論我國(guó)房產(chǎn)稅的改革

肖俊濤

（湖北汽車工業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北十堰442002）

論我國(guó)房產(chǎn)稅的改革

肖俊濤

（湖北汽車工業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北十堰442002）

分析了房產(chǎn)稅的功能，對(duì)滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果進(jìn)行了評(píng)價(jià)，提出了我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議。

房產(chǎn)稅；功能；稅收法定；稅收體系

眾所周知，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。近年來各界對(duì)房產(chǎn)稅改革的呼聲越來越高，房產(chǎn)稅改革已是勢(shì)在必行。

1　房產(chǎn)稅的功能分析

關(guān)于房產(chǎn)稅的功能，眾多學(xué)者已經(jīng)有了較為全面很深入的論述，陳小安認(rèn)為，房產(chǎn)稅具有三大功能：一是取得財(cái)政收入；二是直接調(diào)節(jié)收入分配；三是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他相關(guān)市場(chǎng)產(chǎn)生影響［1］。郭宏寶更是明確指出，目前理論界形成了關(guān)于房產(chǎn)稅改革目標(biāo)（功能）的3個(gè)主流觀點(diǎn)：1）使房產(chǎn)稅成為調(diào)控房?jī)r(jià)的重要政策工具；2）房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)成為地方政府的主要稅收來源；3）房產(chǎn)稅可以通過調(diào)節(jié)財(cái)富存量有助于實(shí)現(xiàn)收入分配公平［2］。

在房產(chǎn)稅是地方主要稅種方面，除瑞典、印度尼西亞、挪威等少數(shù)國(guó)家把房地產(chǎn)保有稅作為中央稅或中央與地方共享稅之外，其他國(guó)家大部分都把房地產(chǎn)保有稅作為地方稅，并且房產(chǎn)稅作為地方稅主體稅種是許多國(guó)家地方財(cái)政收入的主要來源［3］。雷雨恒以全國(guó)城鎮(zhèn)居民存量房作為征收依據(jù)，以住房的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅價(jià)值，按照0.8%的稅率對(duì)其10年房產(chǎn)稅的征收進(jìn)行了稅收收入與稅收負(fù)擔(dān)的測(cè)算，并對(duì)房產(chǎn)稅稅負(fù)的理論上線和居民納稅動(dòng)力進(jìn)行比較分析，結(jié)果表明：房產(chǎn)稅改革將形成較大規(guī)模的地方財(cái)政收入，有助于彌補(bǔ)地方財(cái)政缺口，房產(chǎn)稅改革可能不會(huì)形成城鎮(zhèn)家庭的有效支出負(fù)擔(dān)［4］。歐聰、張坤分析了當(dāng)前地方政府“土地財(cái)政”的成因與現(xiàn)狀，從另一個(gè)側(cè)面分析“土地財(cái)政”的不可持續(xù)性及房產(chǎn)稅改革的必要性［5］。筆者認(rèn)為，將房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入應(yīng)當(dāng)是沒有異議的，關(guān)鍵是作為地方政府的主要財(cái)政收入恐怕難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，主要理由如下：1）地方政府財(cái)政緊張的主要原因不是地方稅賦低，而是目前的分稅制本身具有的特點(diǎn)和地方政府承擔(dān)了過多的非公益職能。分稅制本身更加傾向于國(guó)家財(cái)政收入的增加，即使是中央與地方的共享稅種，中央占據(jù)著大部分比例。不少地方政府將財(cái)政資金投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城區(qū)改造、興建工業(yè)園等方面，又沒有樹立起科學(xué)的政績(jī)觀和發(fā)展觀，負(fù)債較多。將地方財(cái)政收入大幅增加寄托在房產(chǎn)稅改革上不僅是不現(xiàn)實(shí)的也是不可取的。2）我國(guó)房產(chǎn)稅改革的主要目標(biāo)之一是消除或取代地方政府的“土地財(cái)政”，答案是否定的?！巴恋刎?cái)政”不會(huì)在短期內(nèi)消除，對(duì)地方政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步限制和規(guī)范，而非取消。可以預(yù)見，即使是房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，“土地財(cái)政”現(xiàn)象依然存在，要徹底解決這一問題需依賴于整個(gè)稅制的改革、政府職能的轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。3）即便我國(guó)房產(chǎn)稅的改革思路是對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅及費(fèi)用，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地出讓金等進(jìn)行整合與改革，形成新的房產(chǎn)稅，就量上而言，經(jīng)過測(cè)算，以上幾個(gè)稅種和費(fèi)用的總和再加上相應(yīng)的增量，仍然形成不了地方財(cái)政收入的主要構(gòu)成部分。4）我國(guó)房產(chǎn)稅改革的一個(gè)基本原則是不增加或不過度增加普通房地產(chǎn)擁有人的稅負(fù)，鑒于此，改革后的房產(chǎn)稅在短期內(nèi)不會(huì)成為地方財(cái)政收入的主體。

