我國房地產金融的現狀與對策分析

林 雪，顏廷峰

(安徽財經大學 金融學院，安徽 蚌埠 233030)

我國房地產金融的現狀與對策分析

林 雪，顏廷峰

(安徽財經大學 金融學院，安徽 蚌埠 233030)

房地產行業(yè)一直是各國經濟的支柱型產業(yè)，各國對于房地產調控措施的不當引起了經濟金融危機的例子也比比皆是。文章通過對我國當前房地產行業(yè)的現狀進行分析，并參考了美日兩國因樓市泡沫引發(fā)的危機，對我國當前房地產行業(yè)中存在的問題提出了針對性的建議。

房地產；去庫存；金融機構

2008年美國次貸危機引發(fā)了人們對房地產金融風險的反思。如今，我國的經濟發(fā)展即將到瓶頸期，產業(yè)結構面臨轉型升級，房地產市場的一線城市房價居高不下，三四線城市卻庫存積壓，對比之下令人不安。一方面，應該看到金融機構在提供住房貸款時面臨的巨大需求，另一方面是住房抵押擔保的不安定因素在上升，對金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成了隱患。

在房地產金融改革的問題上，已有不少學者從不同側重點對此作出了分析與研究。人民銀行天津分行課題組通過對房地產金融的理論研究提出，應當重視房地產市場的市場規(guī)律與運行周期，同時應當建立合理的房地產金融資金籌集機制，以圖有所變革。李志鋒認為，具有部分銀行功能的受金融當局監(jiān)管較少的“影子銀行”，其金融風險的存在顯而易見，因此，應當規(guī)范此類金融機構的行為，加強不足的監(jiān)管，引導市場的健康發(fā)展。楊俊杰分析了房地產價格波動對宏觀經濟的作用，得出了房價的上升將導致消費的減少而投資增多，且其對于GDP的拉動作用并不持久，有效期僅為三年的結論。文鳳華、張阿蘭等通過定量分析得出，房地產價格與金融脆弱性相互影響的這種反饋機制是引發(fā)經濟金融危機的根本因素，應當成為政府改革的著手點。

一、產業(yè)轉型背景下房地產金融的現狀

縱觀全國，我國的房地產市場呈現北上廣深四個一線城市房價居高不下，房源供不應求現象，資金的不斷流入更是加劇了這種現象。與此同時，還應當注意到2015年上海的外來人口首現凈流出15萬，可見由于生活成本過高已導致人才的走失，未來對于一線城市的創(chuàng)新力與發(fā)展前景的影響還待觀望。據2015年數據顯示，我國東部的大多數二線省會城市房價也呈現上漲勢頭，2016年以南京、杭州、合肥為代表的二線城市，也多出現凌晨排隊買房的現象，可見，房價的上漲勢頭已傳導至二線城市。在一二線城市，房地產金融風險主要由于房地產開發(fā)企業(yè)購置的土地面積大于開發(fā)面積導致的土地儲備貸款的隱性風險。而三四線城市是本輪清庫存政策的主要對象，由于人口基數較小和人口大量流出，以及房地產企業(yè)的盲目投資行為，形成了大量的住房庫存，導致了由于房地產企業(yè)投資貸款而出現的壞賬呆賬。

根據近幾年的政策產業(yè)法規(guī)，對形成房地產金融行業(yè)的現狀的起因分析如下：

1.自2008年金融危機之后，我國開始實行擴張性的貨幣政策，釋放出了大量資金，而這些資金多流入到對GDP有明顯增速作用的房地產行業(yè)。與此同時，銀行等金融機構為了追求利潤最大化，也不斷地提供房貸投資支持，使房地產行業(yè)持續(xù)升溫。

2.由于歷史原因，我國一二線城市的教育、科技、資本資源較為集中，吸引了大量的外來人口流入，由于城市本身人口基數較大，推動房價一路走高，并伴隨著房價走高的速度與程度漸猛，又進一步誘發(fā)了人們的投資需求。由于城市發(fā)展的客觀因素，居住用地占建筑用地的比重有限，在一二線城市中，出現房產因供不應求而價格居高不下的惡性循環(huán)局面。反觀三四線城市，由于資本、人才資源的缺少，導致了城市的發(fā)展存在天然短板，本身對于住房的需求就不夠旺盛，且房地產在三四線城市作為投資品的價值不足，出現了嚴重的供過于求。

