淺談市場經濟條件下的土地儲備及其模式選擇

鄭華登

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淺談市場經濟條件下的土地儲備及其模式選擇

鄭華登

平潭綜合實驗區(qū)環(huán)境與國土資源局

摘 要：我國當前正處在經濟轉型的時期，經濟體制和經濟增長的方式要想全面的轉變，首先就需要對土地管理的模式加以有效處理，首先是要從計劃經濟的思維轉向市場的思維，各級政府在這一過程中都采取了有效的措施不斷地提升了土地資源配置的合理性和可靠性，在實施的過程中也得到了相對比較好的效果。

關鍵詞：市場經濟；土地儲備；土地儲備模式；選擇

前言

社會主義市場經濟條件下，我國實行土地儲備制度，既符合當代我國發(fā)展需求，要利于我國土地市場的形成。土地儲備是一種比較簡單的名稱，其詳細的概念是土地收購、土地整理以及土地供應的整個過程，土地收購通常就是指借助征用集體的土地，回收閑置的土地以及土地置換等方式來獲得大量的土地使用權，土地整理通常就是指借助統(tǒng)一的規(guī)劃、拆遷和開發(fā)等對收購的土地進行全面的包裝和整理，土地供應通常就是按照社會發(fā)展、城市規(guī)劃等多方面的內容采取社會公告和招商引資等活動創(chuàng)建一個相對比較完整的土地拍賣制度等等，從而能夠使得土地使用權的出讓更加多元化。

1市場經濟條件下我國應用土地儲備制度的作用

首先，有助于我國公平合理的土地市場的建立，規(guī)范土地開發(fā)單位的開發(fā)行為，保證土地資源能夠得到最合理的配置；其次，土地儲備制度實施之后，有助于城市規(guī)劃戰(zhàn)略執(zhí)行。因為負責土地儲備的土地機構需要對所有的土地進行規(guī)劃設計，而規(guī)劃設計的主要依據就是城市發(fā)展規(guī)劃，因此這實際上就是在執(zhí)行城市規(guī)劃戰(zhàn)略方案，對盡早完成城市發(fā)展戰(zhàn)略有著積極的作用；再次，利于解決拆遷矛盾，減少土地開發(fā)時間，大大降低了土地開發(fā)過程中可能存在的各種風險，同時有關部門人員依據現(xiàn)實情況，也能夠對土地投資之后所獲得的回報進行比較準確的估計。一般情況下，城市土地資源經過土地儲備機構運作之后，基本上屬于熟地，即土地資源已經完成了或者正在進行拆拆，甚至已經完成了基本的建設工作，當開發(fā)商通過合法手段獲得土地使用權之后，并不需要再次拆遷，同時依據現(xiàn)有情況能夠判斷出該土地資源的具體開發(fā)周期，以及在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的風險，從而進行規(guī)避，獲得理想的經濟效益。第四，土地儲備制度的實施，能夠有效的提高政府與土地開發(fā)商的市場意識，讓政府以及土地開發(fā)商盡快轉變觀念，運用社會主義市場經濟觀念來運作土地，而不是一味的行政手段；第五，社會主義市場經濟條件下，我國應用土地儲備制度，充分體現(xiàn)了土地先行的開發(fā)理念，便于土地部門對土地資源運用市場進行統(tǒng)一的監(jiān)管；第六，實施土地儲備制度后，子土地價值將會得到最充分在發(fā)揮，政府從中可以獲得增值收益，另外也能夠避免土地投機行為，使得土地開發(fā)日趨理性化。

2土地儲備在我國的運用和其他土地儲備模式的選擇

2.1我國實施土地儲備制度的積極意義

政府在運行的過程中設立土地儲備機構專門從事土地的收購、儲備和供應工作對我國房地產市場秩序的規(guī)范有著非常積極的作用，首先它能夠建立一個公平、公正和公開的土地市場，使得市場內部的競爭具有更為明顯的公平性。其次是能夠十分有效地促進城市規(guī)劃目標的貫徹和實施。在土地儲備的時候，土地的整理和包裝是非常重要的，而這項工作在落實的時候一定要按照城市規(guī)劃的具體要求來設計和處理。地塊控制的過程中也要滿足各項指標的具體要求，此外還要向公眾進行公告。第三是能夠非常明顯地緩解來自于拆遷方面所產生的矛盾，從而也使得投資回報率更高，回報周期更短。土地開發(fā)中所承受的風險也明顯減小，供應的土地一般是已經建設了基礎設施的用地，如果獲得了某塊土地就可以有效地避免拆遷的現(xiàn)象，又可以非常好地預測出其預期的收益。對規(guī)避開發(fā)風險有著十分重要的作用。第四是可以十分明顯地加強政府以及開發(fā)商的市場意識，使其盡快地樹立起市場經濟意識。

