軍隊(duì)營(yíng)房改造再利用的綜合效益評(píng)價(jià)

石　路　戴作球　王欣宇方

(1.新疆軍區(qū)房地產(chǎn)管理局烏魯木齊辦事處，新疆 烏魯木齊　830002；　2.解放軍后勤工程學(xué)院，重慶　400016)

?

·建筑業(yè)管理與政策研究·

軍隊(duì)營(yíng)房改造再利用的綜合效益評(píng)價(jià)

石路1戴作球2王欣宇方2

(1.新疆軍區(qū)房地產(chǎn)管理局烏魯木齊辦事處，新疆 烏魯木齊830002；2.解放軍后勤工程學(xué)院，重慶400016)

介紹了綜合效益評(píng)價(jià)的特點(diǎn)，論述了綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立原則，從適用性、安全性、耐久性等角度，構(gòu)建了軍隊(duì)營(yíng)房改造再利用綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，有利于制定出科學(xué)的營(yíng)房改造方案。

軍隊(duì)營(yíng)房，綜合效益，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，改造方案

軍隊(duì)營(yíng)房改造再利用作為我軍既有營(yíng)房保障的主要方式之一，對(duì)節(jié)約工程建造成本、避免生態(tài)環(huán)境破壞具有重要作用。為最大化程度發(fā)揮既有營(yíng)房資源的軍事經(jīng)濟(jì)效益，科學(xué)決策營(yíng)房改造方案，應(yīng)對(duì)其影響要素開(kāi)展綜合效益評(píng)價(jià)。論文結(jié)合綜合效益評(píng)價(jià)特點(diǎn)，訂立評(píng)價(jià)原則，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，旨在為營(yíng)房改造方案優(yōu)選提供理論依據(jù)。

1　綜合效益評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

1)評(píng)價(jià)實(shí)體缺乏。

目前許多國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)具體的建筑實(shí)體進(jìn)行評(píng)價(jià)的一種標(biāo)準(zhǔn)，是一種項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法。而既有營(yíng)房改造再利用決策是要求對(duì)改造方案預(yù)計(jì)取得的效益進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，屬于項(xiàng)目前評(píng)價(jià)范疇。雖然有既有營(yíng)房實(shí)體用于評(píng)價(jià)，但改造后和改造前各項(xiàng)指標(biāo)區(qū)別較大。而對(duì)于作為對(duì)比的拆除重建方案，雖然有其他類似建筑可以作為參考，但不同的工程差異巨大，也缺乏評(píng)價(jià)的實(shí)體。決策專家只能通過(guò)對(duì)改造或拆除重建的初步方案進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)可能取得的綜合效益，對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)并做出決策，以便高效利用資源，取得最好的各方面效益。

2)評(píng)價(jià)結(jié)果模糊。

由于是在決策前期進(jìn)行的，建設(shè)方案還只是初步方案，甚至沒(méi)有具體的圖紙參數(shù)可以參考，得不到精確的數(shù)據(jù)作為指標(biāo)參數(shù)，決策者只能憑借已有的少量資料和以往的案例經(jīng)驗(yàn)，來(lái)估計(jì)可能取得的功能效果各項(xiàng)指標(biāo)，很難得到精確的數(shù)據(jù)支撐，得出的評(píng)價(jià)結(jié)果是模糊的。

3)軍事效益凸顯。

與民用建筑或工業(yè)建筑不同，軍隊(duì)營(yíng)房建設(shè)的綜合效益評(píng)價(jià)還需考慮其軍事效益。習(xí)主席指出：“營(yíng)房就要有營(yíng)房的樣子”，軍隊(duì)營(yíng)房是部隊(duì)官兵生活訓(xùn)練辦公的基本場(chǎng)所，其主要功能就是要保障部隊(duì)，適應(yīng)部隊(duì)?wèi)?zhàn)備需求，提高官兵訓(xùn)練效果、工作效率、生活質(zhì)量，緊緊圍繞“能打仗、打勝仗”的根本目的。因此，對(duì)于既有營(yíng)房改造再利用綜合效益進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)一定要考慮其軍事效益。此外，由于平時(shí)的營(yíng)房建設(shè)不同于戰(zhàn)時(shí)建設(shè)，軍隊(duì)營(yíng)房建設(shè)在追求軍事效益的同時(shí)，還需適當(dāng)考量其經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)等各方面效益。

