中介服務模式下的分散式租房管理

丁光闊 鄭敏華 浙江萬里學院

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中介服務模式下的分散式租房管理

丁光闊 鄭敏華 浙江萬里學院

摘 要：伴隨著90后一代踏進社會，對于高品質(zhì)的居住生活需求越加迫切，自從2012年開始，長租市場就進入萌芽階段。中介服務模式下的分散租房管理，是房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，能夠顯著提高房地產(chǎn)機構(gòu)的經(jīng)營水平，擴大其市場占有率。

關鍵詞：中介服務模式 分散式 長租市場

2015年國家級大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃項目。

引言

伴隨著90后一代踏進社會，對于高品質(zhì)的居住生活需求越加迫切，自從2012年開始，長租市場就進入萌芽階段。國內(nèi)部分中介機構(gòu)捕獲這一市場需求，便逐漸改變傳統(tǒng)的服務模式，為租客提供生活環(huán)境佳、生活方式便捷的租賃房源，這些房源既有分散式產(chǎn)品也有獨棟公寓。自2014年開始，長租市場便獲得資本市場的極度青睞，這種現(xiàn)狀源于長租行業(yè)市場規(guī)模十分龐大，并且能夠靈活地結(jié)合P2P、O2O等多種概念。2015年5月，我國較為知名的長租生活服務平臺魔方公寓獲得由美國華平投資集團近2億美元的融資；同月，賽富亞洲領投、紐信創(chuàng)投等宣布，對國內(nèi)主打上海白領市場的請客公寓投資近1.8億人民幣。

一、長租公寓現(xiàn)階段發(fā)展特點：“再中介化”趨勢

伴隨著長租市場的模式演進，長租公寓的發(fā)展形成另外一種趨勢，即“再中介化”。本文的所指代的“中介”，并非傳統(tǒng)市場中的中介，而是在這種市場下的信息中介。

（一）中介服務模式的定義

中介這一詞的具體內(nèi)涵，現(xiàn)階段在學術領域尚未形成一致的看法。從廣義層面，學校、期刊是一種中介，市場、銀行也可以看成是一種中介，一切便于潛在交易者開展交易活動的中間人均可以視為中介。彭崢（2013）在其文章中引用中介的定義，即“作為推動和平衡供應商和消費者之間的交易的參與方，與此同時能夠為消費者節(jié)約交易成本”，基于這種定義則銀行、物流機構(gòu)、認證機構(gòu)、零售商等均可以視為中介組織。宋英杰（2013）在其文章中則認為中介是“起到支持生產(chǎn)者、消費者這兩者間進行市場交換的組織，其提高交換過程效率的手段是通過集成交易、創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟實現(xiàn)的?！睆莫M義層面，記者樂琰和羅韜（2015）認為中介可以定義為中間商，其功能是能夠為消費者節(jié)約交易活動中形成的搜尋成本。記者張曉玲和實習記者鄭凱婷（2015）認為，在房地產(chǎn)中，信息成為商業(yè)運動的主導因素，以此同時數(shù)字化的信息流能夠極大程度為戶主和租客找到匹配值，從而極大程度地降低市場交易費用并為自身創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

（二）新型創(chuàng)業(yè)公司進軍長租市場

自從2013年開始，一種新型中介高調(diào)出現(xiàn)在長租公寓市場，這種新型中介主要由以互聯(lián)網(wǎng)+為旗號的新型創(chuàng)業(yè)公司，例如蘑菇公寓、寓見、YOU+國際青年公寓等等組成，成功地將分散型租房管理模式產(chǎn)品化，提供更加傾向于年輕人群的分散型長租公寓。構(gòu)成這些公司的團隊人群主要分布在“85后”甚至是“90后”。因此，相比較傳統(tǒng)的中介服務模式，其提供的租賃產(chǎn)品趨于連鎖化、品牌化。

二、長租公寓市場“再中介化”的出現(xiàn)