在房產(chǎn)稅成為調(diào)控房?jī)r(jià)的重要政策工具方面，賈康認(rèn)為，在我國(guó)保障房、商品房“雙軌”統(tǒng)籌框架下，房產(chǎn)稅不僅將作用于市場(chǎng)軌道從而使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高健康度和可持續(xù)性，還會(huì)在收入分配和財(cái)產(chǎn)分配方面實(shí)施規(guī)范的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)［6］。楊繼瑞、馬永坤認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革有助于引導(dǎo)居民理性購(gòu)房與合理住房消費(fèi)，有助于房地產(chǎn)開發(fā)商的路徑分化，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革對(duì)樓市穩(wěn)健發(fā)展產(chǎn)生積極影響［7］。張?chǎng)┫病埡橥ㄟ^對(duì)重慶市實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)證分析，得出如下結(jié)論：重慶市房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定的控制作用，但不可能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，故對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控并未起到?jīng)Q定的作用［8］。事實(shí)上，還有不少學(xué)者不贊同房產(chǎn)稅具有調(diào)控房?jī)r(jià)的功能，如周清指出，控制房?jī)r(jià)，應(yīng)該價(jià)稅分流，稅收只能做它能做的事情，價(jià)格調(diào)控還應(yīng)從引起房?jī)r(jià)上漲的根本原因入手［9］。郎咸平認(rèn)為，房產(chǎn)稅不能達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、打壓投機(jī)者的作用，因?yàn)橥稒C(jī)者根本不持有房產(chǎn)。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)具有一定的作用，但這一作用是極為有限的，忽視或夸大這一作用都是不符合我國(guó)實(shí)際國(guó)情的。首要的應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到影響房?jī)r(jià)的因素是多樣的，其至少包括地價(jià)稅費(fèi)、建筑成本、建筑利潤(rùn)、開發(fā)利潤(rùn)、供求關(guān)系、貨幣政策、公積金政策、保障房建設(shè)等多種因素。而房產(chǎn)稅的開征對(duì)房?jī)r(jià)的影響是間接的，主要體現(xiàn)在由于房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，通過對(duì)保有環(huán)節(jié)征收可抑制對(duì)房屋的投資性和投機(jī)性購(gòu)買，降低購(gòu)房需求，進(jìn)而影響供求關(guān)系，促使房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定甚至有一定的回落。

