淺論房地產(chǎn)企業(yè)降低工程造價的措施

文/陳盛濤 惠州市惠陽區(qū)工程預(yù)結(jié)算審核中心 廣東惠州 516211

淺論房地產(chǎn)企業(yè)降低工程造價的措施

文/陳盛濤 惠州市惠陽區(qū)工程預(yù)結(jié)算審核中心 廣東惠州 516211

最近些年，國家頒布了很多有關(guān)調(diào)控的政策，代表著房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，開始朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，房價也開始趨向理性，市場競爭將會更為激烈。怎樣可以處于不敗位置，對房地產(chǎn)公司是一場考驗。不光要能夠提供性價比較好的商品，還需要不斷的削減成本，獲取最大收益。在項目建設(shè)中出現(xiàn)的各類問題都直接影響著房地產(chǎn)公司生產(chǎn)和發(fā)展。本文主要以房地產(chǎn)公司怎樣削減成本開展了詳細探究。

房地產(chǎn)企業(yè)；階段；工程造價

當前，隨著政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)公司在進行資金籌集時，也增強了投資管控，不斷削減項目成本，而項目造價的全面掌控是一個較為繁雜的工程，一定要將精益管理理念落實到整個項目中。創(chuàng)建一個專業(yè)的團隊，和很多造價管理工作者開展緊密合作，在共同努力下，不斷的實現(xiàn)有效掌控，從而獲得更多效益。

1、施工設(shè)計階段

預(yù)算編制就是將設(shè)計圖紙等信息使用工程項目、工程量以及各個費用的方式展現(xiàn)出來。這樣就可以得出，設(shè)計階段不光是造價掌控最為主要部分，還是關(guān)鍵內(nèi)容。因此一定要格外關(guān)注這個階段，設(shè)定合理、有效的預(yù)算，給項目投資帶來合理依據(jù)。增強這個階段的管理能夠從下面一些方面著手：首先，房地產(chǎn)公司借助于公開招標的形式選取設(shè)計機構(gòu)，并且對其進行考核。設(shè)計機構(gòu)必須要保障成果的系統(tǒng)性、超前性、可操作性以及應(yīng)變性，從而有效預(yù)防設(shè)計和質(zhì)量問題。其次，房地產(chǎn)公司研發(fā)機構(gòu)必須要對設(shè)計機構(gòu)下發(fā)委托書，并在目標市場的生活形式、市場定位等方面給出對應(yīng)要求。再次，房地產(chǎn)公司必須要安排專業(yè)的人員對圖紙進行審核，從而確保設(shè)計質(zhì)量。

2、確定工程標底階段

工程標底一般都是委托建筑行政主管機構(gòu)審核有著和工程造價資質(zhì)的咨詢單位進行代理，他們有著較為豐富的經(jīng)驗。標底是評標定標最為主要根據(jù)，也是開發(fā)公司掌控價格的根據(jù)，并用此評判投標者報價是不是合理，只有具有標底才可以正確的評判投標價格是否合理和可靠?？梢?，必須要確保標底質(zhì)量，對項目中各類影響因子進行全面研究，將標底掌控在合理造價范疇之內(nèi)，還需要審核造價水平的合理性，認真設(shè)定標底與標書，依循公平、公正和公開原則，對投標機構(gòu)資質(zhì)進行嚴格審核，有效預(yù)防虛假之事。嚴格評判價格，選取最為合理的低價者。中標者明確之后，在進行基本的談判和協(xié)商，最后簽署合同，工程造價和有關(guān)費用必須要包死，不可以留下一點可乘之機，合同內(nèi)容必須要嚴謹、細致，預(yù)防出現(xiàn)一些不清楚的內(nèi)容。

