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    房地產(chǎn)企業(yè)促進設計和成本優(yōu)化工作配合的探討

    2016-03-20 19:30:56王英華建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司福建廈門361000
    低碳世界 2016年26期
    關鍵詞:設計部招標成本

    王英華(建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司,福建廈門361000)

    房地產(chǎn)企業(yè)促進設計和成本優(yōu)化工作配合的探討

    王英華(建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司,福建廈門361000)

    本文首先對當前房地產(chǎn)公司設計管理部及成本合約部的職責、優(yōu)劣勢及存在的矛盾進行分析;然后結合具體的項目實踐,提出了設計管理部與成本合約部這兩個部門協(xié)同合作優(yōu)勢互補,共同促進設計、成本優(yōu)化的具體工作步驟,最后進行相關的案例分析。希望通過本文的探討,能為從事相關工作的人員提供一定的指導和幫助。

    房地產(chǎn)公司;設計管理部門;成本合約部門;設計優(yōu)化;成本優(yōu)化

    引言

    隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢的發(fā)展和社會、市場環(huán)境的深刻變化,房地產(chǎn)行業(yè)已逐步從暴利時代轉向微利時代。各房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在這個行業(yè)中繼續(xù)生存和發(fā)展,房地產(chǎn)項目管理模式也正從粗放管理向精益管理發(fā)生轉變。在房價上漲趨緩甚至下跌、滯銷,拿地地價、人工、材料等各種建造和經(jīng)營管理成本卻日益上升的市場環(huán)境下,如何有效的控制成本,如何在確保產(chǎn)品品質(zhì)的前提下做好房屋建筑成本的有效控制是當前各房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。房地產(chǎn)公司的設計管理部和成本合約部是保證提供優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品、控制項目成本最關鍵的兩個部門,而如何充分利用這兩個部門各自的優(yōu)勢,做好協(xié)同、合作,更好地促進項目的設計、成本優(yōu)化工作,是當前各房地產(chǎn)公司能否實現(xiàn)有效控制成本的關鍵所在。

    1 房地產(chǎn)公司設計管理部和成本合約部職責、優(yōu)劣勢及存在的矛盾分析

    1.1設計管理部的主要職責

    設計管理部(以下簡稱:設計部)負責房地產(chǎn)公司全面的設計管理工作,崗位組成包括總工程師、建筑師、結構設計師、資料員等,其工作的主要內(nèi)容為:負責項目的設計組織、控制(含任務書、設計招標、設計合同等文件的編制)與設計推進協(xié)調(diào)工作;負責制定項目的建筑、結構、機電各專業(yè)配置的統(tǒng)一技術標準,參與材料設備的選樣、選型,工程樣板的定樣,審查材料,設備的技術參數(shù);負責各項目設計、審核及優(yōu)化工作和各階段設計效果的把控及各專業(yè)間的協(xié)調(diào)管理工作,辦理項目的規(guī)劃、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計及相關二次設計內(nèi)外審核、審批的手續(xù)和協(xié)調(diào)工作;根據(jù)公司設計管理制度負責各項目設計變更的審核、審批工作,負責各項目重大設計變更的評估工作。

    1.2成本合約部的主要職責

    成本合約部(以下簡稱:成本部)負責房地產(chǎn)公司的招投標、預結算等成本管控工作,主要的工作內(nèi)容為:負責組織項目各類工程及材料、設備采購類招標、評標工作、合同簽訂,負責組織編制工程量清單、標書及標底,分析投標報價的合理性,組織對投標單位與材料供應商的考察、甄選工作;負責項目成本管理,上報項目目標成本,進行項目動態(tài)成本控制及分析,負責檢查設計變更和簽證的核價情況;負責資金計劃的編制,并對執(zhí)行情況進行分析,負責工程類及材料、設備采購類合同進度款的支付審核,對各供方工程款的支付情況進行控制;負責辦理工程結算并編制結算工作報告;負責收集地區(qū)造價成本資料、建材信息,建立供方信息庫,配合進行新材料、新產(chǎn)品的調(diào)查、收集工作。

    1.3設計部與成本部各自的優(yōu)勢及不足

    設計部的優(yōu)勢在于對建筑、結構等相關規(guī)范及國家和地方的各項設計規(guī)定較熟悉,注重產(chǎn)品的設計效果,部門組成人員以設計類專業(yè)人才為主,是項目設計的主要主導者。其存在的不足主要是對材料價格、工藝做法、成本構成等相對薄弱,成本控制意識相對較弱,在設計管控過程中容易忽略成本因素。