3.我國目前處于產業(yè)轉型的背景下，產業(yè)結構面臨升級。習近平主席指出“新常態(tài)”的三個特征為速度變化、結構優(yōu)化、動力轉化，經濟增速放緩不可避免，而各地政府面對產業(yè)轉型的壓力，都把房地產業(yè)當做保增速的救命稻草，更加劇了房地產業(yè)一二線城市房產天價，三四線城市庫存難去的問題。

4.由于資本的逐利性，房地產行業(yè)的高利潤率促使銀行等金融機構對房地產開發(fā)商和置業(yè)者雙向提供貸款，推動房價走高，高過基礎價格后，使消費者產生房價上漲的預期，促使房地產泡沫愈演愈烈。且2016年央行發(fā)布非限購城市首套房商貸首付比例可降至20%，又進一步刺激了樓市的升溫。

5.自2008年美國次貸危機后，我國長時間采取積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，利率與稅率的下降促進了投資的增加，我國的城市化進程的加快和各地交通的改善使得我國的房地產市場熱度大大增強。

二、我國房地產金融的發(fā)展問題

整體來看，房地產行業(yè)具有高回報率的特點，但具體到不同城市，房地產行業(yè)的回報率卻各有興衰。隨著我國的國際地位不斷提升，對于國內的房地產行業(yè)存在的問題，也應當做出細致的分析。

1.總體來說，我國的金融脆弱性在加劇，隨著對房地產業(yè)的投資增多，而三四線城市的房地產成本回收期拉長，導致銀行等金融機構的不良貸款率常年居高，外部籌資成本增加。若房價波動，短期內將嚴重影響銀行等金融機構的正常運營。我國作為一個銀行主導型國家，金融脆弱性的加劇將對宏觀經濟產生不良影響。尤其有泰國、日本、美國作為前車之鑒，房地產泡沫的破滅常與規(guī)模較大的經濟、金融危機相關聯。

2.據統(tǒng)計數據顯示，2015年末，央行的人民幣房地產貸款余額達到21.01萬億元，同比增長21%；而房地產開發(fā)貸款余額為5.04萬億元，同比增長17.9%?？梢钥闯?，我國的金融機構對房地產也存在嚴重的依賴，拖住了資金流入中小民營企業(yè)，使得資金在產業(yè)中分配不均，一定程度上削弱了我國經濟的發(fā)展實力。并且，這種對房地產行業(yè)的依賴也隨著房地產行業(yè)的復蘇而加強，這也將導致我國經濟的進一步結構失衡，對于我國接下來的改革都有著不可估量的影響。

3.觀察世界各國利率市場化改革，由于改革前金融抑制的存在，在利率放開的三至五年內，會出現存、貸利率雙升的局面，而對于我國來說，利率市場化改革與房地產去庫存的同步進行，將導致房地產市場泡沫的加速破裂，而房地產作為我國的支柱型產業(yè)，必將對經濟與金融的發(fā)展產生嚴重的不良影響。

4.我國的金融機構是以銀行尤其是國有銀行為主導，但在當前，傳統(tǒng)銀行業(yè)面對互聯網金融的沖擊越來越大，以支付寶、微信錢包為代表的在線支付平臺橫空出世后，銀行的大量存款被轉移，面對本身利潤率的降低，加上房貸導致的不良貸款率的居高不下，將對銀行業(yè)的生存提出挑戰(zhàn)。

5.在一二線城市房地產投資需求的旺盛和三四線城市居民的住房需求基本飽和的現狀下，應當看到，在我國的城鎮(zhèn)化進程中，有越來越多的農民工在向城市居民轉變，但因為社保體系和戶籍制度等方面的原因，導致農民工群體在購房時存在困難，致使這部分需求沒有被釋放出來。