在房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配這一功能上，張皖蘇認(rèn)為，房產(chǎn)稅屬財(cái)產(chǎn)稅，由于財(cái)產(chǎn)稅直接針對(duì)擁有或支配的財(cái)產(chǎn)征收，因此具有其他稅種所不具有的職能——促進(jìn)社會(huì)公平。房產(chǎn)稅可以更多的擔(dān)負(fù)起縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平的功能，而增加財(cái)政收入的功能作為次要的功能出現(xiàn)［10］。黃瀟在介紹美國(guó)、日本、德國(guó)、新加坡、法國(guó)等國(guó)家房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上認(rèn)為，房產(chǎn)稅的主要功能是對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)［11］。唐卓、韓曉琴認(rèn)為，在當(dāng)前我國(guó)貧富差距較為明顯的情況下，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)的保有成本，改革房產(chǎn)稅無疑將促使投資者增加投資成本，起到調(diào)節(jié)收入二次分配的作用，也是縮小貧富差距的又一財(cái)政手段［12］。劉劍文認(rèn)為，總體而言，房產(chǎn)稅在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的主要功能是籌集地方政府的財(cái)政收入，至于調(diào)節(jié)收入分配的功能，域外國(guó)家一般主要依靠遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅與個(gè)人所得稅，但在房產(chǎn)稅也會(huì)通過累進(jìn)稅率形式體現(xiàn)［13］。事實(shí)上，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的這一功能主要體現(xiàn)在對(duì)個(gè)人開證房產(chǎn)稅上，也有一些學(xué)者反對(duì)對(duì)個(gè)人開證房產(chǎn)稅，如郎咸平認(rèn)為，房產(chǎn)稅是唯一不創(chuàng)造收入的稅種，沒有理由對(duì)此進(jìn)行征稅。鐘偉則提出了7條反對(duì)理由：1）增加了居民的納稅負(fù)擔(dān)；2）征收缺乏法律依據(jù)；3）土地和房產(chǎn)合并征收房產(chǎn)稅不符合我國(guó)城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有的性質(zhì)；4）住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的主要原因是保障性住房投資和供應(yīng)不足；5）應(yīng)全面看待居民的財(cái)富，不但看資產(chǎn)，還要看負(fù)債，包括按揭、借貸、對(duì)老人的贍養(yǎng)、子女的培養(yǎng)等家庭支出；6）不考慮大多數(shù)居民購(gòu)房的原因，僅考慮對(duì)居民征收房產(chǎn)稅，是治標(biāo)不治本之策；7）在中國(guó)住房自有率高達(dá)92%的背景下，征收房產(chǎn)稅不符合民眾利益［14］。筆者認(rèn)為，發(fā)揮房產(chǎn)稅收入調(diào)節(jié)的功能是必要的，關(guān)鍵是如何發(fā)揮，如何設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅制度。一方面，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比例有逐漸加大的趨勢(shì)，且購(gòu)房已成為不少居民投資獲取回報(bào)的重要渠道，擁有2套甚至更多房產(chǎn)的家庭數(shù)量已不容忽視，房產(chǎn)稅的改革確實(shí)能夠起到調(diào)節(jié)收入的作用；另一方面，也要保障居民的基本居住權(quán)，對(duì)居民用于自己居住的普通住宅免征房產(chǎn)稅，或者僅對(duì)超過一定人均住房面積的以及豪華住宅征收房產(chǎn)稅。

前已述及，我國(guó)房產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)具有以上三大功能。筆者認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前房產(chǎn)稅改革的實(shí)際，這三大功能應(yīng)當(dāng)有主次之分：增加財(cái)政收入是其主要和首要功能，雖然短期內(nèi)房產(chǎn)稅不能成為地方財(cái)政的主要稅種，但這影響不大，甚至沒有必要將其作為我國(guó)房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)之一，某一稅種是否成為地方的主要稅種，不取決于國(guó)際上其他國(guó)家和地區(qū)的做法，應(yīng)符合國(guó)情和民情；調(diào)節(jié)收入分配是其輔助功能，其重點(diǎn)是對(duì)擁有多套住房、家庭人均住宅面積超標(biāo)以及豪宅的居民征收房產(chǎn)稅，而不增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)，承擔(dān)調(diào)節(jié)收入分配功能的主要稅種應(yīng)當(dāng)是個(gè)人所得稅；調(diào)控房?jī)r(jià)是房產(chǎn)稅的衍生功能，這一功能作用的發(fā)揮受到諸多不確定因素的影響，甚至受到某些條件的制約，無法體現(xiàn)這一功能。基于以上分析，可得出：房產(chǎn)稅的功能具有多重性，但不應(yīng)賦予房產(chǎn)稅改革過重的功能，期待通過房產(chǎn)稅改革在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到成為地方財(cái)政稅收主體、調(diào)控房?jī)r(jià)重要政策工具、有效調(diào)節(jié)收入分配等目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)當(dāng)回歸到我國(guó)房產(chǎn)稅改革本身所能夠具有的功能上：增加財(cái)政收入、輔助調(diào)節(jié)收入分配、衍生影響房?jī)r(jià)。這也是在房地產(chǎn)稅制方面將改革的重點(diǎn)由“物業(yè)稅”改革轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺慨a(chǎn)稅”改革的主要原因之一。

