淺析大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響

文/鄭曉俐

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淺析大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響

文/鄭曉俐

一、大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的要求

大數(shù)據(jù)的價(jià)值在于通過數(shù)據(jù)共享、交叉復(fù)用后可獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是依靠數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格趨勢(shì)的判斷和房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算的，擁有數(shù)據(jù)積累和分析能力的估價(jià)公司將會(huì)以完善的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)一步加強(qiáng)和銀行、法院、征收部門的合作，同時(shí)可以逐步開展咨詢類評(píng)估服務(wù)。

（一）委托方對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的要求

1.金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)占了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的很大部分，規(guī)模越小的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的依賴性越強(qiáng)。每家銀行都有大量的數(shù)據(jù)，例如：通過押品數(shù)據(jù)分析，篩選并定位優(yōu)質(zhì)客戶，提前規(guī)避押品風(fēng)險(xiǎn)；細(xì)化押品數(shù)據(jù)可以看出不同區(qū)域、價(jià)格范圍的物業(yè)貸款審批松緊不同，從而提高審批效率。大數(shù)據(jù)時(shí)代，消費(fèi)者觀念在變、銀行等金融機(jī)構(gòu)在變，估價(jià)機(jī)構(gòu)也必須做出相應(yīng)的改變。

2.司法機(jī)關(guān)。司法機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提出要求：同一城市類似評(píng)估對(duì)象在同一價(jià)值日期、相同評(píng)估目的的條件下，評(píng)估參數(shù)相同；評(píng)估機(jī)構(gòu)要具備基本的信息平臺(tái)，能夠保證和司法機(jī)關(guān)進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)對(duì)接，避免他們?cè)诮邮茉u(píng)估報(bào)告之后還需要花大量人力物力進(jìn)行掃描和評(píng)估數(shù)據(jù)處理。

（二）行業(yè)自身對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的要求

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，信息化平臺(tái)使用率較低，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的權(quán)重設(shè)置、報(bào)酬率、成新率的測(cè)算等主要依賴估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，缺乏合理的數(shù)據(jù)支持。評(píng)估機(jī)構(gòu)的作業(yè)方式和管理水平，嚴(yán)重滯后于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代信息技術(shù)的發(fā)展，缺乏房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估行業(yè)無法和外部進(jìn)行數(shù)據(jù)交換，評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)面臨著嚴(yán)重質(zhì)疑，評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力也大大降低。估價(jià)機(jī)構(gòu)，特別是中小型估價(jià)機(jī)構(gòu)，必須樹立“大數(shù)據(jù)”的理念，拓展公司業(yè)務(wù)空間，為科學(xué)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法提供數(shù)據(jù)技術(shù)支持。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)建立及應(yīng)用情況

（一）云估價(jià)（2010年建成并投入使用）

云估價(jià)作為目前包含國(guó)內(nèi)最大最細(xì)的存量房物業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)的綜合性房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)，主要產(chǎn)品有云查勘數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)軟件、估價(jià)寶軟件和云估價(jià)數(shù)據(jù)查詢軟件。銀行、房地產(chǎn)企業(yè)以及其他相關(guān)單位可通過云估價(jià)獲取覆蓋全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)、項(xiàng)目、價(jià)格等數(shù)據(jù)信息，目前已有32個(gè)城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)加入云估價(jià)服務(wù)體系。

（二）中房評(píng)（2011年建成并投入使用）

中房評(píng)數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司2011年開始搜集房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，并進(jìn)行處理和挖掘，建立了中房評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)。平臺(tái)目前有E采寶（房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)）、E勘寶（房地產(chǎn)移動(dòng)查勘軟件）、行政管理專業(yè)咨詢系統(tǒng)、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)和批量估價(jià)系統(tǒng)等產(chǎn)品，通過搜集各大城市住宅、商業(yè)及工業(yè)房地產(chǎn)信息，結(jié)合最新的樓盤房?jī)r(jià)和市場(chǎng)租金進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，為政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和估價(jià)公司提供各類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)。

