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    關(guān)于加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)綜合整治的思考

    2016-03-24 00:51屈瑞華
    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2016年3期
    關(guān)鍵詞:綜合整治思考

    屈瑞華

    摘要:改革開放以來,隨著城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,一大批設(shè)施完備、功能齊全、服務(wù)規(guī)范的住宅小區(qū)相繼投入使用,極大地改善了人民群眾的居住環(huán)境和生活品質(zhì)。與此同時(shí),還有部分設(shè)施不完備、功能不齊全、安全隱患多、管理服務(wù)不規(guī)范的老舊住宅小區(qū)有待于加強(qiáng)改造整治。本文從加強(qiáng)政策宣傳、建立工作機(jī)制、分類推進(jìn)實(shí)施等方面,提出了相應(yīng)的解決思路及辦法。

    關(guān)鍵詞:老舊住宅小區(qū);綜合整治;思考

    中圖分類號(hào):TU984 文獻(xiàn)識(shí)別碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2016)003-000-01

    2015年中央城市工作會(huì)議指出“要有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治,力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造”,為今后一個(gè)時(shí)期,加快老舊住宅小區(qū)綜合整治、有效提升人居環(huán)境指明了方向。進(jìn)入新世紀(jì)以來,隨著城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,一大批設(shè)施完備、功能齊全、服務(wù)規(guī)范的新建小區(qū)相繼投入使用,極大地改善了人民群眾的居住環(huán)境和生活品質(zhì)。與此同時(shí),還有部分老舊住宅小區(qū),受制于當(dāng)時(shí)的規(guī)劃、建設(shè)和管理?xiàng)l件的限制,普遍存在設(shè)施不完備、功能不齊全、房屋質(zhì)量差、安全隱患多、管理服務(wù)不規(guī)范等問題,人民群眾要求開展老舊小區(qū)綜合整治的愿望積極。因此,全面落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神,扎實(shí)有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治,將是今后一個(gè)時(shí)期城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作的重要內(nèi)容。

    一、老舊住宅小區(qū)類型

    老舊住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)“先天不足”,物業(yè)服務(wù)“后天營(yíng)養(yǎng)不良”,居民業(yè)主面臨諸多生活困難,主要分為三類:

    第一類:房管部門的直管公房。此類房屋基本來源于解放初期私房改造(經(jīng)租房產(chǎn))、沒收官僚資本及建國(guó)后的新建公有住房。私房改造和官僚資本房屋多為民清甚至更早時(shí)期建筑,土木結(jié)構(gòu),平(瓦)屋頂,四合院形態(tài),民居特色鮮明;建國(guó)后新建公有住房,多為低層磚混簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋。上述房屋一般無物業(yè)管理,由房管部門根據(jù)租金收益情況,實(shí)施簡(jiǎn)單的維修養(yǎng)護(hù),滿足一般的居住需求。

    第二類:居民自建房屋。此類房屋多為改革開放后城市居民和村民自建房屋(城中村),磚木(磚混)結(jié)構(gòu),獨(dú)立院落,建筑密度低,占地面積大,一般無物業(yè)管理。

    第三類:?jiǎn)挝蛔越ㄋ奚嵝^(qū)。此類小區(qū)大多為住房制度改初期新建的房改住房,一般由單位后勤管理服務(wù),隨著改革的深入推進(jìn),原單位已不存在或無力提供管理服務(wù),逐步演變?yōu)闊o人管理小區(qū),房屋本體及共用設(shè)施設(shè)備得不到正常的維修養(yǎng)護(hù),環(huán)境衛(wèi)生臟亂差,業(yè)主居民的基本生活難以保障。

    二、存在問題

    1.基礎(chǔ)設(shè)施缺失老化。老舊住宅小區(qū)房屋一般為非節(jié)能建筑,房屋本體主要存在基礎(chǔ)下沉、屋頂滲漏、外立面破損等問題;基礎(chǔ)設(shè)施配套方面基本沒有,既使部分配套,也存在管網(wǎng)銹蝕、功能衰退、故障頻發(fā)等問題。

    2.居住環(huán)境臟亂差。主要存在居民業(yè)主私搭亂建、亂堆亂放等問題,生活秩序亂,衛(wèi)生環(huán)境差,缺乏基本的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。

    3.居住安全隱患眾多。主要存在危房比重較大、消防設(shè)施設(shè)備不能正常使用等問題。

    三、原因分析

    1.規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足。老舊住宅小區(qū)囿于歷史條件的限制,規(guī)劃建設(shè)時(shí),多注重滿足當(dāng)時(shí)單一的居住需求,忽視了對(duì)居住環(huán)境、設(shè)施設(shè)備配套等因素的考量,難以滿足居民業(yè)日益提高的住房需求。

