淺議房地產(chǎn)開發(fā)工程管理困境及改進(jìn)措施

文/ 柏雷 上海綠地集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)二部 上海 200335

淺議房地產(chǎn)開發(fā)工程管理困境及改進(jìn)措施

文/ 柏雷 上海綠地集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)二部 上海 200335

房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)與人們的生活息息相關(guān)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展是當(dāng)前的重要任務(wù)之一。本文從房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的內(nèi)涵出發(fā)，闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的困境，指出項(xiàng)目決策的市場(chǎng)定位不明確，決策機(jī)制不完善；施工圖設(shè)計(jì)文件變更頻繁，供應(yīng)遲緩以及工程承包合同不夠嚴(yán)密，項(xiàng)目管理困難等不足之處，從而提出房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進(jìn)措施。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工程決策階段市場(chǎng)可行性的研究和對(duì)工程各階段的設(shè)計(jì)及前期工程管理的計(jì)劃。通過降低甲方的分包項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的內(nèi)涵

一般來說，工程管理是在國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)過程進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督。此外，項(xiàng)目管理者還承擔(dān)著控制項(xiàng)目周期的重要任務(wù)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目保質(zhì)保量的完成，節(jié)約工程成本[1]。項(xiàng)目工程管理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，通過加強(qiáng)對(duì)開發(fā)工程的管理，確保施工隊(duì)的工作按照規(guī)范和設(shè)計(jì)圖進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的困境

2.1 項(xiàng)目決策的市場(chǎng)定位不明確，決策機(jī)制不完善

很多房地產(chǎn)工程項(xiàng)目決策過程過于草率，缺乏一定的科學(xué)性。項(xiàng)目在前期設(shè)計(jì)階段，沒有地理環(huán)境和市場(chǎng)情況進(jìn)行充分的調(diào)查和走訪，使得項(xiàng)目可行程度大大降低，從而影響了項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)督，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的節(jié)約和效率的提高。由于在初期對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可能遇到的困難缺乏足夠的判斷和預(yù)測(cè)，使得項(xiàng)目管理過程中無法做到及時(shí)處理和解決相關(guān)問題，造成了管理效率的低下，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度[2]。有些房地產(chǎn)開發(fā)商過度看重市場(chǎng)因素的影響，缺乏對(duì)自己企業(yè)明確的市場(chǎng)規(guī)劃，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策缺乏科學(xué)性。這些問題都會(huì)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目難以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來不良的影響。

2.2 施工圖設(shè)計(jì)文件變更頻繁，供應(yīng)遲緩

由于項(xiàng)目工程調(diào)研不夠細(xì)致，使得項(xiàng)目施工過程中很多潛在的問題沒有做到全盤考慮，使得項(xiàng)目建設(shè)過程中設(shè)計(jì)師的工作任務(wù)加重。此外，設(shè)計(jì)圖的頻繁變更也導(dǎo)致施工單位產(chǎn)生混亂，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目安全、高效地完成。很多開發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，對(duì)設(shè)計(jì)師的工作過度干預(yù)，加大了設(shè)計(jì)師工作的難度，使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)難以按照預(yù)期的方式進(jìn)行，不利于設(shè)計(jì)師創(chuàng)意的發(fā)揮和設(shè)計(jì)圖的完善，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目管理過程效率低下，缺乏創(chuàng)新性。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，往往是相關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行個(gè)人決策，設(shè)計(jì)圖僅僅迎合領(lǐng)導(dǎo)的需要，缺乏對(duì)實(shí)地可行性的調(diào)研，從而導(dǎo)致項(xiàng)目施工建設(shè)階段任務(wù)頻頻變更，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，不利于項(xiàng)目成本的節(jié)約和效率的提高[3]。

2.3 工程承包合同不夠嚴(yán)密，項(xiàng)目管理困難

由于項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的不足，導(dǎo)致項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)一系列問題。施工單位為了避免承擔(dān)責(zé)任，只能尋找甲方進(jìn)行項(xiàng)目協(xié)調(diào)，從而耽誤了項(xiàng)目的施工進(jìn)度，不利于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效率的提高。房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位耗費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行彼此磨合，導(dǎo)致雙方項(xiàng)目推諉，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理帶一定的困難。在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，甲方著急進(jìn)行項(xiàng)目的驗(yàn)收和檢測(cè)，但是其余兩方的矛盾卻無法解決，給項(xiàng)目的順利實(shí)施產(chǎn)生很大的影響。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中，項(xiàng)目相關(guān)必須通過合同對(duì)雙方的責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行明確劃分，從而確保項(xiàng)目的高效建設(shè)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進(jìn)措施