2　滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革分析

2.1關(guān)于試點(diǎn)改革的合法性分析

劉劍文認(rèn)為，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革在不修改現(xiàn)有法律法規(guī)的前提下，處于合法性缺失的狀態(tài)，這主要是因?yàn)檫`背了《立法法》禁止轉(zhuǎn)授權(quán)的規(guī)定，也與上位法《房產(chǎn)稅暫行條例》相沖突，同時(shí)因?yàn)椴环稀抖愂照魇展芾矸ā返?條而無法成為有效的征稅依據(jù)［13］。然而，夏冬泓認(rèn)為，國(guó)家基于宏觀調(diào)控之目的，突破稅收法定原則的約束，從嚴(yán)已成為中國(guó)財(cái)稅法治中的常態(tài)［15］。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的主要手段是財(cái)政政策和貨幣政策。由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是周期性波動(dòng)的，國(guó)家的宏觀調(diào)控具有靈活性，故，稅收作為宏觀調(diào)控手段所具有的不穩(wěn)定性和稅收法定原則所要求的穩(wěn)定性產(chǎn)生了沖突?？偟囊?guī)則是：稅收調(diào)控不能突破稅收法定原則。事實(shí)上，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的合法性問題是可以解決的，或者至少可以不必要引起這些爭(zhēng)議，即先對(duì)《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，將房產(chǎn)稅的稅基擴(kuò)大至對(duì)個(gè)人房產(chǎn)征收，賦予地方政府或人大有制定本地房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的權(quán)力，然后再擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的范圍。當(dāng)然，也可借鑒滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，直接對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革。

2.2關(guān)于試點(diǎn)改革的主要內(nèi)容分析

2011年1月27日，《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》頒布實(shí)施。2011年1月28日《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》及《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》頒布實(shí)施。

滬、渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的共同點(diǎn)主要如下：1）其均是對(duì)城市個(gè)人擁有房產(chǎn)如何征收房產(chǎn)稅的規(guī)則設(shè)計(jì)，不包括對(duì)農(nóng)村個(gè)人擁有房產(chǎn)的征稅設(shè)計(jì)；2）其計(jì)稅依據(jù)在試點(diǎn)期均為交易價(jià)格，但都提出了待時(shí)機(jī)成熟后轉(zhuǎn)為評(píng)估價(jià)值；3）在稅收減免上均考慮了人均的住房面積；4）在對(duì)房產(chǎn)稅的征收上對(duì)本地居民和非本地居民采取了不同的政策。

滬、渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的主要區(qū)別如下：1）征稅對(duì)象有所不同。上海市對(duì)本地居民的第1套住房不征收房產(chǎn)稅，對(duì)第2套及以上住房征收房產(chǎn)稅；對(duì)外地居民在上海購(gòu)買第1套住房即征收房產(chǎn)稅。重慶市對(duì)本地居民擁有第1套獨(dú)棟商品住宅和非本地居民購(gòu)買第2套普遍住房即開始征收房產(chǎn)稅。2）計(jì)稅依據(jù)有所差異。上海市房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是市場(chǎng)交易價(jià)格的70%，重慶市則以房產(chǎn)交易價(jià)格為計(jì)稅價(jià)值。3）減免標(biāo)準(zhǔn)有所不同。上海市的免稅面積為人均60 m2，重慶市的免稅面積為人均180 m2（第1次購(gòu)買）和100 m2（第2次購(gòu)買）。4）適用稅率有所區(qū)別。上海市的房產(chǎn)稅采用累計(jì)稅率，有0.6%和0.4%這2種情形；重慶市也是采用累進(jìn)稅率，分0.5%、1.0%、1.2%等3種情形。

滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的制度設(shè)計(jì)是在對(duì)房產(chǎn)稅功能認(rèn)識(shí)的指導(dǎo)下進(jìn)行的，其改革內(nèi)容也體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的功能取向。上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的功能主要體現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控上，重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的功能主要體現(xiàn)在對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)上，因其主要是對(duì)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房征收房產(chǎn)稅。

