現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理研究

文/張英 山東省聊城市茌平縣住建局 山東聊城 252100

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理研究

文/張英 山東省聊城市茌平縣住建局 山東聊城 252100

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重問題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理十分迫切。本文分析了房地產(chǎn)的供需情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理面臨的問題，然后針對(duì)這一些問題，提出了一些相應(yīng)對(duì)策。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；有效需求；管理

1、引言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)問題并不是簡單的市場(chǎng)問題、經(jīng)濟(jì)問題，而是系統(tǒng)性的綜合問題。人民群眾住房問題特別是城市化住房問題的最終解決是要依賴政府調(diào)控甚至直接提供的。結(jié)合我國的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況，再借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，我相信我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走上正確的軌道，得到良性的健康的發(fā)展。

2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和管理當(dāng)前面臨的主要問題

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)問題

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于需的現(xiàn)象，但并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)真正需求不足，而是系統(tǒng)性通病導(dǎo)致的有效需求不足。首先從城市化進(jìn)程來看，城市住房面積和城市化擴(kuò)張來看整體上符合城市化的發(fā)展特征，這也是未來城市化的發(fā)展趨勢(shì)，是城市化發(fā)展的必要階段，總體房地產(chǎn)的需求還是不斷增加的。其次，通常以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系并未建立;經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)比例較小且未落實(shí)到真正缺少住房的人群中;在監(jiān)管不到位的情況下，商品房越來越向大戶型、高檔化的方向發(fā)展。同時(shí)受住房建設(shè)結(jié)構(gòu)性體制和房地產(chǎn)資金來源等系統(tǒng)性因素的影響，房地產(chǎn)價(jià)格過高導(dǎo)致的有效需求動(dòng)力不足。也就是說人口隨著城市化的發(fā)展，也逐步向往走進(jìn)城市并享受城市化的福利，但受城市保障性住房少，商品化住房價(jià)格過高的影響，往往人們難以承受巨大的房價(jià)負(fù)擔(dān)。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面

2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理定位問題。房地產(chǎn)本質(zhì)上是保證人民有房可住的一項(xiàng)民生工程，但是在我國，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，并依托房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)了許多虛假繁榮的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的商品化特征與民生工程的保障特性在一定程度上出現(xiàn)了背離的關(guān)系。

2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多頭管理。當(dāng)前我國負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理的部門眾多，甚至國務(wù)院也參與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理、協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)流程以及政策的制定與執(zhí)行都由不同的部門進(jìn)行管理。這種房地產(chǎn)管理體制多部門職能交叉、政策各異，不僅會(huì)降低了管理效率，而且很難統(tǒng)一協(xié)調(diào)出現(xiàn)的問題。另外，中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策由于本身政策不夠具體，地方利益與中央政策利益不一致的情況下，地方政府部門容易打擦邊球，使得政策很難得到落實(shí)。

2.2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的相關(guān)政策及法律缺失。我國卻沒有一套完整的、系統(tǒng)化、規(guī)范化的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的過程中，地方政府一方面以解決公眾對(duì)住房的需求為目標(biāo)，另一方面，地方政府作為土地出讓方，收到政績因素的影響較大，希望在房價(jià)上漲中獲益。地方政府的雙重身份相互矛盾，使得地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)無法全面貫徹落實(shí)調(diào)控政策。

2.2.4 住房相關(guān)保障體制不健全?，F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)調(diào)控管理主要是政策性文件，缺乏一套較規(guī)范、完整的住房保障制度。首先，我國在經(jīng)濟(jì)適用房的投入嚴(yán)重不足。其次，因公共住房，廉租房等保障性住房建設(shè)缺乏稅收和土地收益，地方政府缺乏積極性。再次，各地方出臺(tái)的住房保障制度有排斥部分外來人口的現(xiàn)象。另外，住房公積金制度不健全，房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款制度不規(guī)范，貸款來源主要來源于銀行，且存在重復(fù)性放貸現(xiàn)象。

2.2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱。購房者個(gè)人信息有限，不僅對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策法規(guī)、建造成本、政府稅費(fèi)、建筑技術(shù)知識(shí)等不了解，而且對(duì)市場(chǎng)價(jià)格與供需情況也不清楚，對(duì)房屋指標(biāo)、配套管理、物業(yè)配備等更是知之甚少。另外，政府作為監(jiān)管主體常常得不到關(guān)于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營情況的信息；銀行對(duì)信息的掌握不完全，使抵押物重復(fù)抵押，或被開發(fā)商用假按揭套取資金。房地產(chǎn)銷售方憑借這些掌握的信息優(yōu)勢(shì)，經(jīng)常利用活動(dòng)炒作等手段宣傳信息，或利用公司內(nèi)部員工制造住房供不應(yīng)求的假象，讓消費(fèi)者因產(chǎn)生的恐慌性需求而購房。