    成本部的優(yōu)勢在于對材料、工藝做法、造價主要影響因素等相對較熟悉,是項目成本控制的主要負責部門,部門組成人員主要為造價控制及工程類專業(yè)人員為主,成本控制意識較強。其存在的不足也是明顯的,主要體現(xiàn)在對相關設計規(guī)范較不熟悉,設計的前期介入比較有限,設計定型后再進行的成本優(yōu)化工作效果不明顯。

    1.4設計部與成本部之間存在的矛盾

    在房地產(chǎn)開發(fā)對成本控制的實際工作過程中,許多房地產(chǎn)公司因設計管理部與成本部之間的協(xié)調(diào)配合工作未處理好,存在著兩個部門相互指責,激化矛盾而影響公司的成本控制及正常運營工作。經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾有:

    成本部總是“指責”設計部:設計出圖進度跟不上招標進度要求;圖紙質(zhì)量差,自相矛盾、無構造節(jié)點、工程量計算總是卡殼并導致后期變更多;設計圖紙總是不考慮成本問題,設計作為成本的龍頭,主要的成本責任卻落在成本部;反復更換圖紙,反復算量,導致無法對咨詢單位進行有效管理,并打亂了招標計劃影響工程進度等。

    反過來,設計部也在“指責”成本部:老是催圖,可是設計有那么容易嗎,出圖哪有那么快?我們都是按公司確定的設計要求進行設計出圖,成本部卻總是說設計的成本超標,又不告訴我是具體哪里的成本超標,設計優(yōu)化無從做起;成本部設計前期都不怎么介入,出圖后又老是說圖紙有問題;成本部怎么提這么多問題。

    2 設計部與成本部相互合作促進設計、成本優(yōu)化工作的步驟

    如上所述,因部門職責分工的原因,設計部與成本部專業(yè)側重點不同,兩個部門必然存在著各自的優(yōu)勢及不足;又因為兩個部門存在較緊密的前后工作搭接關系,并直接影響項目成本,存在一定的矛盾也是必然的。需要雙方做出共同的努力,才有可能實現(xiàn)優(yōu)勢互補、化解矛盾。筆者通過項目實踐,為較好的解決兩個部門存在的矛盾,實現(xiàn)設計、成本優(yōu)化工作,應做好如下幾個步驟:

    2.1抓好源頭,加強對設計環(huán)節(jié)及招標環(huán)節(jié)的控制

    為了使房地產(chǎn)公司獲得較大利潤,設計部與成本部應該充分協(xié)調(diào)配合,建立完善的成本控制準則和相關制度。針對成本控制應首先應根據(jù)項目定位,明確成本底線,逐漸形成標準的成本控制指標,按成本目標進行設計控制。

    2.1.1設計階段的工作配合

    設計階段的工作,應以設計部為主,成本部配合。設計部應積極邀請成本部參與相關工作,設計部的主要經(jīng)辦人員應主動與成本部的相關同事進行溝通、請教。

    (1)設計前期,下達設計任務書階段,設計部應與成本部商討確定相關的限額設計指標、設計進度目標等與成本部密切相關的事宜。

    (2)方案選型階段,設計部對不同方案的造價概況應主動與成本部溝通,讓成本部針對不同方案選型提供對應的造價參考。

    (3)施工圖設計階段,設計部對重要用材的選擇,如砌體材料、外墻面材、重大設備等影響重大造價的材料設備應進行比選,不同材料的造價情況應請成本部提供相關支持。

    (4)招標階段,設計部以配合為主,為更好地驗證設計,應對成本部提供的工程量造價指標分析提前有所要求,便于通過工程量造價指標分析有針對性、有目標地進一步進行設計優(yōu)化及成本控制工作。

    2.1.2招標階段的工作配合

    招標階段的設計優(yōu)化、成本控制以成本部為主,設計部配合。

    (1)招標預算期間應對設計圖紙存在的問題,進行一一地羅列,并要求設計部及時進行解答和回復,盡可能將圖紙存在的問題消滅在招標期間。

    (2)發(fā)現(xiàn)的設計不合理、無法施工或存在造價浪費問題等也應及時向設計部提出來,便于設計部重新進行考量、優(yōu)化。

    (3)工程量造價指標應滿足設計部對設計分析的需要并盡可能細化,便于造價的對比分析。

    (4)應對工程量造價指標進行類似項目的縱、橫向?qū)Ρ龋环矫骝炞C工程預算的準確性,另一方面可以有針對性地發(fā)現(xiàn)設計可能存在的問題。

    (5)設計部和成本部應共同掌控招標條件,可以召開一次集體會議對招標具體條件進行磋商,同時共同把握好評定標準。設計部主要是配合在招標文件中進一步明確相關的設計建造、材料標準、定板定樣、清單描述是否準確等,以確保建筑品質(zhì),設計效果的落地。