（三）中估聯(lián)行（2011年建成并投入使用）

“中估聯(lián)行”在聯(lián)盟成員機(jī)構(gòu)之間資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)協(xié)作、集約發(fā)展等合作基礎(chǔ)上，通過智能評(píng)估支持系統(tǒng)（VISS）和估價(jià)作業(yè)支持系統(tǒng)（VOSS），實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟內(nèi)部在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)、信息化系統(tǒng)建設(shè)、作業(yè)流程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范等方面的優(yōu)化和統(tǒng)一。平臺(tái)服務(wù)主要有金融評(píng)估及顧問服務(wù)、土地規(guī)劃與評(píng)價(jià)服務(wù)、土地開發(fā)顧問服務(wù)、拆遷評(píng)估及顧問服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)顧問服務(wù)、存量資產(chǎn)評(píng)估及顧問服務(wù)。

（四）云房數(shù)據(jù)（2013年建成并投入使用）

云房數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)主要集中于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)與房地產(chǎn)估值服務(wù)，主打產(chǎn)品為房估估，即實(shí)時(shí)在線估值服務(wù)，將房產(chǎn)估值互聯(lián)網(wǎng)化，為估價(jià)行業(yè)提供房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)、業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)等估價(jià)全流程服務(wù)。云房數(shù)據(jù)在線估值服務(wù)主要范圍是稅務(wù)征管在線估值、銀行押品價(jià)值監(jiān)測(cè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)在線詢價(jià)。它以數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，還開拓了房地產(chǎn)投資回報(bào)率、城市住宅景氣指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、市場(chǎng)分析和專題報(bào)告等數(shù)據(jù)挖掘產(chǎn)品。平臺(tái)系統(tǒng)產(chǎn)品主要是房估估和評(píng)E評(píng)。房估估主要為房產(chǎn)買賣投資及貸款人員提供在線估值、委托評(píng)估等服務(wù)，提供案例展示、價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)解讀等數(shù)據(jù)信息。評(píng)E評(píng)是估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)作業(yè)平臺(tái)，使用該平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)勘查作業(yè)電子化、報(bào)告撰寫軟件化。

（五）智地?cái)?shù)據(jù)（2014年建成并投入使用）

智地?cái)?shù)據(jù)是一款房地產(chǎn)信息及價(jià)格查詢工具軟件，具備住宅、商業(yè)及辦公用途的房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息及價(jià)格查詢，圖片信息展示，住宅價(jià)格預(yù)評(píng)，房地產(chǎn)資訊查閱等功能。其特色主要是提供普通住宅（不含別墅）的價(jià)格預(yù)評(píng)、工業(yè)廠房的價(jià)格預(yù)評(píng)、房地產(chǎn)專業(yè)咨詢周刊閱讀、政府土地出讓的信息公告。智地平臺(tái)主要有智地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)、外業(yè)勘查系統(tǒng)、自動(dòng)生成報(bào)告系統(tǒng)、OA管理系統(tǒng)、價(jià)格模型測(cè)算系統(tǒng)和押品貸后復(fù)評(píng)及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。

三、數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響

估價(jià)行業(yè)信息化具體而言就是通過各類型數(shù)據(jù)平臺(tái)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)化、查勘工作信息化、估價(jià)工作自動(dòng)化和估價(jià)業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化，整個(gè)工作以數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)分析為關(guān)鍵，以往估價(jià)工作中的實(shí)地查勘、資料搜集、價(jià)格測(cè)算和報(bào)告撰寫工作都將由系統(tǒng)和軟件替代，這一根本內(nèi)涵的改變使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師需要作出巨大的調(diào)整。

（一）工作流程變更

1.傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程可以分解成10個(gè)工作步驟：受托估價(jià)業(yè)務(wù)、確定估價(jià)基本事項(xiàng)、簽訂估價(jià)合同、制定估價(jià)作業(yè)方案、搜集整理估價(jià)資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選取估價(jià)方法、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫估價(jià)報(bào)告和估價(jià)資料存檔。例如抵押估價(jià)等普通估價(jià)業(yè)務(wù)實(shí)際操作中一般需要一周左右時(shí)間。

2.平臺(tái)應(yīng)用后業(yè)務(wù)流程可以分解成9個(gè)工作步驟：詢價(jià)、發(fā)起項(xiàng)目、手機(jī)查勘、測(cè)算、報(bào)告輸出、審批、財(cái)務(wù)、歸檔和管理。例如抵押估價(jià)等普通估價(jià)業(yè)務(wù)實(shí)際操作一般需要一天時(shí)間。每個(gè)估價(jià)平臺(tái)基本都具備數(shù)據(jù)采集、管理和處理系統(tǒng)，應(yīng)用估價(jià)平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)線上自動(dòng)估價(jià)。從平臺(tái)使用前后對(duì)比可以看出，傳統(tǒng)估價(jià)工作中的確定估價(jià)基本事項(xiàng)、制定估價(jià)作業(yè)方案、搜集整理估價(jià)資料、選取估價(jià)方法、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫估價(jià)報(bào)告等工作均可由估價(jià)系統(tǒng)替代，委托方與估價(jià)機(jī)構(gòu)的交流也從面對(duì)面變成線上完成，流程內(nèi)容改變，工作效率提高。

