房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價控制體系構(gòu)建研究論述

文/吉秋勤 江蘇南京 210000

房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價控制體系構(gòu)建研究論述

文/吉秋勤 江蘇南京 210000

工程造價控制與管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的全過程，設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)造價控制缺一不可。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角入手，構(gòu)建全過程造價控制工作體系，并就各個環(huán)節(jié)與階段中造價控制的具體內(nèi)容與方法進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)開發(fā)；造價控制；全過程

在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場競爭關(guān)系日益復(fù)雜與激烈，如何穩(wěn)定生存與取得長足發(fā)展正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度關(guān)注的一項(xiàng)課題。在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境相同的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展必須從降低工程成本的角度入手，以促進(jìn)企業(yè)投資效益的提高。而為了降低工程成本，最關(guān)鍵手段正是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間構(gòu)建全過程造價控制體系，將造價控制引入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)與階段中，以為房地產(chǎn)企業(yè)爭取更高的經(jīng)濟(jì)回報。

1、房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價控制體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，動態(tài)控制調(diào)整能夠使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本在實(shí)施過程中的控制效果更加合理與有效，具體涉及到計(jì)劃、實(shí)施、檢查、糾偏這幾個步驟。其中，計(jì)劃是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期投資決策以及設(shè)計(jì)階段中確定合理的成本管理工作目標(biāo)；實(shí)施是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施期間通過對造價控制目標(biāo)的分解以及對責(zé)任成本的合理確定，完善施工實(shí)施中對工程造價的具體控制；檢查是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施期間，以成本月報的方式對成本是否能夠嚴(yán)格控制在目標(biāo)限額范圍內(nèi)進(jìn)行檢查；糾偏是指當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)值與實(shí)際值存在偏差時，通過對糾偏措施的實(shí)施以確保造價管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。

2、產(chǎn)品定位階段造價控制

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位幾乎參與到項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位可以預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品定位可以帶來有效的經(jīng)濟(jì)價值，通過房地產(chǎn)前期定位策劃可以減少整個開發(fā)過程中的決策失誤，減少項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)損失。提升房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)品定位的策略：1、進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位；2、抓好市場調(diào)查和預(yù)測環(huán)節(jié)；3、提高產(chǎn)品的性價比。

3、設(shè)計(jì)階段造價控制

設(shè)計(jì)階段的主要工作認(rèn)為是根據(jù)已審批通過的建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，為具體實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目功能、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)層面要求，所編制形成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案與其他相關(guān)技術(shù)文件。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價控制時必須遵循以下幾個方面的基本原則：第一是合理選擇資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位；第二是充分明確規(guī)劃控制要點(diǎn)；第三是在最低成本條件下得到最佳設(shè)計(jì)方案。遵循上述原則，設(shè)計(jì)階段造價控制的具體要點(diǎn)有以下幾個方面：

第一，限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過引入限額設(shè)計(jì)的方式對造價進(jìn)行科學(xué)控制。以滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本使用功能與消費(fèi)者需求為前提，使造價管理人員與設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人密切配合，引入價值工程原理對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多層次分析與比較，增加經(jīng)濟(jì)論證比重，通過設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)的方式，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量水平，盡可能減低后期設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)發(fā)生率，縮短設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算合理性。

第二，引入價值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案在確定前應(yīng)用價值工程原理進(jìn)行分析，從經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā)，以功能分析為核心，以提高設(shè)計(jì)方案價值系數(shù)為核心，在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，對工程造價影響較大的內(nèi)容（如混凝配比、鋼筋含量等）進(jìn)行控制與優(yōu)化，從而達(dá)到優(yōu)化方案降低成本的目的。

4、施工階段造價控制

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長、涉及到大量且復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)關(guān)系，建設(shè)期間不可控、不可預(yù)料因素眾多，均可能會對工程價款產(chǎn)生影響，因此對造價控制而言存在一定的難度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，造價管理與控制的主要內(nèi)容如下：第一是對工程質(zhì)量的控制，第二是對工期的控制，第三是對設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的控制，第四是對工程款項(xiàng)、材料費(fèi)用支付的控制。具體造價控制內(nèi)容可總結(jié)如下：