3、完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的對(duì)策

3.1 明確房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，合理調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)

近年來，我國中央政府越來越重視中低收入階層的基礎(chǔ)性住房保障建設(shè)，不斷強(qiáng)化住房體系的民生性，并在加大力度建設(shè)保障性住房的同時(shí)，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。首先，改變我國以商品化住房為主導(dǎo)的住房供應(yīng)模式。其次，推動(dòng)保障性經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，建立公平、公正的分配機(jī)制。另外，合理設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房退出機(jī)制。比如經(jīng)濟(jì)適用房的購買者當(dāng)有條件購買商品房時(shí)應(yīng)將之前購買的經(jīng)濟(jì)適用房回售給政府。廉租房的使用者工資收入超過了申請(qǐng)使用廉租房的上限時(shí)，可以借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，提高廉租房的租金，讓使用者補(bǔ)一定的差額，就可以繼續(xù)使用而不必搬出。

3.2 設(shè)立專門的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)政策有效實(shí)施

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展建設(shè)不僅是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問題，更是關(guān)系到一個(gè)國家人民群眾長治久安的國家性民生問題。人民群眾的住房問題如果得不到合理有效地解決，會(huì)直接影響到國家社會(huì)的穩(wěn)定。所以在解決居民住房問題時(shí)，不能完全交給市場(chǎng)來處理，政府應(yīng)該起主導(dǎo)作用，負(fù)主要責(zé)任。成立專門統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，能有效地對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行檢查監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)抑制設(shè)租、尋租的行為，防止腐敗事件的發(fā)生。

3.3 建立健全與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的制度和法律法規(guī)

3.3.1 建立健全房地產(chǎn)法律法規(guī)。每年與房地產(chǎn)相關(guān)的政策非常多，中央政府非常重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，關(guān)注老百姓的住房民生問題。但是，這些政策的出臺(tái)由于缺乏相應(yīng)的法律作保障，沒有強(qiáng)制力，往往都是走形式，不能真正發(fā)揮效應(yīng)。所以應(yīng)不斷完善與土地征用相關(guān)的法律法規(guī)，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)，與住房保障相關(guān)的法律法規(guī)，與住房公積金制度相關(guān)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)規(guī)劃相關(guān)的法律法規(guī)等。

3.3.2 完善土地出讓制度。一是，完善土地的招拍掛制度。各地政府要綜合考慮土地的價(jià)格、確定較合理的土地供應(yīng)方式、探索土地出讓的綜合評(píng)標(biāo)辦法，以杜絕違法違規(guī)用地行為，遏制囤地、炒地現(xiàn)象的發(fā)生。二是，對(duì)土地出讓合同實(shí)施嚴(yán)格管理。土地出讓成交之后，政府和開發(fā)商應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂出讓合同，開發(fā)商要在簽訂合同正常時(shí)間范圍內(nèi)繳納土地出讓金的一定比例，余額按合同的規(guī)定時(shí)間及時(shí)繳清。在設(shè)計(jì)出讓合同時(shí)，應(yīng)明確出讓土地的面積、用途、建筑密度、容積率、開竣工時(shí)間、違約責(zé)任處理方式等等。

3.3.3 規(guī)范房地產(chǎn)稅收體系。針對(duì)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系狀況，首先應(yīng)取消不合理不合法的收費(fèi)，對(duì)合理性收費(fèi)進(jìn)行規(guī)范。其次，將具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)以稅收的形式收取，從而擴(kuò)大了稅收的調(diào)節(jié)范圍，增強(qiáng)稅收的調(diào)控能力。另外，設(shè)置級(jí)差利得稅，以抑制炒房行為。

3.3.4 建立房地產(chǎn)信息披露政策。為了保障廣大購房者的利益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明度。一是，建立專門機(jī)構(gòu)對(duì)房價(jià)成本進(jìn)行評(píng)估監(jiān)管，并制定房地產(chǎn)成本信息披露政策。二是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按執(zhí)行信息披露政策的要求進(jìn)行信息披露。三是，設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格研究機(jī)構(gòu)，向購房者提供較客觀、較準(zhǔn)確的基本住房價(jià)格的參考。四是，對(duì)宣傳虛假信息、欺詐性引導(dǎo)消費(fèi)者購房的行為和房地產(chǎn)商予以嚴(yán)懲。

結(jié)語：

我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題是一個(gè)比較嚴(yán)峻的問題，美國的次貸危機(jī)、日本、泰國等經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，必須形成政府引導(dǎo)為主房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系，強(qiáng)化住房的民生意義，而非投資升值意義。同時(shí)結(jié)合其他各國的良好的住房管理經(jīng)驗(yàn)，通過多種手段方式方法對(duì)我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)、協(xié)調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

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