2.3關(guān)于試點(diǎn)改革的效果分析

滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革以來，取得了一定成效：1）房產(chǎn)稅的收入有一定增加。據(jù)上海財(cái)稅局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年上海房產(chǎn)稅收入為62.3億元，2011年為73.6億元，2012年為92.6億元。重慶市2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入20.89億元，比2010年增加了近8億元。需要指出的是，2011年及以后年度房產(chǎn)稅稅收收入的增加主要是對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅所致，因?qū)挝徽魇辗慨a(chǎn)稅較之以前沒有變化。2）房產(chǎn)稅的功能得到了一定的發(fā)揮，試點(diǎn)改革的目標(biāo)在一定程度上得到了體現(xiàn)。上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的主要目標(biāo)之一是調(diào)控房?jī)r(jià)，2011年實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革后，其平均房?jī)r(jià)較2010年下降了764元/m2；重慶市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的主要目標(biāo)之一是調(diào)節(jié)收入分配，這一目標(biāo)也不同程度的有所體現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶主城區(qū)高檔住宅占整體供應(yīng)面積的比例，從2011年的10.38%下降至2012年的6.65%。該市高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比，也由試點(diǎn)前的9.2%降至2.2%。3）為進(jìn)一步深化房產(chǎn)稅改革積累了一定經(jīng)驗(yàn)。某種角度而言，通過試點(diǎn)改革獲得的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)比房產(chǎn)稅稅收收入的增加更加具有意義。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革初期取得了一定的成效，但是隨著時(shí)間的推移，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革并未達(dá)到預(yù)期的效果，這主要體現(xiàn)在房產(chǎn)稅的功能上：1）房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。雖然2011年上海實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革后，其平均房?jī)r(jià)較2010年下降了764元/m2，但沒有令人充分的數(shù)據(jù)分析和令人信服的論證這是由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革所致，或許主要原因是政府的其它宏觀調(diào)控措施所致，亦或是市場(chǎng)調(diào)節(jié)因素所致。此外，更為重要的是隨后幾年，上海的房?jī)r(jià)漲幅較大，據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：2012年上海市商品住宅成交均價(jià)為22 461元/m2，2013年為24 177元/m2，2014年則達(dá)到了27 171.24元/m2。2）房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革對(duì)地方財(cái)政收入的增加貢獻(xiàn)不大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上海市房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的0.64%，2012年占0.66%，而2011年重慶市房產(chǎn)稅收入僅占地方財(cái)政收入的0.03%。將房產(chǎn)稅收入與地方土地出讓收入相比較，比例也很低，2012年上海市土地出讓金總額達(dá)875.78億元，是房產(chǎn)稅收入的35.6倍，而2014年上海市房產(chǎn)稅僅占土地出讓收入的1.7%。3）房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革對(duì)收入調(diào)節(jié)的作用不大。上海市90%以上的房源都是按照較低稅率0.4%征收的，即便是剩下的10%房源按照較高稅率征收，稅率也只有0.6%。對(duì)高收入階層買“豪宅”調(diào)節(jié)力度不大，重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革雖然主要是針對(duì)購(gòu)買“豪宅”的產(chǎn)權(quán)人征收的，但據(jù)重慶市公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年該市應(yīng)稅住房為8791套，而2012年新增應(yīng)稅房源只有2236套，且對(duì)“豪宅”的起征面積較高，達(dá)到了180 m2，而重慶市別墅和高檔公寓的平均建筑面積為140～158 m2，能夠達(dá)到180 m2起征點(diǎn)的僅占很小一部分。此外，房產(chǎn)稅稅率不高，最高的僅為1.2%，盡管如此，幾乎很少有適用這一稅率的，因只有在房?jī)r(jià)超上2年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)4倍以上的，才適用這一稅率。