第一，工期控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工期長，多可達(dá)到1年～2年，工程成本占項(xiàng)目成本比重高。因此，工期控制對造價控制而言有重要意義。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度上來說，為提高收益水平，應(yīng)盡可能加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，減少資金占用時間，以提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，同時對財務(wù)成本以及管理成本進(jìn)行動態(tài)控制，達(dá)到促進(jìn)造價管理合理性水平提高的目的。

第二，設(shè)計(jì)變更控制。設(shè)計(jì)變更的發(fā)生時間與造價控制有密切關(guān)系。一般情況下，設(shè)計(jì)變更費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格控制在3.0%*工程項(xiàng)目總體造價的范圍內(nèi)，業(yè)主方應(yīng)盡可能避免施工單位通過設(shè)計(jì)變更提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的問題，避免對投資成本產(chǎn)生影響。在施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價人員應(yīng)重視對設(shè)計(jì)變更內(nèi)容的審查，會同各方參建主體反復(fù)研究并確認(rèn)，注意以下問題：①設(shè)計(jì)變更中應(yīng)詳細(xì)闡述變更產(chǎn)生原因，提出變更的具體單位，參與審查的主要人員等，上述內(nèi)容應(yīng)形成是書面文件并存檔備查；②應(yīng)杜絕內(nèi)容不明、缺設(shè)計(jì)詳圖或使用部門，僅增加建筑材料使用量的設(shè)計(jì)變更內(nèi)容。

第三，現(xiàn)場簽證控制。在現(xiàn)場簽證過程中，涉及到確認(rèn)材料價格的問題，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)標(biāo)注屬于預(yù)算價格或采購價格，以免導(dǎo)致材料運(yùn)輸中的損耗、雜費(fèi)或保管費(fèi)用在現(xiàn)場施工中重復(fù)計(jì)??；材料價格、議價項(xiàng)目、人工浮動工資等合同約定內(nèi)容不得以現(xiàn)場簽證的方式進(jìn)行處理。若合同中無約定，則應(yīng)通過補(bǔ)充協(xié)議的方式解決，不得采取現(xiàn)場簽證的處理形式；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價管理人員應(yīng)對現(xiàn)場工程簽證單進(jìn)行妥善保管，施工方所上報簽證單應(yīng)編號報審，杜絕出現(xiàn)重復(fù)簽證的問題。

5、后評估階段造價控制

項(xiàng)目后評估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過程；客觀、全面地評價項(xiàng)目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)后評估工作。

核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項(xiàng)目可行性研究報告”、“項(xiàng)目定位報告”、“項(xiàng)目籌劃建造通知書”、“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”等批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的對比分析；二是開發(fā)過程中突出的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的提煉總結(jié)。

后評估工作原則：項(xiàng)目后評估是對項(xiàng)目發(fā)展全過程的綜合評價，涉及到項(xiàng)目執(zhí)行過程的各個階段，如投資決策、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報批報建、發(fā)展進(jìn)度、成本控制、營銷策劃、項(xiàng)目銷售、財務(wù)籌劃、品牌建設(shè)等，并據(jù)此得出綜合、全面的評估結(jié)論。

結(jié)語：

大量工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價控制體系能夠使項(xiàng)目開發(fā)各個階段中造價管理與成本控制工作更為合理，通過各種科學(xué)有效的措施實(shí)現(xiàn)對造價的全方位、全過程性控制，最大限度確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的適應(yīng)市場環(huán)境，提高競爭實(shí)力。

[1]周巍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價控制與成本管理研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2008,(5):286-288.

[2]劉凱東.關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的造價控制與管理問題探究[J].中國管理信息化,2014,(24):35-35,36.

吉秋勤（身份證號碼：3206211981071557 2x），1981.7.15，女，漢族，籍貫江蘇南通、大專學(xué)歷，研究方向：房地產(chǎn)工程成本控制。