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    一個員工眼里的房企興衰史

    2016-03-31 03:19:11陳海鑫
    南風(fēng)窗 2016年7期
    關(guān)鍵詞:施工單位

    陳海鑫

    房地產(chǎn)行業(yè)洗牌在加速,有的中小房企面臨資金鏈斷裂,陷入困境。

    這段時間,房地產(chǎn)市場一邊要說“去庫存”,一邊一線城市的房價瘋漲,這樣的局面實在讓人不解。

    一線城市不去說了,二三四五線城市的房地產(chǎn)庫存積壓,這是事實。我就不用去抄一些數(shù)據(jù)了。

    隨之出現(xiàn)了什么情況呢?是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌真的在加速了。一些實力弱的中小房企因為房子賣不出去,出現(xiàn)了資金鏈斷裂,要從銀行那里套到錢難度也加大。但一些實力強(qiáng)的房企呢,則趁機(jī)以較低價格收購優(yōu)質(zhì)項目,走上擴(kuò)張之路。

    房價在全國各地的這種分化,以及房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌,預(yù)示著房地產(chǎn)和中國社會都演進(jìn)到了一個新的階段。我想,可以對它進(jìn)行全景式的透視。

    作為內(nèi)陸二線城市一家房地產(chǎn)企業(yè)的資深員工,我想講一下這家房地產(chǎn)企業(yè)的故事。

    起步

    我所在的這家公司,一開始是一家國有企業(yè),成立于20世紀(jì)90年代初,不到30人,依靠倒賣鋼材、開發(fā)零星房地產(chǎn)項目生存—也僅僅是生存,沒有賺到大錢。

    這也是當(dāng)時全國很多跟房地產(chǎn)沾邊的企業(yè)的大致情況:日子過得去,但沒有爆發(fā)成土豪。

    1998年,福利分房制度取消。在那段時間里,公司突然發(fā)力,取得了這個城市黃金地段的一塊土地,項目占地達(dá)60畝,準(zhǔn)備建A、B、E三幢商業(yè)樓和C、D兩幢拆遷安置樓。那個時候,并不需要繳納巨額土地出讓金,只需繳納少量的拆遷保證金即可啟動項目。

    拆遷當(dāng)然不太順利。和當(dāng)時及以后相當(dāng)長時間中國大地許許多多地方上演的拆遷大戲一樣,經(jīng)歷一系列談判、妥協(xié)、逼迫、恐嚇、強(qiáng)拆后,直到2002年,拆遷工作才結(jié)束。

    2002年是個什么情況?是全國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,一日千里的情況。你可能都沒有想到,當(dāng)時公司資金短缺,大部分都是由施工單位墊付的。而施工單位呢,出于對整個房地產(chǎn)行業(yè)及項目的良好預(yù)期也樂于墊資。

    你看,獲取最大收益時,公司花了最少的成本。

    另外,公司找了一個安置戶太多、安置面積過大的理由,去跟政府說增加規(guī)劃面積,減免部分城市建設(shè)配套費(fèi)。政府同意了。這又極大地增加了項目的利潤。

    但隨后,發(fā)生了一件影響很大的大事。

    改制

    這件大事就是改制。

    21世紀(jì)初的那幾年,流行“改制”和“抓大放小”的“國企改革”。公司屬于國有中小企業(yè),改制指導(dǎo)思想是國家退出,公司管理層控股,員工全員參股,適當(dāng)引入社會上的法人或自然人參股。

    從2004年開始,公司在市財政局、國資委等上級政府部門的指導(dǎo)下進(jìn)行改制,不久通過了改制方案。員工們收入不高,沒有實際參與改制過程。另外,他們對項目實際情況、預(yù)期盈利情況并不知情,看不到項目的誘人前景,所以居然連改制方案中分配給自己的很少的股權(quán)都要賣掉。最后是大部分員工賣掉一半,留了一半,共持有不足20%股權(quán),其余均由公司第一大股東和第二大股東持有。