三、國外房地產金融的經驗

縱觀世界近幾十年的經濟發(fā)展，我們可以從美國和日本兩國發(fā)現似曾相識的情景。

(一)美國的次貸危機回顧

美國在2008年發(fā)生的次貸危機，就是由于房地產市場的次級抵押貸款導致的，而美國之所以出現大量的次級抵押貸款壞賬，拖累了金融流動性，正是因為房地產業(yè)的產能過剩。類似于我國的房地產業(yè)的升溫過程，擴張性的貨幣政策和較低的利率促進了投資，利率市場化后銀行因競爭激烈大量發(fā)放貸款，但是為了防止通貨膨脹而提高的貸款利率又導致了房屋銷售量的下降，出現了大量的信用違約，從而出現了波及全球的經濟與金融危機。危機之后，美國的經濟衰退與失業(yè)率問題導致國內國民情緒普遍不高，經歷了漫長的寒冬才讓美國的經濟復蘇，為此，美國與全球都付出了沉重的代價。

(二)日本的經濟危機回顧

日本在20世紀90年代發(fā)生的經濟危機，由于東京奧運會的舉辦，日本的房地產迎來了春天?！皬V場協(xié)議”的簽訂大大拖累了日本出口產品的影響力，再就是熟悉的調低利率以圖促使經濟升溫，卻使得大量資金流入了房地產行業(yè)。1989年的收緊貨幣政策也導致了日本股票市場泡沫的破裂，幾年之后，多重因素的疊加壓垮了日本的房地產行業(yè)，房地產企業(yè)的破產對日本金融機構產生了巨大影響，引發(fā)了嚴重的經濟危機，對民眾生活產生了巨大壓力，且這一危機的影響力延續(xù)至今。

可以看出，美日兩國的房地產業(yè)癥結就在于庫存積壓嚴重，存在嚴重的房地產泡沫，而過快收緊貸款利率，又將壓破房地產業(yè)的泡沫，拖垮本國經濟。因此，警示我國政府在去庫存時應注重隨時關注不同發(fā)展水平的城市的房價變化，針對不同城市的不同發(fā)展情況作出溫和的調整，以促進房地產行業(yè)的去庫存與整體國民經濟的健康發(fā)展。在調控一二線城市房價時應注意三四線城市的庫存問題，在對房地產行業(yè)進行調整改革時，要關注社會各個領域階層的聯動反應，才能在房地產這一重要產業(yè)上取得較好的改革成果。

(三)值得借鑒的經驗

1.分析美國次貸危機起因可以發(fā)現，美國在次貸危機之前的房價持續(xù)上漲，是為了應對高科技泡沫破滅采取的持續(xù)降息，導致的市場流動性泛濫，而金融業(yè)忽視了對泡沫的重視。加之金融監(jiān)管標準與現實操作的脫節(jié)，次貸危機后，美國金融業(yè)產生了對金融監(jiān)管體系的革新，私人投資者要求加強對資本金保障和抵押品管理。

2.對比日本20世紀90年代的經濟危機可以看出，當時的日本，企業(yè)儲蓄在GDP中所占比重過高，政府赤字過高，導致需求增長乏力。在此之前，是銀行大量投放低息貸款和調節(jié)機制的滯后，此處與美國類似的是對貸款發(fā)放的監(jiān)管不力。

四、房地產金融改革對策與建議

前文已經分析了在我國房地產行業(yè)中存在的問題，對美日兩國由房地產泡沫引發(fā)的危機做了回顧與總結，下面就此給出針對性的建議。

1.從供給側改革的角度來看，我國的產業(yè)發(fā)展存在不均衡，當前我們的任務就是加速產業(yè)轉型，將經濟發(fā)展的主要驅動力從制造業(yè)轉向現代服務業(yè)，督促勞動密集型產業(yè)逐步轉為知識產權保護、自主創(chuàng)新型的企業(yè)，規(guī)避各地政府對房地產行業(yè)的依賴，實現各地經濟的長久健康發(fā)展。

2.在人口政策的角度來看，我國為促進消費的增長，實現經濟發(fā)展的動力轉變，應當鼓勵生育，為未來經濟發(fā)展儲備更多的消費需求。同時，應當考慮在三四線城市適當放松戶籍制度，完善房地產庫存積壓較多地區(qū)的社保制度，釋放出長期被壓制的農民工與新晉城市居民的購房需求。

3.從資源分配的角度可以看到，資源在地域之間分配不均衡。為此，應當鼓勵一線城市中的人力、資金、技術和自然資源向二三線城市轉移，鼓勵二三線城市居民自主創(chuàng)業(yè)，改善當地經濟發(fā)展水平；完善城際交通，縮小城市之間的交流時間，為資源流動的加速創(chuàng)造可能。