    2.住房觀念陳舊落后。長(zhǎng)期以來,我國(guó)一直采用福利型的房屋管理模式,房屋的建設(shè)、管理都由國(guó)家統(tǒng)包統(tǒng)攬。改革開放以來,隨著住房制度改革的深入推進(jìn),仍有部分居民業(yè)主的住房觀念未及時(shí)轉(zhuǎn)變。主要表現(xiàn)在:市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下花錢買服務(wù)的物業(yè)管理意識(shí)淡漠,抵制或拒絕市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理服務(wù);物權(quán)意識(shí)薄弱,民主管理能力不強(qiáng),不愿介入小區(qū)公共管理事務(wù),自主管理缺乏內(nèi)生動(dòng)力。

    3.配套資金落實(shí)困難。近年來,雖然中央、省不斷加大老舊住宅小區(qū)綜合整治工作力度,但市、縣政府基于財(cái)政困難的實(shí)際,綜合整治資金難以落實(shí)到位。

    4.物業(yè)管理服務(wù)缺位。一方面,老舊住宅小區(qū)居民業(yè)主多為中低收入群體,購(gòu)買市場(chǎng)化的物業(yè)管理能力不強(qiáng);另一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)鑒于老舊小區(qū)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低、收費(fèi)困難等原因,不愿承接此類項(xiàng)目。

    四、開展老舊住宅小區(qū)綜合整治的建議

    老舊住宅小區(qū)歷史欠賬多,現(xiàn)實(shí)利益復(fù)雜,實(shí)施綜合整治,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、業(yè)主自治、社區(qū)參與、企業(yè)實(shí)施”的原則,上下聯(lián)動(dòng)、分類推進(jìn)。

    1.加強(qiáng)政策引導(dǎo)。要積極開展老舊小區(qū)綜合整治宣傳工作,引導(dǎo)居民業(yè)主轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念,切實(shí)提高有償服務(wù)、自我管理的物業(yè)管理意識(shí),為順利開展綜合整治工作及后期物業(yè)管理創(chuàng)造積極寬松的社會(huì)環(huán)境。

    2.建立綜合整治工作機(jī)制。建立由政府牽頭,住建、規(guī)劃等部門參加的工作組,將綜合整治納入市政重點(diǎn)工程,制定計(jì)劃,分批實(shí)施。

    3.建立財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼機(jī)制。一是建立財(cái)政扶持機(jī)制,將綜合整治資金列入財(cái)政預(yù)算;二是對(duì)中低收入家庭實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制,提高物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)能力;三是建立績(jī)效考核機(jī)制,對(duì)承接老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè),給予一定的資金獎(jiǎng)勵(lì),維護(hù)好小區(qū)的日常管理工作。

    4.分類推進(jìn)綜合整治。一是對(duì)老舊小區(qū)中符合城市棚戶區(qū)改造條件的,拆舊建新,實(shí)施棚戶區(qū)改造,在項(xiàng)目建成后統(tǒng)一實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理;二是對(duì)有較大使用價(jià)值的房屋,綜合實(shí)施建筑節(jié)能、設(shè)施設(shè)備配套改造或補(bǔ)建,同時(shí)結(jié)合居民業(yè)主實(shí)際需求,推行靈活多樣的物業(yè)管理服務(wù),建立長(zhǎng)效管理機(jī)制,避免出現(xiàn)“前改后亂”;三是對(duì)直管公房中具有文物保護(hù)價(jià)值的老舊宅院,堅(jiān)持歷史真實(shí)、風(fēng)貌完整、生活延續(xù)的原則,科學(xué)規(guī)劃、積極保護(hù)、合理利用,正確處理好文物保護(hù)與城市建設(shè)的關(guān)系。

    5.嚴(yán)格新建項(xiàng)目監(jiān)管。要嚴(yán)格新建房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)的監(jiān)督管理,全面落實(shí)各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo),加強(qiáng)物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)(庫)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)等配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,從源頭上減少新建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)“先天不足”,后期管理“營(yíng)養(yǎng)不良”等問題。

    參考文獻(xiàn):

    [1]中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院.物業(yè)管理?xiàng)l例[Z].2003-06-08.

    [2]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì).物業(yè)管理基本制度與政策[M].北京:中國(guó)市場(chǎng)出版社,2014:5-6.

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