首付貸隱藏次貸風險

方斐

由于首付貸最多可以提供2/3的首付款，按照20%的首付比例，當前購房者實際首付比例可以不到一成；加上首付貸基本是信用貸款，利率在14%-19%之間，潛在違約風險不可忽視。

進入2016年以來，管理層對房地產(chǎn)業(yè)限制的放松程度越來越大，除了眾所周知的放松限購和降低首付比例等措施以外，首付貸這一已經(jīng)存在多年的金融產(chǎn)品也逐漸浮出水面，并為市場所關(guān)注。

據(jù)報道，包括央行、銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風險，計劃推出措施打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為。深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風險的函，針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風險的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風險，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。

首付貸其實只是表象，最根本的矛盾在于銀行在利率市場化和金融自由化背景下面臨的困境，在經(jīng)濟下行的背景下，銀行增加對按揭貸款的偏好是它的表象，銀行普遍面臨的資產(chǎn)荒才是問題的實質(zhì)。

首付貸變相降購房門檻

首付貸是對首付發(fā)放的信用貸款，是對房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供的貸款。按照目前銀監(jiān)會的監(jiān)管規(guī)定，銀行資金只能夠向購房者提供不足首付款的部分貸款，首付則是購房者需要強制支付的部分，屬于購房的“門檻”，對銀行來說也是資金的安全墊。

在過去幾年的金融創(chuàng)新之中，作為資產(chǎn)質(zhì)量非常優(yōu)質(zhì)的房貸，在經(jīng)濟下行、風險提升中更是備受銀行和市場的關(guān)注，于是，首付款解決方案應運而生。據(jù)了解，目前的首付貸主要有兩種形式，一種是開發(fā)商做首付的分期付款，將首付的全額支付后置；另一種就是第三方金融機構(gòu)提供的首付貸。由于開發(fā)商提供的首付分期需要由開發(fā)商發(fā)起，并非通用的方式，因此，第三方金融機構(gòu)以信用貸款的形式提供的首付解決方案在最近幾年被廣泛推廣。

不過，中介機構(gòu)引導的首付貸在一定程度上起到了房價加速器的作用，但它們并不占主導作用。對中介機構(gòu)而言，首付貸以房屋成交為基礎，因此，它們提供的首付貸會以促成成交為目的，任何資產(chǎn)價格在量上升之后都會帶來價的上漲，這是由供求關(guān)系決定的。如果這種成交在“門檻”下降的時候集中釋放，則會帶來短期的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)進而推升價格。由于目前國內(nèi)提供首付貸的幾乎都是中介，且以成交為目的，所以對房價上升有推波助瀾的作用。

然而，首付貸并不會決定房價的變化趨勢。首付貸早在幾年前已經(jīng)出現(xiàn)，而房價只是在2015年才開始上漲，且此前并沒有首付貸的流行。因此，房價上漲的根本原因在于貨幣因素。

首付貸的利潤率很高，本質(zhì)上屬于小貸業(yè)務。以世聯(lián)行為例，其金融業(yè)務主要立足小貸公司，不是做首付貸。同時，世聯(lián)行小貸業(yè)務單數(shù)只有8%布局于一線城市，92%是在二、三線城市。

任何金融業(yè)務的核心就是風控，首付貸也不例外。首付貸其實就是小貸中投向個人房貸的一種，除了有杠桿比率的限制之外，目前的監(jiān)管并不嚴格，特別是對當前剛剛起步首付貸。由于首付貸最多可以提供2/3的首付款，也就是說，按照當前20%的首付比例，當前購房者可以做到不到一成的實際首付比例；且由于首付貸基本是信用貸款，貸款利率在14%-19%之間，潛在違約風險較大。

而眾籌購房是民間自發(fā)的首付款解決方案，屬于投資行為。在金融機構(gòu)提供首付款解決方案的同時，開始出現(xiàn)了眾籌購房的模式，這類方式使得參與眾籌的“購房者”并不獲得產(chǎn)權(quán)，而是只有收益權(quán)，因此，這種行為是比較純粹的投資行為。眾籌本身就是將一個高額的資產(chǎn)進行分割，以達到拓寬投資范圍的情況。在它剛開始的時候，會因為投資者范圍的擴大、新增資金的流入而使得資產(chǎn)升值。

那么，目前首付貸究竟囤積了多大的風險？華泰證券認為，當前首付貸并沒有總量風險，邊際風險需要進一步觀察。根據(jù)詳細測算，目前全國范圍內(nèi)的首付比例為40%，一線城市的代表北京則為65%，暫時看不到因為首付貸使得放貸首付比例過低，進而引發(fā)杠桿風險的情況。