（二）工作重點(diǎn)變化

自動(dòng)估價(jià)平臺(tái)簡(jiǎn)化了估價(jià)流程，也替代了很多人工估價(jià)內(nèi)容，估價(jià)師工作重心因此發(fā)生改變。

1.傳統(tǒng)業(yè)務(wù)內(nèi)容。以用市場(chǎng)比較法抵押估價(jià)為例：傳統(tǒng)估價(jià)模式中，估價(jià)師的重點(diǎn)工作是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、搜集可比實(shí)例信息、比較因素選取與修正、價(jià)格測(cè)算和報(bào)告撰寫。

2.平臺(tái)應(yīng)用后業(yè)務(wù)內(nèi)容。自動(dòng)估價(jià)平臺(tái)應(yīng)用后同樣是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行抵押估價(jià)，委托人可自行在平臺(tái)上輸入估價(jià)對(duì)象信息，估價(jià)師將現(xiàn)場(chǎng)勘查的信息輸入手機(jī)APP中，聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，平臺(tái)即可測(cè)算出價(jià)格并生成報(bào)告。

對(duì)比可知，傳統(tǒng)估價(jià)模式中估價(jià)師的工作已經(jīng)被平臺(tái)所替代，影響估價(jià)結(jié)果質(zhì)量的可比實(shí)例信息在獲取委托業(yè)務(wù)之前就已經(jīng)存在于數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)當(dāng)中，所以估價(jià)師的工作重心不再是選取方法、搜集資料、價(jià)格測(cè)算和撰寫報(bào)告，而是數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)管理。

（三）新型業(yè)務(wù)產(chǎn)生

實(shí)時(shí)更新的數(shù)據(jù)庫(kù)建立后，數(shù)據(jù)挖掘和規(guī)律分析將帶來一系列的新型業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)不再單純進(jìn)行房產(chǎn)估值，而是真正向評(píng)估咨詢類的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

1.政府業(yè)務(wù)。海量存量房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和更新可以進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格水平監(jiān)測(cè)，通過與歷年同期價(jià)格對(duì)比建立房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供數(shù)據(jù)支持。另外，數(shù)據(jù)庫(kù)的建立將簡(jiǎn)化涉稅房產(chǎn)評(píng)估流程，例如房產(chǎn)稅、增值稅等稅種涉及的應(yīng)稅房產(chǎn)量大范圍廣，平臺(tái)自動(dòng)估價(jià)在批量評(píng)估業(yè)務(wù)上有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

2.金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)。押品價(jià)值監(jiān)測(cè)和貸后批量復(fù)評(píng)是金融機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)最大的兩個(gè)需求，在進(jìn)行押品數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理后，通過系統(tǒng)存儲(chǔ)和管理，可以實(shí)現(xiàn)押品價(jià)值動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，并按要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，提供建議。貸后復(fù)評(píng)是估價(jià)機(jī)構(gòu)批量評(píng)估的最主要業(yè)務(wù)，在應(yīng)用了平臺(tái)中動(dòng)態(tài)價(jià)格信息后，該業(yè)務(wù)工作量將得到極大的降低。

3.咨詢類業(yè)務(wù)。當(dāng)平臺(tái)應(yīng)用數(shù)據(jù)替代人工估價(jià)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)在強(qiáng)大數(shù)據(jù)背景下，將迎來一系列的咨詢類業(yè)務(wù)，例如為政府提供土地規(guī)劃和評(píng)價(jià)服務(wù)，為政府及開發(fā)企業(yè)提供土地開發(fā)顧問服務(wù)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)前期可行性研究，為企業(yè)和個(gè)人投資者提供房地產(chǎn)投資價(jià)值咨詢，為擁有較多物業(yè)的大業(yè)主進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理咨詢。

作者單位：（ 杭州萬(wàn)向職業(yè)技術(shù)學(xué)院）