從2013年開始，如蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、括YOU+國際青年公寓等新型互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司進軍長租公寓市場之后，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)中介行業(yè)的奶酪被瓜分掉一大塊，長租公寓成為資本角逐的戰(zhàn)場，沉睡中的傳統(tǒng)中介終于覺醒，開始反擊以新型互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司為主的“互聯(lián)網(wǎng)幫”長租公寓市場，例如我愛我家集團就在前不久宣布將全面升級其旗下的房屋管家業(yè)務，這是傳統(tǒng)中介行業(yè)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)+進行資產(chǎn)管理業(yè)務升級的一大重大戰(zhàn)略。

分散式租房管理。長租公寓市場“再中介化”的出現(xiàn)，使得其傳統(tǒng)與新興的界限更加模糊。業(yè)界對于長租公寓市場的盈利機制也存在不少異議，尤其長租公寓市場的經(jīng)濟效益主要通過規(guī)模效來實現(xiàn)的。因此，業(yè)內(nèi)對于早期推出長租公寓產(chǎn)品的“自如”鏈接始終有反對、質(zhì)疑的聲音，認為“自如”在進軍長租公寓市場之后并沒有為自身創(chuàng)造經(jīng)濟效益，甚至是虧損的。鏈家集團的董事長左暉曾在中國地產(chǎn)報記者的采訪中明確表示：“自如產(chǎn)品并非業(yè)內(nèi)人士認為的處于虧損狀態(tài)，相反地是處于盈利狀態(tài)，并且始終在尋求提高毛利率的契機?！痹诠⒆赓U市場中，比較成功的案例多半是基于租賃進行產(chǎn)品，例如you+、自如等長租公寓，以及途家、螞蟻短租、小豬短租等短租產(chǎn)品，甚至是Hi租房等合租產(chǎn)品。無論這些租房管理面向哪個市場，就房源類型分析可以發(fā)現(xiàn)這個公寓市場行業(yè)始終圍繞著分散式、集中式居住產(chǎn)品開展。集中式租房管理可以定義為整棟物業(yè)收購或者租下，并進行改造之后再出租，為客戶提供統(tǒng)一的管理服務；而分散式租房管理則可以定義為向客戶提供個人房源，相較傳統(tǒng)中介，分散式租房管理能夠為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務，更傾向于提供平臺運營服務。

三、中介服務模式下分散式租房管理的展望與建議

2014年長租公寓發(fā)展的新紀元，也是中介服務模式的再中介化發(fā)展的一年。筆者認為，基于中介服務模式下的分散式租房管理能夠從以下兩個方面入手：一方面，想要占據(jù)較大的市場份額，在市場競爭中立于不敗之地，就需要徹底改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)安居樂業(yè)的觀念，將“房子是租來的，但生活不是租來的”這種理念徹底灌輸?shù)接脩羧寒斨?，讓租房成為生活的一種常態(tài)，為客戶營造家的歸屬感。另一方面，中介機構(gòu)應當充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+的新理念，將平臺運營、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)營銷的理念充分地融合在租房管理工作中，在提升管理便捷程度的基礎上，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務，也在無形中自身創(chuàng)造更大的用戶群，并為用戶提供更加趨于連鎖化、品牌化的租賃產(chǎn)品。

參考文獻：

[1]彭崢.數(shù)據(jù)匹配是關鍵——《物業(yè)管理經(jīng)營狀況》和《房地產(chǎn)中介服務經(jīng)營狀況》填報解析[J].數(shù)據(jù),2013,10:32.

[2]宋英杰.秦皇島興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].燕山大學,2013.

[3]記者樂琰，羅韜.長租公寓崛起經(jīng)濟酒店好日子終結(jié)？[N].第一財經(jīng)日報,2015-07-24A09.

[ 4 ]本報記者張曉玲實習記者鄭凱婷.YOU+、萬科們的新藍海：萬億出租公寓市場崛起[N].21世紀經(jīng)濟報道,2015-08

[5]記者羅韜.從長租到平臺蘑菇公寓為何轉(zhuǎn)型[N].第一財經(jīng)日報,2015-08-17A09.

[6]金艷璐.長租公寓是怎樣火起來的?[J].創(chuàng)業(yè)邦,2015,09:16-17