2.4關(guān)于試點(diǎn)改革存在的主要問題分析

房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革已歷5年，經(jīng)分析，其存在如下幾方面的問題：1）征稅對(duì)象過窄。滬、渝兩市房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象僅涉及新購(gòu)商品房和少量存量房（獨(dú)棟別墅和高檔商品房），稅基過窄，不符合“寬稅基”的稅改原則，且不含農(nóng)村住房，當(dāng)然，這與滬、渝兩市的居民主要是城市居民有關(guān)。2）計(jì)稅依據(jù)不合理。滬、渝兩市均以房屋成交價(jià)格作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，這將導(dǎo)致稅負(fù)的不公平。因?yàn)榉慨a(chǎn)作為一種資本性貨物，它的價(jià)值隨時(shí)間、地點(diǎn)的不同而不斷變化，所以，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是評(píng)估價(jià)值而非交易價(jià)格，當(dāng)然，如何確定評(píng)估價(jià)格本身具有復(fù)雜性。3）稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)。這主要體現(xiàn)在2個(gè)方面：一是稅率過低，除了重慶將成交價(jià)高于均價(jià)3倍以上住房的房產(chǎn)稅稅率定在1%～1.2%外，其它的房產(chǎn)稅稅率均不高于0.6%；二是依據(jù)房屋成交價(jià)的倍數(shù)確定不同的稅率不夠科學(xué)，應(yīng)當(dāng)將價(jià)格與房屋面積因素同時(shí)考慮，僅考慮價(jià)格因素，易使房屋產(chǎn)權(quán)交易人規(guī)避這一因素，進(jìn)而少繳稅或偷逃稅。4）稅收減免不全面。僅考慮面積因素進(jìn)行減免沒有考慮到人、家庭財(cái)產(chǎn)和收入狀況等因素。

3　對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議

3.1科學(xué)認(rèn)識(shí)房產(chǎn)稅的功能，區(qū)分房產(chǎn)稅改革與房地產(chǎn)稅改革，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革

前已述及，房產(chǎn)稅的功能有三，且對(duì)其認(rèn)識(shí)的順序是：增加財(cái)政收入是其主要和首要功能，調(diào)節(jié)收入分配是其輔助功能，調(diào)控房?jī)r(jià)是其衍生功能。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅類的一種，房產(chǎn)稅的改革是房地產(chǎn)稅改革的構(gòu)成部分，也是房地產(chǎn)稅改革的先行部分。房產(chǎn)稅的改革已是刻不容緩，在對(duì)房地產(chǎn)稅改革難度大的情況下，先對(duì)房產(chǎn)稅改革不失為明智之舉。房產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)建立在2個(gè)因素的考量上：一是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象僅是房產(chǎn)；二是房產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)充分吸收和借鑒滬、渝兩市試點(diǎn)改革的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。為此，房產(chǎn)稅的改革思路是：擴(kuò)大征稅對(duì)象，對(duì)達(dá)到征收條件的第一套存量房、農(nóng)村住房、小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅；改變計(jì)稅依據(jù)，盡快在稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)建立和推行較為完善的房屋評(píng)估機(jī)制，以房屋評(píng)估價(jià)格非交易價(jià)格作為征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)；科學(xué)設(shè)計(jì)稅率，提高現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅率，應(yīng)當(dāng)采用累計(jì)稅率，比較世界各國(guó)，房產(chǎn)稅稅率大都在1%～3%之間，如美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅（實(shí)質(zhì)為房產(chǎn)稅）的實(shí)際稅率為1.2%～3%，法國(guó)的房屋稅為1%～3%，德國(guó)的房地產(chǎn)稅為0.98%～2.84%，澳大利亞的土地稅最低稅率為1.25%，最高為3.5%，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)稅率為1%，家用房屋稅率為1.2%～2%，營(yíng)業(yè)用房屋稅率為3%～5%；科學(xué)規(guī)范房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠，在考慮房屋面積和套數(shù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)考慮到房屋本身的價(jià)值以及人的其他一些因素，如新加坡房產(chǎn)稅規(guī)定，住宅性房產(chǎn)年值低于6 000新元的免征，英國(guó)的房產(chǎn)稅則規(guī)定18歲以下房主住房、老年人或殘疾人親戚居住的附屬建筑房屋住房免稅，年收入低于6 000磅，可申請(qǐng)減免，學(xué)生免稅，傷殘者降低應(yīng)稅檔次，俄羅斯則規(guī)定戰(zhàn)斗英雄、殘疾者、退休金領(lǐng)取者免征房產(chǎn)稅。這些都是值得我國(guó)房產(chǎn)稅改革借鑒的。

