基于REITs交易環(huán)節(jié)的稅收政策研究

黃敘

摘要：萬(wàn)科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬(wàn)科REITS封閉式混合型證券投資基金”于2015年4月22日被證監(jiān)會(huì)受理，標(biāo)志著內(nèi)地版公募房地產(chǎn)投資信托基金啟航，REITs在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。REITs能否成為提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的有力工具呢？結(jié)合REITs一般交易模式中各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收情況分析，通過(guò)與歐美及亞洲較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)REITs稅收政策的比較，總結(jié)了我國(guó)REITs稅收的特點(diǎn)，從稅收制度建設(shè)方面提出了促進(jìn)REITs進(jìn)一步發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：REITs 交易環(huán)節(jié) 稅收政策

一、REITs的概述

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust， REIT）是房地產(chǎn)證券化的一種手段，把暫時(shí)無(wú)法出售、流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)以發(fā)行收益憑證的方式進(jìn)行變現(xiàn)。能集合特定的投資者，將其資金集合起來(lái)，建立某種專門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，從而進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng)管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。收益主要來(lái)源于租金收入、物業(yè)收入和房地產(chǎn)升值等。

二、我國(guó)實(shí)施REITs的稅收問(wèn)題分析

稅收制度和稅收政策是推動(dòng)房地產(chǎn)證券化發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素，REITs這種證券化手段的本質(zhì)又是一種信托，雖然2001年我國(guó)頒布的《信托法》為信托行業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)，但我國(guó)信托業(yè)稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態(tài)，沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)信托業(yè)的專門(mén)稅收法規(guī)，進(jìn)而導(dǎo)致REITs的稅收待遇存在較大的不合理性。以下將從REITs交易環(huán)節(jié)出發(fā)，通過(guò)與歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的REITs稅收政策的比較，分析我國(guó)實(shí)施REITs的稅收問(wèn)題的主要表現(xiàn)。

（一）當(dāng)前REITs一般交易模式

REITs交易模式（見(jiàn)圖1）一般包括委托資產(chǎn)項(xiàng)目的投資管理、設(shè)立發(fā)行REITs、利益分配、合同終止信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移四個(gè)環(huán)節(jié)，涉及房地產(chǎn)企業(yè)（委托人）、基金管理公司等（受托人）和投資者三個(gè)基本納稅主體。

圖1：REITs一般交易模式圖

（二）我國(guó)與歐美及亞洲較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的REITs稅收政策相比所存在的問(wèn)題

美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家，REITs采取稅收中性及合理避稅原則，資產(chǎn)運(yùn)作環(huán)節(jié)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不增加稅負(fù)。美國(guó)在REITs上，房地產(chǎn)稅沒(méi)有優(yōu)惠，仍然按照物業(yè)價(jià)值的1%-3%征收，而所得稅本來(lái)是以利潤(rùn)總額的15%-35%征收，根據(jù)《1960年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果基金公司每年把90%的應(yīng)納收入以紅利形式派發(fā)給投資者，則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，即在REITs上的優(yōu)惠是租金收入用于分紅的部分免征，避免了對(duì)基金管理公司和投資者的雙重所得課稅。轉(zhuǎn)讓稅按交易價(jià)格的0.5%-1%征收，所得稅按出售利得的15%-35%，用于分紅的部分免征。

在英國(guó)，所得稅按利潤(rùn)總額的30%征收，在REITs層面免征所得稅。轉(zhuǎn)讓稅按交易價(jià)格的1%-4%征收，所得稅本來(lái)以出售利得的30%征收，但在REITs上全部免征。

在德國(guó)，房地產(chǎn)稅仍以物業(yè)價(jià)值的1%-1.5%，貿(mào)易稅按利潤(rùn)的9.1% -19.7%，所得稅按利潤(rùn)總額的37%征收，租金收入用于分紅的部分免征。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要涉及的稅種有轉(zhuǎn)讓稅、貿(mào)易稅和所得稅。轉(zhuǎn)讓稅按交易價(jià)格的5.09%征收，貿(mào)易稅按出售利得的9.1%-19.7%，所得稅本來(lái)以出售利得的37%征收，但針對(duì)REITs則全部免征。

在新加坡，針對(duì)REITs收益中作為股息派發(fā)給投資者的那部分不征收所得稅。在我國(guó)香港地區(qū)，則必須繳納房地產(chǎn)稅，在REITs上沒(méi)有實(shí)施稅收優(yōu)惠政策。從REITs的投資區(qū)域來(lái)看，美國(guó)成為了全球第一大REITs投資市場(chǎng)，占比43%，歐洲占比27%。新加坡成為僅次于日本的第二大REITs市場(chǎng)，而香港REITs的發(fā)展速度因沒(méi)有稅收優(yōu)惠而在一定程度上受到限制。

我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)（委托人）向房地產(chǎn)投資信托基金管理公司（受托人）提出委托時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)按照信托合同將相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)投資信托基金管理公司等受托人，雖然受托人并未取得資產(chǎn)的所有權(quán)，但這一過(guò)程仍視同銷售處理，委托人除了繳納印花稅以外，還要按照不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值就不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、預(yù)提稅等；受托人需繳納契稅、印花稅。

在REITs發(fā)行過(guò)程中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資金托管機(jī)構(gòu)、證券交易所、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)以及其他為資產(chǎn)證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)簽訂的服務(wù)合同及服務(wù)收入，均需繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。在 REITs 的證券上市流程中證券出售時(shí)，投資者和受托人需繳納證券交易稅和證券印花稅（稅率為0.1%）。

