給了此類企業(yè)一個(gè)啟示。

另外，其他金融企業(yè)總體上也有偏好地產(chǎn)領(lǐng)域的考慮。這與其他領(lǐng)域的投資收益率持續(xù)難以上行等有關(guān)。而近期去庫存戰(zhàn)略下的市場交易活躍，也是促使更多資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要體現(xiàn)。

對于傳統(tǒng)地產(chǎn)商來說，其實(shí)對于此類金融企業(yè)拿地現(xiàn)象非常不滿意，認(rèn)為其是攪局者。但唯一的機(jī)遇是，只有和此類金融企業(yè)聯(lián)合拿地和開發(fā)，才會(huì)具備更大的市場優(yōu)勢。

《上海國資》：金融企業(yè)參與地產(chǎn)應(yīng)該是與其充沛的現(xiàn)金流量相關(guān)？

嚴(yán)躍進(jìn)：從監(jiān)管角度來說，目前監(jiān)管較多的主要是針對險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而非如信達(dá)此類資產(chǎn)處置的企業(yè)。這也使得此類企業(yè)的投資相對更自由，但往往也催生了地王現(xiàn)象的出現(xiàn)。

一方面，與信達(dá)地產(chǎn)今年持續(xù)獲取低成本的公司債等有關(guān)系，融資成本壓力小，拿地層面自然高調(diào)，不斷推進(jìn)再融資工作。2016年5月28日，其發(fā)行公司債30億元。實(shí)際上，從2015年7月至今來看，信達(dá)地產(chǎn)公開招拍掛拿地10塊，其中7塊是地王。而過去，信達(dá)地產(chǎn)鎖定低價(jià)土地，具備較低的拿地成本優(yōu)勢，是促使其轉(zhuǎn)型成為地王的基礎(chǔ)。另一方面對于信達(dá)來說，也是有意在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面發(fā)力的表現(xiàn)，進(jìn)而降低其他的壓力。

此外，母公司中國信達(dá)有良好的信譽(yù)和強(qiáng)大實(shí)力，信達(dá)“供血”充足。

溢價(jià)率根據(jù)風(fēng)控能力確定

《上海國資》：與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比 ，金融機(jī)構(gòu)對土地價(jià)值的判斷有何不同？

嚴(yán)躍進(jìn)：金融企業(yè)拿地，主要是從后續(xù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等角度來審視土地投資價(jià)值的。而傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)則主要從后續(xù)市場營銷的角度來做思考的。這也使得金融企業(yè)的土地投資更具有短期性或短視性，往往也容易催生土地市場的泡沫。

《上海國資》：對于金融機(jī)構(gòu)來說，高溢價(jià)拿地之后，如何實(shí)現(xiàn)土地投資的預(yù)期收益？

嚴(yán)躍進(jìn)：溢價(jià)率根據(jù)各自的風(fēng)險(xiǎn)控制能力來確定。對于金融機(jī)構(gòu)來說，高溢價(jià)拿地之后，后續(xù)經(jīng)營勢必比較困難。但如果能夠積極引導(dǎo)相應(yīng)的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入，以參股的名義進(jìn)行投資，那么相關(guān)壓力會(huì)減少。同時(shí)這個(gè)時(shí)候要坐等地價(jià)上漲，只有這樣才會(huì)有一個(gè)較好的投資價(jià)值，即土地溢價(jià)本身也能夠降低此類企業(yè)的土地經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

《上海國資》：對于金融機(jī)構(gòu)拿地后，如何做好風(fēng)控？

嚴(yán)躍進(jìn)：對于金融企業(yè)來說，拿地層面的風(fēng)險(xiǎn)把控主要包括3個(gè)內(nèi)容。第一是潛在的融資成本，比如利息支付，因此頻繁進(jìn)行新債償舊債的模式勢必推進(jìn)。

第二，注意房地產(chǎn)市場周期風(fēng)險(xiǎn)。金融企業(yè)對于金融周期的把握較準(zhǔn)，但對于地產(chǎn)周期的把握可能會(huì)比較生疏，這是需要注意的一個(gè)內(nèi)容。

第三，加大高周轉(zhuǎn)模式，降低項(xiàng)目運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)或成本。

《上海國資》：目前包括國資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對央企開發(fā)企業(yè)約談，口頭下達(dá)通知，收斂追高拿地的行為。您認(rèn)為，這對于國有開發(fā)商是否拿地將受到影響？

嚴(yán)躍進(jìn)：約談后勢必有影響，至少不會(huì)太高調(diào)。但根本性問題沒有解決，即企業(yè)拿地本身也是一個(gè)市場化的做法。因?yàn)楣苤圃黾樱酝顿Y方面的成本也在增加。后續(xù)的一個(gè)問題是，如何平衡拿地背后的各類成本，如配建租賃型公寓等成本，即如何防范此類成本轉(zhuǎn)移到普通住宅中，是此類國企類型房企需要把握的。