談房地產(chǎn)成本全過(guò)程控制重點(diǎn)及措施

顏金彪

身份證號(hào)：43012419830302867X

談房地產(chǎn)成本全過(guò)程控制重點(diǎn)及措施

顏金彪

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房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中是重要構(gòu)成部分之一，它的發(fā)展?fàn)顩r不僅會(huì)對(duì)人們的生產(chǎn)生活產(chǎn)生直接影響，而且也會(huì)在很大程度上影響到社會(huì)的正常發(fā)展，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，作出了一系列的調(diào)控舉措，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控更為科學(xué)化和細(xì)致化，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程較為復(fù)雜，各個(gè)環(huán)節(jié)涉及到的成本也比較多，因此，在成本管控工作上，就要堅(jiān)持全過(guò)程原則，以動(dòng)態(tài)化的形式將成本控制在最小，從而保障開發(fā)項(xiàng)目的總體效益。

房地產(chǎn)；成本；全過(guò)程控制；重點(diǎn)；措施

1 全過(guò)程成本管理和控制的基本原則

1.1 動(dòng)態(tài)化原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理和控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，它根據(jù)工程建設(shè)的實(shí)際狀況來(lái)對(duì)所需的成本進(jìn)行合理調(diào)控，它貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程，由于房地產(chǎn)工程建設(shè)具有一定的不確定性，因此，在具體的管理和控制工作中就要有一定的動(dòng)態(tài)性，可以根據(jù)施工變化而在管理政策上有所調(diào)整。例如在投資估算、設(shè)計(jì)概算以及施工圖紙預(yù)算等方面，就需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)深入了解，準(zhǔn)確判斷成本的具體支出量，從而防止資金大量浪費(fèi)。

1.2 權(quán)責(zé)細(xì)化原則

成本管理和控制效果關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的切身利益，一旦這方面工作出現(xiàn)失誤就會(huì)導(dǎo)致工程效益有一定損失。對(duì)此房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行成本的全過(guò)程管理和控制時(shí)，就要將其中的權(quán)力和責(zé)任落實(shí)到位，明確各個(gè)部門的權(quán)責(zé)所在，進(jìn)一步將權(quán)責(zé)細(xì)化，各個(gè)部門要在管理制度的約束下，對(duì)自身職權(quán)范圍內(nèi)的工作高效落實(shí)，完成成本管控任務(wù)，同時(shí)還要建立相應(yīng)的績(jī)效考核體系，對(duì)權(quán)責(zé)主體進(jìn)行科學(xué)管理。

2 房地產(chǎn)成本全過(guò)程控制重點(diǎn)及措施

2.1 立項(xiàng)階段成本控制

目標(biāo)的雛形是從立項(xiàng)時(shí)開始形成的，成本水平及市場(chǎng)銷售水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一。結(jié)合產(chǎn)品本身特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行策劃和按照客戶的需求準(zhǔn)確定位，對(duì)定位確定產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)要求、景觀綠化的要求、小區(qū)的配套設(shè)施及室內(nèi)的設(shè)計(jì)要求，造價(jià)工程師根據(jù)市場(chǎng)定位做立項(xiàng)階段的成本測(cè)算，區(qū)分控制目標(biāo)及經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，制定公司的盈利目標(biāo)。

2.2 策劃階段成本控制

公司研發(fā)中心根據(jù)公司對(duì)產(chǎn)品的定位制定產(chǎn)品目標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃，降低成本可以提高利潤(rùn)，提升品牌同樣可以提升利潤(rùn)，企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的定位決定了企業(yè)的成本策略。企業(yè)結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品本身和市場(chǎng)調(diào)研的定位，以成本分析為基礎(chǔ)、以目標(biāo)管理為方法、以人才培養(yǎng)進(jìn)行技術(shù)管理為保障進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，以項(xiàng)目營(yíng)銷定位與技術(shù)管理為依托、以發(fā)掘和創(chuàng)造價(jià)值為發(fā)展方向，開展全過(guò)程精細(xì)化成本管理。