    公司進(jìn)行股份制改制,是為了建立產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度,經(jīng)過改制,每位員工都成為股東,大家的主人翁意識增強(qiáng),這本身對公司發(fā)展是件好事。但股權(quán)差距太懸殊,意味著貧富差距太懸殊,員工與管理層在處境上、心理上的距離不是在縮小而是在拉大,這為公司日后的發(fā)展埋下了隱患。

    發(fā)展

    2003年,央行發(fā)布121號文件,引發(fā)業(yè)界軒然大波。隨后,在國務(wù)院18號文件的鼓勵下,房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng),房地產(chǎn)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn),房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮已經(jīng)從一線城市轉(zhuǎn)向公司所在的內(nèi)陸城市,外資開始成為開發(fā)商重要的融資渠道。國家開始針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,但隨著調(diào)控政策密集出臺,房價卻一路堅挺。

    改制后,趕上好時候,公司發(fā)展迅猛,銷售形勢非常好,僅某幢商業(yè)樓兩年左右就銷售數(shù)億元,滿足了其他樓的建設(shè)資金需求。

    鄧文迪位于北京故宮旁四合院宅邸.價值1億元。

    2007年,某國際知名投資銀行看上了還未竣工的某幢商業(yè)樓,想整幢購買,開出的價格極具誘惑力,但決策者認(rèn)為價格不理想,還有升值的空間,拒絕了這次收購,決定自持物業(yè),錯過了公司拿地擴(kuò)張的絕好機(jī)會。

    而差不多在這段時間前后,一些房企如華遠(yuǎn)、中海等已開始進(jìn)行全國性擴(kuò)張布局。在這里,就像賽跑一樣,我們看到了明顯的分化與差距,原因有很多,但缺乏戰(zhàn)略眼光和對行業(yè)發(fā)展趨勢的洞察也許是最重要的原因。

    官司

    2008年全球金融危機(jī)爆發(fā),中國房地產(chǎn)短暫進(jìn)入寒冬期,緊接著年底中國政府出臺4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃,中國房地產(chǎn)又開始了新一輪的上揚(yáng)。

    經(jīng)過一段時間開發(fā)建設(shè),公司有A、B兩幢商業(yè)樓竣工,并于2008年開始營業(yè),而C、D兩幢安置樓也在不久后建成,住宅安置戶也進(jìn)行了回遷。

    此時公司既無債務(wù),也無糾紛,還持有A幢樓、大型地下停車場這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),僅剩下E幢商業(yè)樓未開發(fā)。按照當(dāng)時房地產(chǎn)形勢,僅銷售少量房屋,安穩(wěn)地把樓蓋起來,即可持有價值數(shù)億元的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。若不考慮出售,整個項目僅出租自持物業(yè),一年就可收入約2000萬元租金,這對于一個僅有20余人胸?zé)o大志的房地產(chǎn)企業(yè)來說,是相當(dāng)不錯的結(jié)果,公司生存無憂,大小股東們自然也生活滋潤,當(dāng)上大大小小的包租公、包租婆,優(yōu)哉游哉!

    但問題恰恰出在了E幢建設(shè)上,在選擇施工單位時,把關(guān)不嚴(yán),選擇了一家從資金實力到技術(shù)能力都有嚴(yán)重問題的施工單位承建E幢樓,該施工單位以前誠信行為差,和前建設(shè)單位有過糾紛,雙方曾對簿公堂。

    現(xiàn)場施工管理工作難度很大,雙方經(jīng)常就質(zhì)量問題、安全問題、進(jìn)度問題、工程款確認(rèn)及支付問題發(fā)生爭吵,產(chǎn)生摩擦。在工程進(jìn)行到一半時,雙方在工程價款的確認(rèn)及支付上產(chǎn)生了巨大的分歧,工程被迫于2010年停工。