3.1 加強(qiáng)對(duì)工程決策階段市場(chǎng)可行性的研究

在項(xiàng)目工程前期，房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)識(shí)到可行性調(diào)研的重要作用，實(shí)事求是地對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，從而確定科學(xué)合理的項(xiàng)目執(zhí)行方案，確保項(xiàng)目高效率地執(zhí)行。只有在可行性調(diào)研的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能減少施工過程中可能出現(xiàn)的問題，從而降低成本，提高施工效率。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究要制定規(guī)范的工程文件，使得從設(shè)計(jì)師到施工單位都嚴(yán)格按照項(xiàng)目規(guī)范辦事，使得施工各個(gè)階段都進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在進(jìn)行市場(chǎng)可行性研究的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須給市場(chǎng)調(diào)研以充足的財(cái)力和人力支持，確?？尚行匝芯康目茖W(xué)性和系統(tǒng)性，從而有效指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[4]。

3.2 加強(qiáng)對(duì)工程各階段的設(shè)計(jì)及前期工程管理的計(jì)劃

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目工程的建設(shè)有明確的計(jì)劃。在施工前期，通過招投標(biāo)的方式選拔經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)圖團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目施工管理過程進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)際。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該遵照項(xiàng)目可行性報(bào)告，結(jié)合實(shí)地考察，設(shè)計(jì)出科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)方案，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)步建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。在項(xiàng)目施工過程中，設(shè)計(jì)師要及時(shí)對(duì)施工管理各個(gè)階段出現(xiàn)的問題進(jìn)行方案的調(diào)整和修改，提高項(xiàng)目管理的效率。房地產(chǎn)開發(fā)商在此階段要選拔經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，為接下來的項(xiàng)目管理奠定良好的基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的高效進(jìn)行[5]。

3.3 降低甲方的分包項(xiàng)目

在項(xiàng)目管理建設(shè)過程中，要對(duì)甲方分包的項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分配，明確合同規(guī)定和雙方的責(zé)任義務(wù)，從而確保項(xiàng)目建設(shè)科學(xué)、高效地進(jìn)行。在進(jìn)行合同招標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商將項(xiàng)目工程要求書面提供給施工團(tuán)隊(duì)，使其嚴(yán)格按照項(xiàng)目要求進(jìn)行作業(yè)。施工單位的承包合同要對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)容及交接時(shí)間等做出細(xì)致的劃分，避免雙方后期的矛盾影響項(xiàng)目的進(jìn)行，從而使得施工合同具有更強(qiáng)的實(shí)施意義[6]。通過招投標(biāo)的方式可以有效選拔出最合適的施工單位，在分包合同的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度的有效監(jiān)督和控制，從而防止項(xiàng)目施工過程中偷工減料的行為，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

總結(jié)：

房地產(chǎn)的開發(fā)工程管理在項(xiàng)目建設(shè)過程中起到非常重要的作用。如果不能進(jìn)行有效的管理，就會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目效率降低，發(fā)生違規(guī)操作等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，給整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展帶來不良的影響。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)，必須提高對(duì)開發(fā)工程管理重要性的認(rèn)識(shí)，有效控制項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

[1]黃志君.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化研究[J].時(shí)代農(nóng)機(jī),2015,12:63-64.

[2]秦哲.淺議房地產(chǎn)開發(fā)工程管理困境及改進(jìn)措施[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊,2015,13:195-196.

[3]崔曉明.房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理的應(yīng)用解析[J].居業(yè),2016,01:86+88.

[4]續(xù)剛.初探房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的常見問題和解決措施[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2016,04:132-134+138.

[5]高峰.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例的研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2016,17:311.

[6]楊麗春.探析房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理的應(yīng)用[J].江西建材,2015,05:269.