2　綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立原則

1)系統(tǒng)全面性。既有營(yíng)房改造再利用綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系必須系統(tǒng)全面，避免漏項(xiàng)，要能夠完整地反映營(yíng)房的各方面性能。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要有嚴(yán)謹(jǐn)、全面、科學(xué)合理的邏輯框架結(jié)構(gòu)，能夠全面反映評(píng)價(jià)對(duì)象的實(shí)質(zhì)和特征，并能在同類事物的評(píng)價(jià)中廣泛應(yīng)用。由于評(píng)價(jià)的各個(gè)指標(biāo)不可能是完全獨(dú)立的，相互之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系和制約。因此，我們?cè)诮⒃u(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)既要全面，又要系統(tǒng)，要能夠很好地梳理各指標(biāo)之間的關(guān)系，構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)全面的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

2)可評(píng)價(jià)性。由于本文所做的綜合效益評(píng)價(jià)是項(xiàng)目前評(píng)價(jià)，與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)不同，許多指標(biāo)參數(shù)無(wú)法獲得，或即使能夠獲得但獲取的成本非常高，相對(duì)于考慮該項(xiàng)指標(biāo)所獲得的效益來(lái)講并不劃算。對(duì)于這類指標(biāo)，我們可以通過(guò)替換成能夠反映其評(píng)價(jià)功能或效益的其他指標(biāo)，如果無(wú)法替換，則暫時(shí)不作考慮。

3)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合。軍隊(duì)營(yíng)房改造再利用綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)指的是隨著房屋的使用時(shí)間增加，指標(biāo)的性能參數(shù)基本不變。動(dòng)態(tài)指標(biāo)指的是隨著房屋的使用，指標(biāo)的性能參數(shù)會(huì)不斷變化。對(duì)于動(dòng)態(tài)指標(biāo)，由于房屋建筑使用年限長(zhǎng)，在評(píng)價(jià)建筑性能的時(shí)候，不能僅僅考慮剛改造完或新建完時(shí)的狀態(tài)。因?yàn)樾陆ǚ桨负透脑旆桨赶啾?，剛建成的時(shí)候一些動(dòng)態(tài)指標(biāo)要好得多，但由于改造方案和新建方案的設(shè)計(jì)使用年限不同，剛建成時(shí)的指標(biāo)參數(shù)意義不大，對(duì)于這類指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合營(yíng)房設(shè)計(jì)使用年限從全壽命周期的角度進(jìn)行考慮。

4)定性與定量相結(jié)合。軍隊(duì)既有營(yíng)房改造再利用綜合效益評(píng)價(jià)時(shí)，既要分析定性指標(biāo)也要考慮定量指標(biāo)。許多指標(biāo)可以通過(guò)設(shè)計(jì)方案或參考同類建筑獲得數(shù)據(jù)，但由于建筑本身的特點(diǎn)及項(xiàng)目前評(píng)價(jià)的客觀原因，絕大多數(shù)指標(biāo)難以量化，只能由專家給出一個(gè)模糊的直觀判斷。但這些指標(biāo)又是改造再利用綜合效益評(píng)價(jià)必須要考慮的。所以，在建立指標(biāo)體系的時(shí)候，為了做出全面客觀的評(píng)價(jià)，必須同時(shí)考慮定量和定性指標(biāo)。

3　綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

1)適用性能。包括營(yíng)房?jī)?nèi)部布局、設(shè)施設(shè)備適用性、隔聲性能等。營(yíng)房?jī)?nèi)部布局，指營(yíng)房的內(nèi)部布局是否有利于營(yíng)房功能的實(shí)現(xiàn)。如辦公樓建筑的功能區(qū)劃分、房間分布等，對(duì)于提高辦公效率有很大影響。設(shè)施設(shè)備適用性，包括房屋的采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)施設(shè)備，給排水和燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備以及電氣設(shè)備與設(shè)施等，既有營(yíng)房的設(shè)施設(shè)備在保證剩余使用年限內(nèi)滿足使用的前提下不一定要全部進(jìn)行更新?lián)Q代，但設(shè)施設(shè)備的不同帶來(lái)的使用感受是不同的。隔聲性能，包括了樓板以及墻體、管道等的隔聲性能，設(shè)備的減振和隔聲等。

2)環(huán)境性能與效益。包括營(yíng)房與環(huán)境協(xié)調(diào)性、噪聲和污染空氣隔離、建筑垃圾排放等。營(yíng)房與環(huán)境協(xié)調(diào)性，包括營(yíng)房整體造型和營(yíng)房外立面、色彩效果與環(huán)境的協(xié)調(diào)性，營(yíng)房是否符合軍隊(duì)營(yíng)房形象要求。噪聲和污染空氣隔離，指通過(guò)建筑布局或朝向的不同設(shè)置，避免室內(nèi)正面接受室外噪聲或污染空氣的干擾。比如宿舍樓應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)離馬路等有噪聲的地方，或通過(guò)背靠馬路等方案，避免噪聲干擾。建筑垃圾排放，指營(yíng)房改造或重建方案帶來(lái)的建筑垃圾，比如拆除重建和加層改造對(duì)比，顯然拆除重建會(huì)帶來(lái)更多建筑垃圾。