3.2統(tǒng)籌房產(chǎn)稅改革與其他稅制改革的關(guān)系，賦予地方更多的自主權(quán)，允許地方制定房產(chǎn)稅征稅的具體規(guī)定

前已述及，房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅的一種，因此，房產(chǎn)稅的改革勢(shì)必涉及到其他房地產(chǎn)稅的改革。當(dāng)前，就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，在房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及到稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地增值稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、印花稅、土地出讓金等，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加等。房產(chǎn)稅的改革將會(huì)推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)稅類的改革。事實(shí)上，當(dāng)營(yíng)改增完成后，地方主體稅種和地方稅體系重新構(gòu)建問題將顯得尤為突出。目前，地方政府因“營(yíng)改增”減少的稅收以通過中央轉(zhuǎn)移支付等方法解決，但這畢竟只是權(quán)宜之計(jì)，非長(zhǎng)久之計(jì)。如何解決“營(yíng)改增”后地方收入減少的問題是一個(gè)重大的課題。其中一個(gè)重要的解決途徑是盡快實(shí)施房產(chǎn)稅、資源稅等地方稅的改革?？山韪母镏畽C(jī)，重新劃分中央與地方的事權(quán)，賦予地方更多的自主權(quán)，如可允許地方制定房產(chǎn)稅征稅的具體規(guī)定。當(dāng)然，這在程序上要合法，使“房產(chǎn)稅”盡快以“房產(chǎn)稅法”的形式出臺(tái)，再根據(jù)我國(guó)《立法法》的規(guī)定，賦予地方政府相應(yīng)的權(quán)限。

3.3進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，健全相應(yīng)機(jī)

制，保障房產(chǎn)稅改革后的實(shí)施效果

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記雖然已有了《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，暫且不論相應(yīng)的法律法規(guī)是否健全，僅完成我國(guó)所有的不動(dòng)產(chǎn)登記這項(xiàng)工作就是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，需要在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力。然而，這項(xiàng)工作是必須要完成的。不動(dòng)產(chǎn)登記要做到4個(gè)全覆蓋：農(nóng)村與城市的全覆蓋，有產(chǎn)權(quán)房與無產(chǎn)權(quán)房的全覆蓋，登記信息全面準(zhǔn)確的全覆蓋，登記信息房管部門、土地部門、稅務(wù)部門共享的全覆蓋。實(shí)際上，房產(chǎn)稅的改革和這項(xiàng)工作可以同時(shí)進(jìn)行，無需等到這項(xiàng)工作完成后再實(shí)施房產(chǎn)稅的改革，只不過，房屋產(chǎn)權(quán)登記制度越完善，相應(yīng)機(jī)制越健全，房產(chǎn)稅改革后的實(shí)施效果會(huì)更好。

4　結(jié)束語

我國(guó)早在2011年就已經(jīng)實(shí)施了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，至今尚未在全國(guó)范圍內(nèi)推行，可見我國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅的改革是多么的慎重以及房產(chǎn)稅改革所面臨的困難巨大。然而，房產(chǎn)稅的改革又是勢(shì)在必行。期待新的房產(chǎn)稅率早日出臺(tái)。

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Research on Reform of China's House Property Tax

Xiao Juntao
（School of Economics and Management，Hubei University of Automotive Technology，Shiyan 442002，China）

The function of the house property tax was analyzed.The effect of the house property tax's pilot reform in Shanghai and Chongqing was evaluated.Some suggestions on promoting the reform of China's house property tax were put forward.

house property tax；function；statutory taxation；tax system

F812.42；F293.3

A

1008-5483（2016）03-0053-05

10.3969/j.issn.1008-5483.2016.03.013

2016-01-07

湖北省教育廳人文社科重點(diǎn)項(xiàng)目（16D070）

肖俊濤（1973-），男，河南南陽(yáng)人，教授，從事經(jīng)濟(jì)管理與經(jīng)濟(jì)方面的研究。E-mail：xiaojuntao00957@163.com