2.2影響我國土地儲備機制運行及模式選擇的三點因素

2.2.1中國特色的土地制度

土地制度是基本國家制度中非常重要的一種，我國的憲法規(guī)定，我國的土地制度是社會主義土地公有制，這項制度有以下幾個特點：首先是主體的特定性特征。根據我國憲法和相關法律的規(guī)定和要求。土地歸國家或者是集體所有，除此之外的任何人都不能是土地的所有者。其次是交易自身的限制性。按照我國法律的相關規(guī)定，土地所有權是不能以任何一種形式進行交易處理的，如果出現(xiàn)了買賣或者是交易的現(xiàn)象，在民法上都屬于是非法的行為。再次是權屬的穩(wěn)定性。除了集體土地由于國家的征用能夠變成國家所有之外，土地所有權的歸屬狀態(tài)是不能出現(xiàn)非常明顯的轉變的。最后一點是全能的分離性。為了對土地資源進行更加有效利用，法律在這一過程中需要將土地使用權和土地所有權完全分離出來，這樣也就構成了一種相對較為獨立的無權狀態(tài)，此外其還能交易合法化。

2.2.2土地資源配置方式

我國的社會主義土地制度應該充分地滿足我國當前的經濟發(fā)展機制的要求，在當前的社會發(fā)展中，我們必須要更加充分地應用市場機制以及計劃機制來對土地資源進行有效的處理，市場配置能夠十分明顯地提升土地資源的利用效率，計劃配置能夠確保國家對經濟運行的有效控制，這兩種方式都是非常重要的，只有將二者有機融合，才能更好地保證工作的效果。

2.2.3地區(qū)經濟發(fā)展的差異性

我國尚處于社會主義的初級階段，經濟發(fā)展的總體水平還不高，地區(qū)之間的發(fā)展也很不平衡，因此，不同的城市（或地區(qū)）應該根據本地區(qū)的經濟發(fā)展總量水平和房地產市場的活躍程度來選擇不同的土地儲備方式。

2.3選擇合適土地儲備模式

構建城市土地儲備體系根據上述分析，各地在具體實施土地儲備時，應遵循下列原則：

2.3.1適應經濟發(fā)展水平的原則

不同的經濟區(qū)域應選擇不同的土地儲備模式，在經濟較為發(fā)達的東部地區(qū)，實施土地儲備的主要目的在于充分實現(xiàn)土地的資產價值，宜重點采取直接土地儲備方式；在經濟相對落后較多的西部地區(qū)，實施土地儲備的主要目的在于有效配置土地資源，宜重點采取間接土地儲備方式；中部地區(qū)則可視情采取二者結合的方式。

2.3.2具體問題具體分析原則

由于很多土地都是當作經營性的土地來使用，所以我們在對這一部分的土地配置的過程中，應該采用直接儲備的方法，對城市規(guī)劃用地，我們應該采用間接儲備的方法，只有這樣，才能更好地保證土地配置的科學性和合理性。

2.3.3承擔政府宏觀調控職能時，宜用直接土地儲備如果政府需要對土地應征市場進行有效的調控，就一定要采取循序漸進的原則，在實際的工作中應該將社會儲備當做最為重要的基礎，同時還要采取有效的措施逐漸向政府的土地部門儲備過渡，這樣也就構成了一個以部門儲備為主，社會儲備作為補充的社會主義市場經濟土地儲備機制。

3結束語

總而言之，雖然土地儲備對于政府來說是一個非常容易收獲財富的手段，但是我們也不能因為其會產生非常多的經濟效益而盲目地處理，否則就可能會出現(xiàn)土地資源無法得到合理利用的現(xiàn)象，所以地方政府應該根據當地的實際情況來科學地使用土地，這樣才能更加科學地建立土地儲備體系。

參考文獻：

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［2］孟蒲偉，李宏，王連生.土地儲備規(guī)劃的科學統(tǒng)籌與系統(tǒng)編制［J］.國土資源情報，2010（3）：151.

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