房地產(chǎn)項(xiàng)目水電成本控制分析

鐘美珍（福建廈門361000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目水電成本控制分析

鐘美珍（福建廈門361000）

本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目水電成本控制作為主要研究對(duì)象，充分結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)水電成本控制的情況，對(duì)其中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了水電成本控制的有效策略與措施，供大家參考。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；水電；成本控制

隨著近年來我國房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，要想在市場中獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)其成本治理模式進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還要將項(xiàng)目定位、融資手段及治理方式等相關(guān)環(huán)節(jié)做好，在此基礎(chǔ)上展開全面的分析，這樣才能對(duì)成本控制做到心中有數(shù)。具體來說，項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該具有屬于自己的成本控制方法，按照相關(guān)因素及項(xiàng)目特點(diǎn)制定目標(biāo)成本與目標(biāo)收益，促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)意識(shí)的提升，從而真正實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的有效控制。

1　房地產(chǎn)項(xiàng)目水電成本控制中的問題

①在房地產(chǎn)水電項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的審查工作中，審查工作部門往往過分關(guān)注工程設(shè)計(jì)方案中的技術(shù)性，經(jīng)常會(huì)忽略設(shè)計(jì)階段成本控制問題的審查。受到這些因素的影響，整個(gè)工程項(xiàng)目中出現(xiàn)高估冒算、概算錯(cuò)漏、人為壓價(jià)等問題的幾率開始升高，不能對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況與工程概估算投資情況的契合性進(jìn)行保證；②當(dāng)前從事房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作的人員，他們的專業(yè)知識(shí)不全面，無法在實(shí)際工作中使其知識(shí)工程與成本控制要求相符合。此外，這一差距還體現(xiàn)在成本控制人員的專業(yè)素質(zhì)上。以上問題的存在直接造成了工程成本管理與控制中面臨著諸多問題，工程投資達(dá)標(biāo)性根本得不到保證。

2　房地產(chǎn)項(xiàng)目水電成本控制的具體措施

在水電工程成本控制工作中，涉及到的問題非常多，這些問題都可以通過對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用得到改善或者解決，因此，現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用對(duì)工程成本控制工作的發(fā)展是非常重要的。從實(shí)際應(yīng)用的角度上來看，為了保證工程成本管理工作的合理性和科學(xué)性，相關(guān)工作人員應(yīng)該從以下幾方面對(duì)成本控制展開分析。

2.1做好項(xiàng)目全過程的水電成本控制

從項(xiàng)目開始建設(shè)一直到動(dòng)工完成，成本管理一直都是水電施工管理中非常重要的組成部分，貫穿于項(xiàng)目工程的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得追高的投資回報(bào)，水電管理工作中將成本控制作為重點(diǎn)。

2.1.1水電工程前期的造價(jià)控制

（1）確定水電工程功能定位。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，結(jié)合產(chǎn)品的市場定位對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行控制，項(xiàng)目產(chǎn)品定位直接關(guān)系到工程設(shè)計(jì)不同階段的指標(biāo)，從水電工程來看，工程擬采用的設(shè)備、材料標(biāo)準(zhǔn)都與其相關(guān)。在這一階段應(yīng)編制出合理的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這直接關(guān)乎到成本控制的成敗。

（2）制定水電安裝設(shè)計(jì)任務(wù)書。在工費(fèi)用中工程設(shè)計(jì)費(fèi)用尚不足1%，但是對(duì)工程建設(shè)成本的影響卻超過75%，因此，在全過程成本控制過程中，應(yīng)該尤其重視工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)工作的重要依據(jù)，只有設(shè)計(jì)任務(wù)書保證其合理性與科學(xué)性，才能將建設(shè)單位的意圖反映出來，這樣才能對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行準(zhǔn)確提交，從最大程度上保證后期施工中變更的減少，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

（3）展開水電設(shè)備比選工作。在設(shè)計(jì)階段成本控制工作中，限額設(shè)計(jì)是最為有效的辦法，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行明確，將其作為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的限額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目中與水電相關(guān)的設(shè)備比較多，例如水泵、電梯等，所以，在都會(huì)思安工程成本組成中，這些水電設(shè)備所占的比例通常比較高，要想對(duì)水電設(shè)備安裝造價(jià)進(jìn)行控制，就要將設(shè)備必選工作做好。

2.1.2招投標(biāo)階段的成本控制

在招投標(biāo)過程中合理利用低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法，可以為業(yè)主節(jié)省建設(shè)資金，并獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。水電工程是附屬于主體工程的，與土建主體工程一同展開招投標(biāo)，一些施工單位為了能夠中標(biāo)，不惜一切將報(bào)價(jià)壓低，這為后續(xù)工程質(zhì)量埋下了隱患，造成工期拖延等問題，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的順利完成造成了不良影響。面對(duì)這一現(xiàn)象，筆者建議在水電工程中認(rèn)真審查施工圖紙與工程量清單，認(rèn)真推敲招標(biāo)文件中的相關(guān)條款，貨比三家選擇呢主材與設(shè)備，從多方面對(duì)工程成本展開控制。

2.1.3施工階段的成本控制

在工程施工過程中，施工技術(shù)選擇、施工齊整、工程設(shè)計(jì)等因素都會(huì)對(duì)水電工程造價(jià)造成影響，從水電安裝角度來看，施工技術(shù)和施工簽證是比較具體的，但是材料代替和設(shè)計(jì)變更等方面的管理就顯得困難一些。面對(duì)這種情況，筆者建議在水電工程中將成本控制的重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)變更與材料代替兩方面，必須堅(jiān)持按照程序辦事，沒有建設(shè)單位的統(tǒng)一不能變更。