3)社會(huì)效益。包括節(jié)能效益、節(jié)水效益、節(jié)地效益、節(jié)材效益等。節(jié)能效益，包括建筑設(shè)計(jì)節(jié)能效益、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能效益、采暖空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能效益和照明系統(tǒng)節(jié)能效益。節(jié)水效益，包括中水及雨水的利用、使用合適的產(chǎn)品及管道材料等。節(jié)地效益，包括地下或半地下停車比例，建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等。節(jié)材效益，包括對(duì)可廢棄材料的再利用、營(yíng)房設(shè)計(jì)及施工新技術(shù)的應(yīng)用、新的節(jié)能舉措以及建材回收使用的比率。

4)安全性能。包括營(yíng)房防火、設(shè)備設(shè)施安全性、抗震設(shè)防等。營(yíng)房防火，包括營(yíng)房的耐火等級(jí)、滅火及報(bào)警系統(tǒng)的配置情況、防火門(mén)(窗)及疏散設(shè)施的配置情況。設(shè)備設(shè)施安全性，包括配電設(shè)備與電氣設(shè)備的保護(hù)措施與裝置，配電設(shè)備與環(huán)境的適應(yīng)性，防雷措施與裝置，配電系統(tǒng)的接地方式與接地裝置等?？拐鹪O(shè)防，指的是考察在符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，軍隊(duì)營(yíng)房抗震設(shè)防的烈度以及各種抗震措施。

5)耐久性能。耐久性能評(píng)價(jià)包括裝修工程、防水與防潮措施、管線工程、設(shè)備和門(mén)窗的耐久性能。各部件的耐久性能要結(jié)合房屋的剩余使用年限考慮適當(dāng)?shù)哪途眯孕枨?，?duì)于改造方案，應(yīng)當(dāng)保證在剩余設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)正常使用，無(wú)需大修，對(duì)于新建方案，應(yīng)當(dāng)達(dá)到當(dāng)前的普遍水平。

6)軍事效益。包括建筑外觀、智能化安防保密系統(tǒng)、戰(zhàn)備和隱蔽效益等。建筑外觀，指建筑風(fēng)貌的直接體現(xiàn)，軍隊(duì)營(yíng)房應(yīng)當(dāng)有軍隊(duì)特色，穩(wěn)重、大氣又不失樸素。好的營(yíng)房建筑外觀不僅能夠體現(xiàn)軍營(yíng)風(fēng)貌，還能無(wú)形中增進(jìn)部隊(duì)官兵自豪感，激勵(lì)廣大官兵奮勇?tīng)?zhēng)先。智能安防與保密系統(tǒng)，一些營(yíng)房的安全保密要求高，除了人防以外，技防也是非常必要的途徑。戰(zhàn)備效益，軍隊(duì)營(yíng)房應(yīng)當(dāng)符合戰(zhàn)備要求，如士兵宿舍的建筑布局、通道設(shè)計(jì)等應(yīng)當(dāng)利于緊急拉動(dòng)等戰(zhàn)備要求，且不能修建過(guò)高。隱蔽效益，對(duì)于有隱蔽要求的營(yíng)房建筑，應(yīng)當(dāng)符合一定標(biāo)準(zhǔn)。如營(yíng)房應(yīng)當(dāng)盡量與周邊自然和社會(huì)環(huán)境保持協(xié)調(diào)一致，以免目標(biāo)過(guò)于凸出、易于標(biāo)記。

The comprehensive benefit evaluation of military barracks transformation

Shi Lu1Dai Zuoqiu2Wang Xinyufang2

(1.UrumqiOffice,XinjiangMilitaryRegionRealEstateAgency,Urumqi830002,China;2.PLALogisticsEngineeringCollege,Chongqing400016,China)

This paper introduced the characteristics of comprehensive benefit evaluation, discussed the establishment principle of comprehensive benefit evaluation index system, from the applicability, safety, durability, constructed the comprehensive benefit evaluation index system of military barracks transformation and reuse, conducive to the development of science barracks transformation scheme.

military barracks, comprehensive benefit, evaluation index system, transformation scheme

1009-6825(2016)21-0229-03

2016-05-16

石路(1973- )，男，工程師

F283

A