房地產(chǎn)投資信托基金管理公司對(duì)獲得的信托凈收益，繳納企業(yè)所得稅；對(duì)獲得的報(bào)酬繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅；涉及的房地產(chǎn)交易還需繳納房產(chǎn)稅和契稅。REITs匯集運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的租金收入或者出售利得等收益分配給投資者，投資者對(duì)所獲股息或紅利需按20%繳納個(gè)人所得稅。此時(shí)雙重征稅，使得實(shí)際投資者到手的收益大幅減少。

在信托合同終止環(huán)節(jié)，受托人根據(jù)約定將剩余的信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給委托人或受益人，視同有償轉(zhuǎn)讓，受托人需繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)繳納印花稅；委托人收回信托資產(chǎn)或受益人接受信托資產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)（委托人）或投資者（受益人）需繳納契稅、印花稅、房產(chǎn)稅。

可見(jiàn)，我國(guó)稅種多、稅負(fù)重、納稅主體不明確、在稅法上無(wú)優(yōu)惠政策，REITs融資模式存在高融資成本。REITs要發(fā)展，完善REITs的稅收制度刻不容緩。

三、解決我國(guó)REITs交易環(huán)節(jié)中稅收問(wèn)題的建議

（一）建立完善信托資產(chǎn)稅收法規(guī)體系，制定專門(mén)法規(guī)，妥善解決所得稅的重復(fù)征收問(wèn)題

鄧子基和唐文倩（2011）認(rèn)為，我國(guó)REITs雖有自己集中的經(jīng)營(yíng)管理組織，但它不具有自我積累的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，有不合理之處。如前所述，大多數(shù)REITs發(fā)展較好的歐美及亞洲較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，可以在REITs層面免征所得稅，但法律對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來(lái)源有嚴(yán)格的要求。美國(guó)和德國(guó)稅法對(duì)于REITs享受優(yōu)惠政策的資格做了嚴(yán)格限制；加拿大《所得稅法案》規(guī)定，信托被視為處于公司和合伙關(guān)系的中間狀態(tài)的納稅主體，所產(chǎn)生的收益免征公司所得稅，其收益分配給合伙人時(shí)，合伙人根據(jù)各自所得進(jìn)行納稅。受益人間接享受極大的稅負(fù)優(yōu)惠，也避免了對(duì)信托的重復(fù)征稅。各國(guó)政府在扶持REITs發(fā)展時(shí)為規(guī)范其市場(chǎng)的運(yùn)作，設(shè)置了關(guān)于限制其壟斷市場(chǎng)，防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益，干涉其他實(shí)體經(jīng)營(yíng)的條款，進(jìn)而為形成外部效益創(chuàng)造條件。我國(guó)處于信托業(yè)發(fā)展初期，應(yīng)循序漸進(jìn)地建立完整的信托資產(chǎn)稅收法律規(guī)則制度體系。鄧子基和唐文倩（2011）認(rèn)為，《信托法》從總體上規(guī)范著信托行業(yè)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的信托新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的稅收規(guī)定來(lái)加以規(guī)范。通過(guò)制定房地產(chǎn)信托投資基金的專門(mén)稅收法規(guī)，明確稅收優(yōu)惠政策，解決REITs的雙重征稅問(wèn)題，促進(jìn)其健康發(fā)展。

（二）明確納稅主體，結(jié)合REITs交易環(huán)節(jié)制定稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)在把資產(chǎn)打包成REITs產(chǎn)品轉(zhuǎn)移給受托人時(shí)，應(yīng)相應(yīng)調(diào)減稅費(fèi)，免征其營(yíng)業(yè)稅。在REITs發(fā)行過(guò)程中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資金托管機(jī)構(gòu)、證券交易所、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)以及其他為資產(chǎn)證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)按其服務(wù)收入的一定比例繳納營(yíng)業(yè)稅。基金管理公司等受托人對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行投資管理不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，這樣的機(jī)構(gòu)僅是代人理財(cái)，履行的是代繳義務(wù)。受托人應(yīng)針對(duì)提取管理費(fèi)用的一定比例的業(yè)務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅，關(guān)于REITs收益的營(yíng)業(yè)稅、所得稅應(yīng)由受益人最終承擔(dān)。這樣讓受托人享有稅收優(yōu)惠，對(duì)我國(guó)的REITs發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。因此，我國(guó)在控制REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，可以對(duì)基金管理公司不征企業(yè)所得稅，避免公司制交易環(huán)節(jié)中企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的雙重稅負(fù)，進(jìn)而提升REITs的發(fā)展速度。在我國(guó)可以對(duì)REITs獲利的租金收益及物業(yè)增值收益在為投資者分配時(shí)免繳個(gè)人所得稅?；蛘邔?duì)個(gè)人投資者分紅時(shí)需要繳納個(gè)人所得稅的應(yīng)該實(shí)行代扣代繳，統(tǒng)一納稅，但應(yīng)當(dāng)降低稅率，這樣在滿足收益分配要求的條件下，有助于鼓勵(lì)社會(huì)儲(chǔ)蓄資金向證券市場(chǎng)流動(dòng)，培養(yǎng)投資者對(duì)投資基金的積極性。如果信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到受益人，那么在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項(xiàng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應(yīng)由委托人和受益人分別承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應(yīng)的納稅義務(wù)。

總之，要想通過(guò)REITs解決房地產(chǎn)的融資問(wèn)題，吸引投資者積極投資，我們則需要充分借鑒境外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際，建立有特色的REITs稅收制度，使之成為我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上一種行之有效的金融工具。

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