4.在以銀行為代表的金融機構之間，應當建立健康的房地產金融市場，在三四線城市收緊對房地產開發(fā)貸款的審核，抑制房產的供給。同時，建立全面的房地產金融監(jiān)管體制，防范“影子銀行”對于房地產的支持過度，導致其他為抑制房地產供給的措施失去效力。在此基礎上，創(chuàng)新房地產融資方式，在金融機構之外尋找新的支點。

5.2015年人民幣加入SDR后，應當更關注人民幣匯率與房價的聯動效應。一方面，要增強民眾對人民幣的信心，維持人民幣兌美元匯率的穩(wěn)定，保持我國經濟對外的影響力。另一方面，應當監(jiān)控境外資金對我國房地產市場的投資，防止大量熱錢流入，加大房地產行業(yè)的泡沫。

總體來說，我國經濟發(fā)展處于新常態(tài)下，正面臨著社會轉型的挑戰(zhàn)，伴隨著的是產業(yè)升級，經濟發(fā)展放緩，將來能否跨越中產階級陷阱尚未可知。而對于此時的支柱型產業(yè)——房地產行業(yè)的改革轉型舉措應當慎之又慎。

同時，對于我國目前的一二線城市房價新一輪的暴漲，三四線城市房地產庫存難去，應當采取因地制宜的措施，這也對各地的領導班子提出了新的挑戰(zhàn)。我們要正視房地產行業(yè)的困境與現狀，才能從房地產領域做起，引導我國在2020年全面建成小康社會，跨越中等收入陷阱，實現經濟的健康全面發(fā)展。

[1]李志鋒.房地產、影子銀行與宏觀審慎監(jiān)管機制——基于房地產金融屬性視角的分析[J].財政與金融，2014，(3).

[2]楊俊杰.房地產價格波動對宏觀經濟波動的微觀作用機制探究[J].經濟研究，2012，(S1).

[3]文鳳華，張阿蘭，戴志鋒，楊曉光.房地產價格波動與金融脆弱性——基于中國的實證研究[J].中國管理科學，2012，(2).

[4]人民銀行天津分行課題組.關于房地產金融與房地產市場的理論研究[J].華北金融，2005，(S1).

[5]周京奎.房地產泡沫生成與演化——基于金融支持過度假說的一種解釋[J].財貿經濟，2006，(5).

[6]中國工商銀行上海市分行管理信息部課題組.房地產金融風險影響宏觀經濟安全的相關研究——兼論我國房地產金融潛在風險及政策建議[J].金融論壇，2010，(3).

[7]張平.“十三五”中國經濟的二次轉型——2016年中國經濟展望[J].宏觀視野，2016，(1).

[8]李睿.影響房地產價格因素的實證研究——基于主成分分析[J].哈爾濱學院學報，2013，(4).

[9]譚小芬，林木材.人民幣升值預期與中國房地產價格變動的實證研究[J].中國軟科學，2013，(8).

[10]杜敏杰，劉霞輝.人民幣升值預期與房地產價格變動[J].世界經濟，2007，(1).

責任編輯：魏樂嬌

Real Estate Finance in China：Current Situation and Solutions

LIN Xue，YAN Ting-feng

(Anhui University of Finance and Economics，Bengbu 233030，China)

The real estate business has been the supporting business all around the world. There are a lot of cases of economic crisis due to the failure of real estate control. Based on the analysis of current situation of the real estate business in China，along with the cases of the estate crisis in America and Japan，solutions are proposed.

the real estate；destocking；the financial institute

2016-03-17

國家社科基金,項目編號：16BJY184；教育部青年基金，項目編號：12YJC790224；安徽省社科規(guī)劃辦基金，項目編號：AHSK11-12D10。

林 雪(1995-)，女，安徽安慶人，主要從事金融學研究；顏廷峰(1975-)，男，山東聊城人，副教授，碩士研究生導師,碩士，主要從事商業(yè)銀行經營與管理、農村金融研究。

1004—5856(2016)12—0048—04

F293.3；F832

A

10.3969/j.issn.1004-5856.2016.12.011