2.1.4竣工決算階段的成本控制

只要上述階段的成本控制工作做好了，竣工決算階段的成本控制就很好把握。在竣工決算階段，應(yīng)該深入理解工程定額的含義，施工單位不能將定額子項(xiàng)目拆分成多項(xiàng)計(jì)算。例如某工程在決算中，施工單位將增加普通套管按照剛性套管定額進(jìn)行計(jì)算，實(shí)際上普通套管定額已經(jīng)存在其相應(yīng)的定額項(xiàng)目，且二者之間相差懸殊，這種情況下如果不熟悉定額，很容易會(huì)被施工單位鉆空子，進(jìn)而出現(xiàn)工程成本上的偏差。

2.2對(duì)水電負(fù)荷進(jìn)行精確計(jì)算

房地產(chǎn)企業(yè)電氣管理人員應(yīng)對(duì)水電負(fù)荷結(jié)果進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，從中選擇最優(yōu)的供電方案，并積極和相關(guān)部門取得聯(lián)系，進(jìn)行積極的溝通與協(xié)商，以滿足相關(guān)規(guī)范要求為前提做到節(jié)約。同時(shí)，供電方案中應(yīng)對(duì)其專業(yè)影響進(jìn)行充分考慮，并考慮到施工的方便，盡可能做到一次到位，避免出現(xiàn)重復(fù)施工的問題。

對(duì)給排水負(fù)荷進(jìn)行精確計(jì)算，并對(duì)管線埋深進(jìn)行合理確定，如果不能做到精確計(jì)算，這一環(huán)節(jié)很有可能會(huì)花很多冤枉錢。排水標(biāo)高是給排水中最容易出現(xiàn)的問題，因?yàn)橐?guī)劃方案需要經(jīng)常進(jìn)行修改，因此設(shè)計(jì)人員很容易會(huì)忽視排水管的標(biāo)高問題，在這一環(huán)節(jié)經(jīng)常會(huì)有問題出現(xiàn)。標(biāo)高和負(fù)荷問題是當(dāng)前排水規(guī)劃中的重點(diǎn)問題，房產(chǎn)開發(fā)管理人員應(yīng)該對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行充分的注意。

2.3培養(yǎng)高素質(zhì)的成本控制管理隊(duì)伍

房地產(chǎn)企業(yè)工作中涉及的工作很多，從規(guī)劃設(shè)計(jì)一直到施工驗(yàn)收等，都會(huì)涉及到。從水電工程工作來看，主要涉及到供電、煤氣、供水及環(huán)保等問題，這些環(huán)節(jié)可能都會(huì)對(duì)施工成本和工期造成影響，進(jìn)而對(duì)地產(chǎn)公司的效益與成敗造成影響。

2.3.1在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新

房地產(chǎn)管理者面臨的環(huán)境時(shí)刻都在發(fā)生變化，要想使工程質(zhì)量得到保證，就要使團(tuán)隊(duì)始終充滿活力，從這一點(diǎn)上來看，創(chuàng)新理念和創(chuàng)新技術(shù)的融入是必不可少的。具體來說，創(chuàng)新主要通過兩個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)：管理上的創(chuàng)新與技術(shù)上的創(chuàng)新。市場環(huán)境是千變?nèi)f化的，水電工程管理者應(yīng)該積極學(xué)習(xí)新技術(shù)，引入新理念，促進(jìn)水電施工團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)的提高，充分意識(shí)到創(chuàng)新的重要性，不斷提升產(chǎn)品的整體質(zhì)量。

2.3.2分工協(xié)作，各司其職

在開始水電設(shè)計(jì)之前，需要為相關(guān)部門提供水電設(shè)計(jì)圖，還要對(duì)城市給排水管線等情況加以了解，在開始設(shè)計(jì)之前，還要了解城市風(fēng)力、地震情況等情況。這些資料的獲得都要各部門配合。管理人員的工作離不開技術(shù)部門的支持，同時(shí)技術(shù)部門的方案也要相關(guān)部門的支持和引導(dǎo)。只有各部門之間達(dá)到相互配合，才能對(duì)水電工程施工成本進(jìn)行合理控制，保證工程可以高質(zhì)量的完成。

2.3.3組建專家型團(tuán)隊(duì)

水電安裝在房地產(chǎn)各項(xiàng)工作中是非常重要的一環(huán)，對(duì)技術(shù)人員的素質(zhì)要求非常高：①必須具有非常豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，只要才能避免發(fā)生以前發(fā)生的錯(cuò)誤，積極總結(jié)以前工程施工中的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)施工中可能會(huì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行設(shè)計(jì)和改進(jìn)；②在本專業(yè)上要精通，具有較高的技術(shù)水平，這樣才能給出較好的方案，對(duì)成本進(jìn)行合理控制；③應(yīng)該對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范比較精通，不僅要保證方案的美觀性，同時(shí)還要具有一定的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和工程施工經(jīng)驗(yàn)，但是這種人才往往比較少，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)要善于發(fā)現(xiàn)和留住人才。

3　結(jié)語

隨著近年來房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，工程建設(shè)中開始涌現(xiàn)出很多新的設(shè)備與技術(shù)，對(duì)于企業(yè)來說，不僅要具有較高的技術(shù)管理水平，同時(shí)還要積極適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，這樣才能在激烈的市場競爭中獲得生存與發(fā)展，促進(jìn)自身核心競爭力的提高。水電工程在建筑工程中的地位可見一斑，廣大房地產(chǎn)管理人員應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)工作的重要性，從不同角度對(duì)水電施工成本展開控制。

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2095-2066（2016）31-0231-02

2016-10-10