2.3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，特別要強(qiáng)調(diào)在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭控制成本。2)初步設(shè)計(jì)完成后，企業(yè)要認(rèn)真審查比對(duì)，看布局是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)要盡量避免不必要的裝飾和過(guò)多的懸挑，在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用。3)施工圖設(shè)計(jì)階段，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制最主要的一環(huán)?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須要有真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工等現(xiàn)象。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，除了要提交相關(guān)設(shè)計(jì)審查部門外，還要請(qǐng)專業(yè)管理人員對(duì)施工圖進(jìn)行仔細(xì)的審查，避免不必要的浪費(fèi)。

2.4 施工招標(biāo)階段的成本控制

招標(biāo)書條款應(yīng)盡可能嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面。工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡可能的包死。要編制好標(biāo)底，有條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。合理使用固定總價(jià)、固定單價(jià)、可調(diào)總價(jià)的方式。對(duì)于施工工藝簡(jiǎn)單、工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場(chǎng)相應(yīng)的簽證工作較多的一些項(xiàng)目，最好采取成本加酬金的方式。選擇綜合組織管理能力強(qiáng)的項(xiàng)目組織和項(xiàng)目經(jīng)理。

2.5 施工階段成本控制

2.5.1 規(guī)范變更與簽證、進(jìn)度款支付制度。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不規(guī)范，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)10%～20%，個(gè)別的甚至更高，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理。估算較大工程變更、各部門評(píng)價(jià)變更帶來(lái)的各種變化，確定其合理性。支付進(jìn)度款應(yīng)嚴(yán)格按合同約定，根據(jù)己完成的節(jié)點(diǎn)由施工圖紙計(jì)算實(shí)際完成工程量確定造價(jià)，要特別注意扣除分包項(xiàng)目、保修金、水電費(fèi)及甲供材料，減少資金提前支出成本。

2.5.2 嚴(yán)格材料與設(shè)備供應(yīng)管理。通常材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。大額的甲供材料一般通過(guò)招標(biāo)方式確定價(jià)格，施工階段做好材料需求計(jì)劃表，按施工進(jìn)度要求及時(shí)供應(yīng)，同時(shí)還要把握好進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量關(guān)，避免因材料質(zhì)量問(wèn)題返工。乙供材料主要對(duì)招標(biāo)時(shí)規(guī)定品牌的材料加以控制，注意實(shí)際施工采購(gòu)的材料品牌規(guī)格型號(hào)是否與投標(biāo)一致、或在原招標(biāo)限定的品牌范圍內(nèi)，在這過(guò)程中一定做好記錄，留存資料。如果不一致不應(yīng)給予進(jìn)場(chǎng)，如果進(jìn)場(chǎng)時(shí)忽視了，那么在結(jié)算時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

2.6 竣工結(jié)算階段的成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算審核過(guò)程中，首先，應(yīng)查看結(jié)算資料是否齊全，包括原合同、合同補(bǔ)充協(xié)議、招標(biāo)文件、編標(biāo)答疑、詢價(jià)記錄、圖紙會(huì)審紀(jì)要、工程聯(lián)系單、施工竣工圖。其次，核對(duì)工程施工竣工圖與實(shí)際工程情況是否完全一致，工程變更內(nèi)容是否與實(shí)際竣工情況一致，工程量的計(jì)算是否正確，材料的市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)是否正確，計(jì)價(jià)取費(fèi)是否明確。另外，查看甲供材料、施工水電費(fèi)等需要扣回款項(xiàng)是否應(yīng)該扣回，結(jié)算報(bào)告中應(yīng)有綜合說(shuō)明，對(duì)甲乙雙方焦點(diǎn)問(wèn)題的工程量計(jì)算，計(jì)價(jià)、取費(fèi)及其他事宜規(guī)定等等進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制是目前立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，應(yīng)引起企業(yè)界的高度重視，真正把房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制工作落實(shí)到行動(dòng)上，落實(shí)在具體的措施上，提高全員的行動(dòng)意識(shí)，為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。

[1]李輝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對(duì)策[D].華中師范大學(xué)，2015.

[2]曲松，王芳.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程責(zé)任成本管理的探析[J].價(jià)值工程，2015，31：11-14.