3、工程項目施工階段

合同簽署之后，房地產(chǎn)公司項目部和有關(guān)責任人一定要對合同內(nèi)容進行全面了解和熟悉，尤其是工程范疇，必須要做到心中有數(shù)，并且還需要掌握該行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)定，了解項目運算規(guī)則和造價費用的構(gòu)成。這些都對施工階段的掌控有著十分重要作用。在施工中一定要就造價進行嚴格掌握，對造價造成影響的直接因素就是現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更。因為在施工中有著復雜性和不可預(yù)見性，這些都是設(shè)計圖紙無法涵蓋的部分，按照當前的預(yù)算和合同價是無法將整個項目的造價全部涵蓋的，因此，現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更是肯定會出現(xiàn)的。但是要想掌控合同造價就一定要對這兩個部分進行嚴格掌控。

1）建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門有關(guān)人員的職權(quán)及分工，確保簽證的質(zhì)量，做好各種施工記錄、隱蔽工程記錄，對簽證的描述要求客觀、準確。為確保工程簽證的客觀準確，圖紙以外的現(xiàn)場簽證須寫明時間、地點、事由、原始數(shù)據(jù)，必要時應(yīng)圖文并茂，對使用材料的材質(zhì)、規(guī)格、品牌也要做詳細記錄，否則會出現(xiàn)很大差異。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，不能時過境遷隨意變通，要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

2）由于存在原設(shè)計資料本身的疏漏和粗糙；項目施工和發(fā)包給予的圖紙存在差異；市場供應(yīng)材料、設(shè)備等不統(tǒng)一，施工中總是會發(fā)生設(shè)計變更問題，因此在施工中必須要嚴格掌握變更問題，項目管理和有關(guān)工作者必須要對變更方案進行嚴格審核和對比，使用最為經(jīng)濟合適的辦法。嚴格預(yù)防那些借助于設(shè)計變更不斷拓展投資規(guī)模，提升設(shè)計標準，最后導致結(jié)算造價出現(xiàn)很大增長。

4、竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段是項目建設(shè)最后階段。因為市場競爭較為激烈，承包方大多都是使用低價中標，在建設(shè)中公司對現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更信息做了較為嚴格的審核，但是承包方還是能夠借助于一些不正當方式獲取更多費用，從而增加結(jié)算造價，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司一定要格外關(guān)注結(jié)算環(huán)節(jié)，其直接影響到兩者利益。增強竣工結(jié)算的審核力度，就是對投資活動的有效掌控。發(fā)包方一定要對承包方上交的信息進行嚴格審核，還需要對設(shè)計變更以及現(xiàn)場簽證的原始信息進行審核，在審核結(jié)算書中必須要對項目單價進行研究。嚴格按照合同內(nèi)容進行辦事，對項目之外的費用進行嚴格掌控，對尚未按照圖紙要求操作的項目，和尚未按照簽證施工費用的都必須要進行適當扣除，對合同中涵蓋的費用，承包方尚未實行的也需要給予扣除。

結(jié)語：

綜上所述，要想不斷提升項目投資收益，就一定要對造價進行管控，不斷提升管理工作水平。許多房地產(chǎn)公司都有著較好的管理辦法，可以說缺少的不是管理辦法和技術(shù)，缺少的是執(zhí)行力、責任心和有關(guān)工作態(tài)度，導致最后在項目管理上出現(xiàn)失誤，給公司造成損失。隨著國家對房地產(chǎn)的掌控，開發(fā)公司在籌資資金上，必須要不斷的增強資金掌控，削減成本，只有開展好這些活動，才可以實現(xiàn)公司利益最大化。創(chuàng)造專業(yè)的團隊，和多方造價管理工作者開展緊密合作，一同努力，對造價進行有效掌控，這樣才可以得到更好收益。

[1]王晨元.新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學，2015.

[2]張宏偉.基于業(yè)務(wù)與財務(wù)雙重視角的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].浙江工業(yè)大學，2013.

[3]熊伍葉.基于價值鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].武漢理工大學，2014.

陳盛濤（1989.4－），男，民族：漢族，籍貫：廣東省汕尾市，當前職稱：助理工程師，學歷：本科。