    最后應該使上述的配合及成本管理工作趨向于精細化、流程化,嚴格按照有關規(guī)定如《工程招標管理準則》、《設計部與成本部工作配合準則》、《目標成本管理辦法》等管理制度,總之一個科學合理的成本管控需要有目標,并進行責任成本考核、關鍵步驟優(yōu)化、全程監(jiān)控等步驟。設計管理部和合約部應該在這方面共同努力,才能真正使設計、成本優(yōu)化工作順利開展。

    2.2抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

    項目建設階段是房地產(chǎn)公司最重要的環(huán)節(jié)之一,雖然主要由工程部進行施工管理,但根據(jù)筆者所在公司對多個項目結算的統(tǒng)計,結算增加的造價中,約85%是由設計變更原因造成的。為此作為公司中最重要的設計部與成本部應該相互合作,及時跟蹤項目的進展,事先進行把關、嚴格的監(jiān)控、對工程的每個變動進行仔細審核,每個變更下發(fā)之前應由設計部、成本部進行預評估通過后才能執(zhí)行,嚴格控制設計變更,減少結算造價的增加。同時在項目實施過程中,有一段較長的時間,設計和成本管理人員應持續(xù)對前期的設計及招標工作進行反思,并進一步的進行推敲,探討進一步的設計和成本優(yōu)化的可能性,做好持續(xù)的設計、成本優(yōu)化工作,以期降低工程費用,避免投資浪費,最終達到優(yōu)化成本的目的。

    2.3抓住關鍵,加強對工程實施、竣工審計各個環(huán)節(jié)的管理和控制

    促進成本設計和優(yōu)化工作還需要對各個環(huán)節(jié)進行管理和控制,具體可以從以下幾點開展:①對動態(tài)成本進行共同監(jiān)控和管理。所謂動態(tài)成本就是每一階段都可能會發(fā)生變化的成本,只有在項目全生命周期內(nèi)實時掌控,才能從根本上控制和優(yōu)化成本,項目結束得到的數(shù)據(jù)只是進行簡單的核算,對房地產(chǎn)項目建設成本控制沒有任何意義。項目建設中,設計部應該及時與成本部進行溝通,共同建立一個實時的信息交換平臺,如當前主流的房地產(chǎn)公司均借助計算機信息技術,建立了適用于自身的房地產(chǎn)成本、運營管理系統(tǒng),從而保證成本及時的更新,為項目銷售的實時定價和調(diào)整,資金籌措的準確性、快速進行運營決策等奠定堅實的基礎。②統(tǒng)籌財務費用,做到支出科學合理。項目開發(fā)需要一定的資金,設計部和成本部應盡量控制項目開發(fā)時間 (尤其是設計占用的關鍵線路時間),利用迅速回收銷售款項,降低資金占用時間,合理控制財務費用。另外,項目后期評估也非常重要,項目完工以后,需要進行必要的審核,包括對設計效果的評價、設計及招標進度的評價、相關的成本數(shù)據(jù)、成本指標等,可以建立一個產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫,便于日后新項目開發(fā)管理的參考,當然這個數(shù)據(jù)庫也可以用來評判公司績效水平,以便達到對設計部、成本部等各部門及人員的考核及激勵的目的。

    3 案例分析

    以筆者親身經(jīng)歷的部分案例進行分析:某項目在原設計時,為了追求外立面的美觀效果,32層的高層住宅設計了外墻附墻、立面設置了6道橫向線條及部分豎向線條,成本部進行造價分析后,外墻附墻及橫豎向線條的造價很高且施工困難、又無實際功用。經(jīng)與設計部協(xié)商后,在保證外立面效果的前提下,取消了外墻附墻及大部分豎向線條,橫向線條減少為3條,優(yōu)化后,總價減少了約400萬元,使該項目的建安單方造價降低了50元/m2,具有明顯的成本優(yōu)化作用。

    4 結束語

    作為房地產(chǎn)公司最重要的兩個部門,設計部和成本部應該采取一系列合作來降低建設成本,提升公司的管理水平,提升建筑品質(zhì),這必定會增加公司的核心競爭力,使得公司在國家政策日趨緊張的情況下保持較高的活力。目前,不可控的土地使用成本正在增加,控制工程造價能夠確保公司在激烈的市場競爭中獲得生存,對房地產(chǎn)公司來說,成本管理是一個十分龐大的工程,每一個細節(jié)都需要多個部門的共同努力,設計部和成本部應該實時保持溝通,不斷深化改革,吸收人才,以此來降低項目的投資成本,使得各個環(huán)節(jié)的成本得到最優(yōu)化。

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    [2]王田苗,胡耀光.基于價值鏈的企業(yè)流程再造與信息集成[M].北京:清華大學出版社,2012.

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    F406.72

    A

    2095-2066(2016)26-0231-02

    2016-9-2

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