中國房地產(chǎn)不會像日本一樣崩潰

葉檀

中國有形的手比日本有形的手硬得多，會確保房地產(chǎn)杠桿不失控。

在十二屆全國人大四次會議新聞中心于3月15日舉行的記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高回答中國樓市會不會像當時的日本一樣崩盤時強調(diào)，不能相提并論。

第一，時代不同。日本發(fā)生的事情是在20-30年以前，背景、政治、經(jīng)濟條件和今天的中國都大不一樣，甚至是完全不一樣。第二，國情不同。中國和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。

日本房地產(chǎn)崩潰的本質(zhì)是投資品市場崩潰，房地產(chǎn)作為表現(xiàn)最明顯的投資品，崩潰得最為慘烈。美國的房地產(chǎn)市場同樣如此。

日本房地產(chǎn)崩潰的前提有三個，一是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化基本完成，房地產(chǎn)缺乏真實的消費者與接盤者，在城市大量購入房地產(chǎn)的人大多是為了投資。

中國指數(shù)研究院研究顯示，上世紀70年代后期至80年代中期，日本的城鎮(zhèn)化進程基本結(jié)束，但較快的經(jīng)濟發(fā)展速度與整體趨于寬松的貨幣政策，帶動房地產(chǎn)經(jīng)歷了第二周期的快速發(fā)展，房地產(chǎn)背后隱藏著巨大的人口老齡化危機。也就是說，從二戰(zhàn)后直到上世紀80年代中期“廣場協(xié)議”簽訂時，日本的房地產(chǎn)漲勢是有真實的經(jīng)濟與人均財富增長作為支撐的。

而到了上世紀80年代后期，日本老齡化等問題日趨嚴重，城鎮(zhèn)化階段已經(jīng)過去，房價上升缺乏真實的財富與人口的支撐。

第二，上世紀80年代以后，日本房地產(chǎn)又一波上漲，這是金融強刺激的結(jié)果，這就決定了房地產(chǎn)崩潰的命運。

上世紀80年代以后，日本失業(yè)率一直保持在3%以下，遠遠低于其他發(fā)達國家。1985年，日本城市化率高達76.7%，城市化基本接近尾聲。由于簽訂“廣場協(xié)議”為其他歐美國家尤其是美國扛住經(jīng)濟下行壓力，日元大幅升值，導(dǎo)致日本出口金額同比開始出現(xiàn)負值，整體經(jīng)濟自1986年起進入下行通道。

日本政府非常緊張，開始印鈔降息。1987-1990年，貨幣供應(yīng)量增長率連續(xù)4年超過兩位數(shù)。

第三，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，日本央行迅速收緊貨幣政策，他們希望房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)落地，實際上這泡沫結(jié)結(jié)實實地落在了缺乏營養(yǎng)的堅硬火星地表上。

當時的日本央行不明白杠桿的威力，并且對日本經(jīng)濟數(shù)據(jù)充滿盲目的自信，認為經(jīng)濟數(shù)據(jù)大有起色，只要加息擠破泡沫就能軟著陸。

與日本相比，中國的各項指標似乎都大不相同。

中國城鎮(zhèn)化遠未完成，但是否可以得出結(jié)論中國不存在房地產(chǎn)泡沫？未必。從1998年中國房地產(chǎn)市場化以來，房地產(chǎn)每輪周期都與政策和投資者相關(guān)，在中國一部分先富起來的人群中，房地產(chǎn)是主要投資品種。

與日本不同的是，有前車之鑒在，中國政府絕不會輕易地放大泡沫，或者輕易擠破泡沫。這兩年房地產(chǎn)雖然復(fù)蘇，但政府強調(diào)的是去庫存，對投機非常警惕。一線城市房價上漲，政府開始強調(diào)穩(wěn)健。我們在現(xiàn)階段不可能看到日本央行那樣的貨幣政策動作。

總而言之，貨幣也好、投資品市場也好，會在一個狹窄的區(qū)間內(nèi)波動。中國有形的手比日本有形的手硬得多，會確保房地產(chǎn)杠桿不失控。

（作者系知名財經(jīng)評論員）