    在此前后,雙方進(jìn)行多次溝通、協(xié)商,均因差距過大無法達(dá)成一致。停工導(dǎo)致工程進(jìn)度形象不佳,銷售也因此大受影響,而那時正是房地產(chǎn)泡沫高漲,房價節(jié)節(jié)攀升的時候。和很多中小房企一樣,銀行融資不暢,支持力度有限,在銷售不佳的情況下,公司為維持運(yùn)營只得將目光投向資金成本更高的民間集資。

    既然協(xié)商無法解決問題,雙方只好走上法庭。

    這是一場曠日持久的官司,是公司由盛而衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn),由于銷售不好,維持運(yùn)營只能依靠銀行貸款和民間集資。

    困境

    這是外患。但內(nèi)憂同樣存在。

    這場官司,以及E幢停工幾年給公司和股東造成的損失,其實引爆了改制過程中和平常工作中所積累下來的矛盾。公司成立了E幢停工問題調(diào)查小組,專門調(diào)查此事,追究相關(guān)人員責(zé)任。接著,公司改選了董事會,重新組建公司經(jīng)營班子,實現(xiàn)權(quán)力的再分配。

    2012年后,中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高速增長幾十年后放緩,經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,同樣,高速增長了很多年的房地產(chǎn)雖然價格整體上仍然在打雞血一樣地漲,但銷售形勢已“下行”了。那個時候,因為銀行融資困難,公司新經(jīng)營班子只能靠民間集資來解決建設(shè)運(yùn)營資金。

    說實話,工作并不好干,但只要大家齊心協(xié)力,還是有希望的,畢竟公司還有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    在大家的努力下,官司了結(jié)了,重新選擇了施工單位,停工幾年的E幢樓終于復(fù)工并且封頂。

    這是一個很好的跡象。可惜,矛盾再次激化,公司被撕裂成以兩大股東為首的兩大陣營,雙方進(jìn)行了或明或暗的“撕逼”。

    時間就這樣一天天、一月月過去,公司的銷售收入沒有增長多少,但民間集資的本息卻像滾雪球一樣悄無聲息地越滾越大……終于,公司資金鏈斷裂,陷入困境。

    我舉一兩個例子:

    比如某幢商業(yè)樓銷售后,由公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營,向業(yè)主支付租金,由于能力和資源的不足,經(jīng)營不善,被迫于前幾年關(guān)閉。此后,公司先后聯(lián)系了好幾家商業(yè)企業(yè),想使這幢重新開業(yè),但都沒有成功。售樓時向業(yè)主承諾的每年返還10%的租金,現(xiàn)在看來就像是天方夜譚。眼下,公司代表業(yè)主和一家商業(yè)企業(yè)簽訂了租賃合同,租金很低,由于商業(yè)環(huán)境不佳,遲遲沒有開業(yè),業(yè)主們拿不到租金,經(jīng)常到公司鬧事,討要租金。

    某幢商業(yè)樓在主體封頂后,由于無法支付施工單位的工程款,再次處于停工狀態(tài),公司只有這幢樓可以銷售了,但房子根本賣不動,只能靜靜地像爛尾樓一樣矗立在那里。

    股東們前期為解決公司資金困難而發(fā)動親戚朋友們投入公司的集資款到期后無法償還,催要得急的,想辦法擠出一點(diǎn),不急的,能拖就拖,已經(jīng)有人將公司起訴至法院,還發(fā)生過債權(quán)人封鎖公司大門的事情。

    所以公司接下來怎么辦?

    可以讓人收購。但真正有實力有意愿的買家并不多,大多數(shù)在了解了公司的資產(chǎn)、負(fù)債以及存在的問題后,知難而退。而有意的,能否收購成功,還存在很大的變數(shù)。

    目前,公司運(yùn)轉(zhuǎn)近乎停滯,人心惶惶。

    若能被收購,對于公司股東、債權(quán)人、業(yè)主、安置戶、施工單位、買房者等相關(guān)利益方都是解脫,是最好的結(jié)局,若不能被收購,那結(jié)果又是如何呢?

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